Какво да търсите при закупуване на апартамент

Вероятно няма по-дългоочаквано и радостно събитие от закупуването на собствен дом. Но, за съжаление, тази транзакция не винаги върви гладко. За да не бъде засенчено вашето новоселско парти от проблеми с неправилна документация или искове от нищото кандидати за квадратни метри, които са дошли от нищото, трябва внимателно да се подготвите за процедурата и да се задълбочите във всички законодателни тънкости по отношение на сделките за покупко-продажба на жилища . И така, как да не останете на улицата, като купите апартамент?

Лично или с посредник?

Първият въпрос, който идва пред вас, може да ви обърка: кой всъщност ще търси подходящ апартамент и ще събира необходимите документи? три опции:

1. Направете го сами.

2. Вземете брокер.

3. Свържете се с посредник.

Помислете за всички начини. Професионалната помощ по този въпрос ще бъде напълно оправдана. Брокерите имат подходящо образование и богат опит в извършването на сделки от това ниво, но за своята работа те искат солидно плащане, чийто размер може да достигне 6% от цената на жилището.

В това отношение е по-приятно да се работи с посредници. За избор на опция и съдействие при покупка искат не повече от 3%.

След като прецените колко ще спечелите, като сами потърсите подходящи варианти за жилище, не забравяйте да анализирате дали те са реалистично в състояние да отчетат всички възможни развития на ситуацията и да избегнат сериозни рискове по време на придобиване на собственост. След като се гмурнете сами в потока от правни тънкости, може да не забележите подводни рифове, летейки в които, ще загубите много повече, отколкото сте спестили на компетентен асистент. Но ако имате достатъчно знания, ентусиазъм, времеви ресурси и просто морална сила - тогава продължете!

обратно към индекс ↑

Къде да спра?

Пазарът на жилища има собствено разделение, така че преди да започнете да търсите апартамент, помислете в коя категория бихте искали да го видите: първичен или вторичен?

Новите сгради се класифицират като първични жилища, за квадратни метри, в които правото на собственост на физическо лице все още не е формализирано. Всъщност основното жилище не е просто къща, а недвижим имот, чиято собственост е изцяло собственост на предприемача.

Вторичното жилище е всеки имот, който вече е бил собственост на физическо лице поне веднъж. Това означава, че апартамент в нова, новопостроена сграда не винаги е основно жилище. Да търсиш „първичното“ в къща, построена преди сто години, обикновено е глупост. Там апартаментите понякога имат цели списъци със собственици.

Трудно е да се каже кой вариант е по-добър. И двете имат много плюсове и много минуси.

първично жилище

предимства:

1. Правна чистота. Такива жилища априори нямат предистория, тъй като нямаше собственици.Съответно, не можете да се притеснявате, че някой е регистриран в апартамента и да забравите за проблемите с бившите собственици.

2. Новостта на жилищата. В новопостроена къща няма да ви се налага да правите основен ремонт, да модернизирате комуникациите и т.н.

3. Разумна цена. Това се отнася за закупуване на апартамент в къща, която все още е в процес на изграждане. Фактът на капиталова инвестиция се фиксира чрез съставяне на споразумение за дялово участие.

недостатъци:

1. Продължителният процес на получаване на жилище в лична собственост. Официален документ за собствеността на този имот може да бъде получен не по-рано от няколко месеца или дори години, което прави невъзможно законното разрешение за пребиваване за този период.

2. Местоположение. Нови сгради се строят основно в покрайнините на града, което води до редица проблеми на обществения ред.

3. Липса на довършителни работи. След като закупите апартамент „от нулата“, ще трябва да го завършите напълно и ще започнете процеса с изграждането на вътрешни стени и прегради.

4. Рискът от загуба на инвестираните пари. Строителните обекти често са замразени, фирмите-разработчици се обявяват в несъстоятелност или по-лошо, те първоначално са измамници.

Препродавачи

предимства:

1. Бързо изпълнение на сделката.

2. Възможност за избор на регион.

3. Можете веднага да се нанесете и да живеете.

недостатъци:

Правни рискове, които са невероятно високи по отношение на такива недвижими имоти. Тук ще трябва да разберете много нюанси. Уверете се, че абсолютно всички наематели са изписани от жилищната площ и няма лица, които са запазили право на част от, сега ваша, собственост.

Друг бич са дълговете по сметки за комунални услуги. Ако имаше такива, тогава ще трябва да ги гасите. Възможно е да има и други ситуации, за които никой няма да ви информира доброволно. Например жилища могат да бъдат запорирани или заложени. Особено трябва да сте нащрек, ако обектът се продава на твърде ниска цена.

обратно към индекс ↑

Къде да търся опции?

Най-добре е да започнете търсенето си с обяви във вестници. И до днес много хора използват този стар начин за продажба на жилища. Можете да превъртите през множество сайтове, където такава информация е публикувана на табла за бюлетини. Между другото, такива ресурси е по-вероятно да се свържат с директния продавач на апартамента, вместо да преговарят с редица посредници.

Има платени бази данни за недвижими имоти за продажба. Използвайте ги или не - ваше право.

Безплатните ресурси също ви позволяват да намерите интересни оферти, но ще трябва да отделите малко повече време за това. Понякога можете да видите няколко обяви за продажба на един и същи имот наведнъж. Това не е измама. Най-вероятно някои от тях са съставени от брокери, но като се обадите на всички номера, може да намерите лично собственика.

Популярен и много ефективен начин може да бъде баналното публикуване на реклами в района, където бихте искали да си купите жилище. Направете ги по хумористичен или някакъв оригинален начин, така че да привличат вниманието.

Няма да е излишно да заобиколите портиерите на входовете на интересните къщи. Те също може да имат полезна информация за вас.

Чувствайте се свободни да попитате приятели. Може би някой от техния кръг иска да продаде апартамента. Силно разчитате на късмета в този случай не си струва, но можете да опитате късмета си.

Някои съвети

- Потърсете допълнителна информация за жилища за продажба, като общувате със съседи, портиери, служители на жилищни офиси.

- Необходимо е да се внимава при спешно продадени апартаменти. Тук си струва да проучите документите много внимателно.

- Не говорете за наличието на голяма сума на ръка за закупуване на жилище.Това е най-лесният начин да станете жертва на измамници.

– Не възлагайте големи надежди на обяви с по-ниска цена. Най-вероятно това е маркетингов трик на брокер, който се стреми да привлече вниманието към недвижимите имоти. В действителност подобни оферти са изключително редки и ако се появят, няма да ги намерите сами.

обратно към индекс ↑

В навечерието на покупката

Преди да направите окончателния избор и да направите сделка, трябва да проверите правната чистота на имота. Традиционно с този проблем се занимават агентите по недвижими имоти. Ако сте поели тази работа върху себе си, тогава се научете да четете правилно подадените документи, за да не си хапете лактите по-късно. И така, какво трябва да знаете?

Какво трябва да има в пакета документи?

След като намерите оферта, която ви устройва, първо поискайте документи, въз основа на които е възникнало правото на собственост на продавача. може да бъде:

1. Договор за продажба.

2. Договор за подарък.

3. Договор за замяна.

4. Удостоверение за наследяване на имущество.

Среща се изключително рядко, но все пак продавачът може да предостави валидно съдебно решение или договор за рента.

Не бъдете твърде мързеливи, за да се срещнете отново със собствениците и лично да разгледате такива документи. Като ги вземете в ръка, обърнете внимание на липсата на корекции, изтривания, фуги и други признаци на фалшификация. Корекции в документите от този вид имат право да бъдат, но всяка от тях трябва да бъде официално заверена с подписите на абсолютно всички лица, които първоначално са подписали документа. Ако такива записи са направени в присъствието на нотариус, тогава документът трябва да носи неговия печат и личен подпис.

Не забравяйте да проверите държавната регистрация на документа. Тази информация се издава без официални искания и е достъпна за всеки гражданин на страната ни. Ако в договора са посочени определени условия, в случай на неизпълнение на които той губи силата си, ще е необходимо да се установи дали всички споразумения са изпълнени. За да стане по-ясно, разгледайте стандартната ситуация. Договорът посочва задължението на купувача (във вашия случай, действащ като продавач) да заплати цялата сума на цената на апартамента след, да речем, шест месеца от датата на закупуване. Ако условието не е изпълнено, договорът подлежи на прекратяване автоматично, тоест лицето, което стои пред вас, по никакъв начин не е собственик на предлагания ви имот, а обяснението му, че продажбата на жилище е принудителна стъпка и той го прави единствено с благородната цел да върне дълга, трябва да се счита за измама.

Важно! Вижте датата, която говори за влизане в сила на документа. Трябва да бъдете много предпазливи, ако е минал много кратък период от момента, в който сте влезли в наследство или подарен имот, особено ако такъв жест за подаряване е направен от лице, което не е роднина на продавача.

Как иначе можете да проверите историята на апартамента?

Позовавайки се на записите на USRR. Единният държавен регистър отразява цялата информация за недвижимите имоти, включително историята на сделките с жилищни имоти от 1998 г. Имате право да поискате от собственика да Ви предостави подходящо извлечение от този регистър, потвърждаващо, че не е имало проблеми с жилищата през последните години.

Внимание! Помислете за измама, ако апартаментът, който ви се предлага, е сменял собствениците твърде често и отдавна никой не живее в него. Възможно е тук въпросът да е нечист и просто да се опитват да те развъждат. Във всеки случай би било по-добре да откажете да купувате съмнително жилище.

Ако извлечението, предоставено от USRR, съдържа информация за имуществени спорове за апартамент, случаи на отнемане на имущество и др., вижте датите на събитията.По този начин можете да разберете дали тези спорове продължават и днес или тези проблеми отдавна са потънали в забвение. Ако са минали повече от три години от последното противопоставяне, ситуацията може да се счита за разрешена. Сделката с недвижим имот към настоящия момент вече не може да бъде обезсилена. Ако през този период са възникнали нестандартни ситуации, тогава поискайте от собственика съдебни решения по спорни въпроси. Ако те са приети в полза на продавача, тогава той може да се счита за законен собственик. Сделката трябва да бъде недвусмислено отказана, ако съдилищата все още са в процес на разглеждане на въпроса.

Жилищен обект не може да бъде регистриран в аналите на USRR. Това е възможно по отношение на стари апартаменти. Точно от това не трябва да се страхувате. Липсата на информация говори за абсолютната юридическа чистота на апартамента, тъй като с него не са извършвани абсолютно никакви сделки от момента на приватизацията. За пълно спокойствие можете да изпратите запитване относно законността на правата на собственика до отдела за жилищна политика.

Как да проверите качеството на апартамент?

За да направите това, ще ви трябват документи за жилище, издадени от ОТИ. Те ще ви помогнат да се уверите, че няма незаконни промени в къщата. В съответствие със закона почти всички преустройства на жилища трябва да бъдат съгласувани със съответните органи. Ако няма разрешения, всички действия ще се считат за неразрешени.

Да се ​​узакони преустройството самостоятелно изграждане е скъпа и неблагодарна задача. Струва ли си да се включите - решете сами.

Проверка на продавача

След като проверите апартамента, не забравяйте да направите същото с неговия собственик. Трябва да започнете с проверка на паспорта за автентичност. За това ще ви помогне информацията, която се съдържа на сайта на Главна дирекция по миграционните въпроси, където са публикувани номерата на невалидни документи. Официално потвърждение за легитимността на паспорта може да ви бъде дадено само в местната паспортна служба.

Ситуацията става по-сложна, ако интересите на продавача се представляват от посредник. Последният трябва да има нотариално заверено пълномощно за извършване на подобни дейности. Прочетете документа! Налични са малко разпечатки. Потърсете информация за правомощията на представителя. Той може да няма право да получи пари от сделката. Сферата на неговата дейност се ограничава само до подписването на договори.

Друг момент, който определено трябва да бъдете озадачен в случай на взаимодействие с посредник, е капацитетът на продавача. Съседите могат да предоставят информация за самоличността на последния. Официално, самостоятелно, няма да получите такава информация.

Изключваме участието на трети страни

Момент от изключителна важност. Преди сделката трябва да сте напълно убедени, че никой не претендира за апартамента. Не са необичайни ситуации, когато след великолепно новоселско парти на прага на къщата се появява роднина на продавача, който се материализира от нищото, и заявява, че е регистриран на този адрес и иска да се нанесе в стаята му. По принцип такива „роднини“ са хора, освободени от затвора, по-рядко - тези, които са били на продължително лечение, в командировка или експедиции.

Друг рисков елемент са непълнолетните. Ако в случай на сделка правата им бъдат нарушени, тоест родителите им ще ги транспортират в по-лоши условия, органите по настойничество ще се намесят и вие просто ще бъдете изгонени, признавайки покупко-продажбата за незаконна.

За да избегне подобни проблеми, собственикът трябва да има удостоверение, в което ще бъдат посочени всички регистрирани в апартамента лица с обяснение дали ще запазят правото си на пребиваване след продажбата на жилището или не.

Има редица категории граждани, които при никакви обстоятелства не могат да бъдат изгонени от площада. По-специално, това са деца и дори тези, които са под запрещение или настанени в момента на продажбата на жилища в сиропиталища. Няма да може да се каже сбогом на лицата, отбелязани в завещанието на наследодателя като имащи право на ползване на жилище. Няма да изгоните бившия си съпруг/съпруга, ако са закупили този апартамент по време на законния си брак. И това е само част от категорията граждани на правото, които съдът ще защитава безусловно.

обратно към индекс ↑

Правен съвет

Можете да сведете до минимум риска от среща с нечестни продавачи, като следвате тези правила:

1. Извършете сделка за закупуване на жилище чрез официални агенции за недвижими имоти. Възможно е да закупите законно чисто жилищно пространство без участието на професионалисти, но е твърде рисковано.

2. Когато избирате асистенти, съберете възможно най-много информация за техните дейности. Отзиви на бивши клиенти и препоръки на познати, които лично са работили с определен офис, ще бъдат много полезни.

3. На етапа на сключване на споразумение обърнете внимание на точката, която определя степента на отговорност на брокера за некачествена работа.

4. Отделен ред в случай на покупко-продажба са опциите за плащане за транзакцията.

5. Предплащането се извършва изключително срещу касов бон, чийто текст трябва да бъде изготвен от интелигентен юрист.

6. Не се съгласявайте да подценявате стойността на апартамента в документите, за да спечелите при плащането на данъци. Вие, като купувач, няма да се възползвате от това, но може да имате значителни проблеми. Ако се наложи да отмените транзакцията, няма да получите парите си обратно в пълен размер, тъй като няма да имате нищо, което да доказва, че сте прехвърлили много повече на продавача от това, което е написано в разписката или посочено в друг официален документ. Между другото, това е много популярна измама.

7. Сега директно за прехвърлянето на главницата. Парите са сериозни, следователно методите за прехвърлянето им трябва да са надеждни. Би било по-добре да използвате банкови инструменти. Плащането за покупки от това ниво може да се извърши по банков път. Парите се превеждат по сметката на продавача, но достъпът до нея ще бъде отключен, след като заинтересованото лице представи документи, потвърждаващи приключването на транзакцията на служителите на институцията.

8. Ако разговорът е за превод на пари в брой, извършете операцията през сейф. Наемът му не струва баснословни пари. По подразбиране при вмъкване на банкноти в клетка присъстват и двете страни. Продавачът ще може да го отвори и да събере дължимата му сума веднага след приключване на сделката, веднага след като получи заверени документи и може да потвърди продажбата на имота.

9. И още. Всеки документ, включен в сделката, трябва да бъде фотокопиран. Това не само ще помогне да се провери още веднъж правната чистота на този имот, но и ще бъде полезно в случай на спорове или съдебни спорове.

обратно към индекс ↑

Заключение

Покупката и продажбата на апартамент е процес, който не търпи бързане. Не се страхувайте да загубите опцията, която харесвате - страхувайте се да станете жертва на измамници. Все пак ще намерите добър апартамент, но никога парите, които влязоха в джобовете на мошениците.

Видео

---