Probablement no hi ha esdeveniment més esperat i alegre que comprar la vostra pròpia casa. Però, malauradament, aquesta transacció no sempre va bé. Perquè la vostra festa d'inauguració de casa no es vegi eclipsada per problemes amb tràmits incorrectes o reclamacions del no-res sol·licitants de metres quadrats que han vingut del no-res, heu de preparar-vos acuradament per al procediment i aprofundir en totes les subtileses legislatives relacionades amb les operacions de compra i venda d'habitatges. . Llavors, com no quedar-se al carrer comprant un apartament?
Personalment o amb un intermediari?
La primera pregunta que sorgeix abans et pot confondre: qui, de fet, buscarà un apartament adequat i recollirà els documents necessaris? Tres opcions:
1. Fes-ho tu mateix.
2. Aconsegueix un agent immobiliari.
3. Contacta amb un intermediari.
Penseu en totes les maneres. L'ajuda professional en aquesta matèria estarà plenament justificada. Els agents immobiliaris tenen l'educació adequada i una àmplia experiència en la realització de transaccions d'aquest nivell, però per la seva feina demanen un pagament sòlid, l'import del qual pot arribar al 6% del cost de l'habitatge.
Els agents immobiliaris oferiran assistència professional a l'hora de comprar un apartament
En aquest sentit, és més agradable tractar amb intermediaris. Per a la selecció d'una opció i assistència en la compra, no demanen més del 3%.
Després de valorar quant guanyaràs buscant pel teu compte opcions d'habitatge adequades, no t'oblidis d'analitzar si són realistes capaços de tenir en compte totes les possibles evolució de la situació i evitar riscos greus durant l'adquisició de l'immoble. Després d'haver submergit en el corrent de subtileses legals pel vostre compte, és possible que no noteu els esculls submarins, després d'haver volat als quals, perdràs molt més del que vas estalviar amb un assistent competent. Però si teniu prou coneixement, entusiasme, recursos de temps i només força moral, endavant!
tornar a l'índex ↑On parar?
El mercat de l'habitatge té la seva pròpia divisió, així que abans de començar a buscar un pis, pensa en quina categoria t'agradaria veure'l: primària o secundària?
Els edificis de nova construcció es classifiquen com a habitatge principal, per metres quadrats en els quals encara no s'ha formalitzat el dret de propietat d'un particular. De fet, l'habitatge principal no és només una casa, sinó un immoble, la propietat dels quals és propietat total del promotor.
Edificis nous - habitatge principal
L'habitatge secundari és qualsevol propietat que ja ha estat propietat d'un particular almenys una vegada. Això vol dir que un apartament en un edifici nou i de nova construcció no sempre és una residència principal. Cercar el "primària" en una casa construïda fa cent anys és generalment una tonteria. Allà, els apartaments, de vegades, tenen llistes senceres de propietaris.
Habitatge secundari - un apartament que ja tenia un propietari
És difícil dir quina opció és millor. Tots dos tenen molts pros i molts contres.
habitatge principal
Avantatges:
1. Puresa legal. Aquests habitatges a priori no tenen prehistòria, ja que no hi havia propietaris.En conseqüència, no us podeu preocupar que algú estigui registrat a l'apartament i oblideu-vos dels problemes amb els antics propietaris.
2. La novetat de l'habitatge. En una casa de nova construcció, no caldrà fer grans reparacions, modernitzar les comunicacions, etc.
3. Preu raonable. Això s'aplica a la compra d'un apartament en una casa que encara està en construcció. El fet de la inversió de capital es fixa mitjançant l'elaboració d'un conveni de participació.
L'apartament de l'habitatge principal està legalment net
Defectes:
1. El procés prolongat d'obtenció d'habitatge en propietat personal. Un document oficial sobre la propietat d'aquest immoble es pot obtenir no abans d'uns mesos, o fins i tot anys, la qual cosa fa impossible disposar d'un permís de residència legal per aquest període.
2. Ubicació. Els nous edificis es construeixen principalment als afores de la ciutat, fet que comporta una sèrie de problemes d'ordre social.
3. Falta d'acabat. Després d'haver comprat un apartament "des de zero", haureu d'acabar-lo completament i començareu el procés amb la construcció de parets interiors i envans.
4. El risc de perdre els diners invertits. Les obres de construcció sovint es congelen, les empreses promotores es declaren en fallida o, pitjor, inicialment són estafadors.
Revenedors
Avantatges:
1. Ràpida execució de la transacció.
2. Possibilitat d'escollir una regió.
3. Pots mudar-te immediatament i viure.
El pis de l'habitatge secundari ja està llest per ser ocupat
Defectes:
Riscos legals que són increïblement elevats en relació amb aquests béns immobles. Aquí hauràs de descobrir molts matisos. Assegureu-vos que absolutament tots els llogaters han estat donats de baixa de l'espai habitable i que no hi ha persones que hagin conservat el dret a una part de la propietat, ara vostra.
Quan compreu un apartament, assegureu-vos que tots els llogaters tinguin l'alta
Un altre flagell són els deutes a les factures de serveis públics. Si n'hi hagués, caldrà extingir-los. Pot haver-hi altres situacions sobre les quals ningú no us informarà voluntàriament. Per exemple, l'habitatge pot ser embargat o pignorat. Sobretot cal estar atent si l'objecte es ven a un preu massa baix.
tornar a l'índex ↑On buscar opcions?
El millor és començar la cerca amb anuncis als diaris. A dia d'avui, molta gent utilitza aquesta antiga manera de vendre habitatge. Podeu desplaçar-vos per diversos llocs on aquesta informació es publica als taulers d'anuncis. Per cert, és més probable que aquests recursos es posin en contacte amb el venedor directe de l'apartament, en lloc de negociar amb una sèrie d'intermediaris.
Comença la teva recerca d'un pis amb anuncis en venda
Hi ha bases de dades de pagament d'immobles en venda. Utilitzeu-los o no, el vostre dret.
Els recursos gratuïts també us permeten trobar ofertes interessants, però haureu de dedicar-hi una mica més de temps. De vegades pots veure diversos anuncis de venda d'una mateixa propietat alhora. Això no és una estafa. Molt probablement, alguns d'ells van ser compilats per agents immobiliaris, però, trucant a tots els números, és possible que trobeu el propietari personalment.
Una manera popular i molt eficaç pot ser una publicació banal d'anuncis a la zona on t'agradaria comprar una casa. Fes-los d'una manera humorística o original perquè cridin l'atenció.
Publica un anunci de mussol en un tauler d'anuncis
No serà superflu obviar les conserges a les entrades de les cases d'interès. També poden tenir informació útil per a vostè.
No dubteu a preguntar als amics. Potser algú del seu cercle vol vendre l'apartament. Confiar molt en la sort en aquest cas no val la pena, però pots provar sort.
Alguns consells
– Busqueu informació addicional sobre l'habitatge en venda comunicant-vos amb veïns, conserges i empleats de l'oficina d'habitatge.
- Cal anar amb compte amb els apartaments venuts amb urgència. Aquí val la pena estudiar els documents molt de prop.
- No parleu de la presència d'una gran quantitat a mà per comprar una casa.Aquesta és la manera més senzilla de convertir-se en víctima dels estafadors.
- No posis grans esperances en llistes de baix preu. El més probable és que es tracti d'una estratagema de màrqueting d'un agent immobiliari que busca cridar l'atenció sobre els béns immobles. En realitat, aquestes ofertes són extremadament rares i, si es produeixen, no les trobareu pel vostre compte.
tornar a l'índex ↑A la vigília de la compra
Abans de prendre la decisió final i fer un tracte, cal comprovar la puresa legal de la propietat. Tradicionalment, aquest tema és tractat per especialistes de les agències immobiliàries. Si us heu fet càrrec d'aquest treball, apreneu a llegir correctament els documents enviats per no mossegar-vos els colzes més tard. Aleshores, què hauríeu de saber?
Què hauria d'haver al paquet de documents?
Havent trobat una oferta que us convingui absolutament, en primer lloc, sol·liciteu els documents d'interpretació sobre la base dels quals va sorgir el dret de propietat de la part venedora. Podria ser:
1. Contracte de compravenda.
2. Acord de regal.
3. Acord d'intercanvi.
4. Certificat d'herència de béns.
Comproveu la disponibilitat de tots els documents de l'apartament
És extremadament rar, però tot i així el venedor pot proporcionar una ordre judicial vàlida o un acord d'anualitat.
No siguis massa mandrós per tornar a trobar-te amb els propietaris i veure personalment aquests documents. Prenent-los a la mà, atenció a l'absència de correccions, esborrats, lletades i altres signes de falsificació. Les correccions en documents d'aquest tipus tenen dret a ser-ho, però cadascuna d'elles ha d'estar oficialment certificada per les signatures d'absolutament totes les persones que han signat el document originalment. Si aquests registres es van fer en presència d'un notari, el document ha de portar el seu segell i la seva signatura personal.
No hi hauria d'haver correccions als documents de l'apartament
Assegureu-vos de comprovar el registre estatal del document. Aquesta informació s'emet sense sol·licituds oficials i està disponible per a qualsevol ciutadà del nostre país. Si el contracte especificava determinades condicions, en cas d'incompliment de les quals va perdre la seva vigència, caldrà esbrinar si s'han complert tots els acords. Per fer-ho més clar, tingueu en compte la situació estàndard. El contracte estableix l'obligació del comprador (en el seu cas, actuant com a venedor) de pagar l'import total del cost de l'apartament després, per exemple, de sis mesos a partir de la data de compra. Si la condició no s'ha complert, el contracte queda subjecte a extinció automàtica, és a dir, la persona que està davant teu no és en cap cas el propietari de l'immoble que se t'ofereix, i la seva explicació que la venda de l'habitatge és una obligació. pas i ho fa únicament amb el noble objectiu de pagar el deute, hauria de ser considerat una estafa.
Important! Mireu la data que parla de l'entrada en vigor del document. Hauríeu d'anar molt amb compte si ha passat un període molt curt des del moment en què vau ingressar en una herència o donació de béns, sobretot si aquest gest de regal l'ha fet una persona que no és familiar del venedor.
Com es pot consultar l'historial de l'apartament?
En referència als registres de l'USRR. El Registre estatal unificat reflecteix tota la informació sobre béns immobles, inclòs l'historial de transaccions en propietats residencials des de 1998. Teniu dret a demanar al propietari que us faciliti un extracte adequat d'aquest registre, confirmant que no hi ha hagut problemes d'habitatge en els darrers anys.
Consulteu els registres de l'apartament a l'USRR
Atenció! Penseu en una estafa si l'apartament que us ofereixen ha canviat de propietari massa sovint i fa temps que no hi viu ningú. És possible que l'assumpte estigui impur i simplement intentin criar-te. En qualsevol cas, seria millor negar-se a comprar un habitatge dubtós.
Si l'extracte proporcionat per l'USRR conté informació sobre disputes de propietat sobre un apartament, casos d'embargament de béns, etc., mireu les dates dels fets.D'aquesta manera, es pot entendre si aquestes disputes continuen avui dia o si aquests problemes fa temps que s'enfonsen en l'oblit. Si han passat més de tres anys des de l'últim enfrontament, la situació es pot considerar resolta. La transacció immobiliària en el moment actual ja no es pot invalidar. Si durant aquest període es van produir situacions no estàndard, demaneu al propietari decisions judicials sobre qüestions controvertides. Si s'accepten a favor del venedor, es pot considerar el propietari legal. L'operació s'ha de rebutjar sense ambigüitats si els tribunals encara estan en procés de considerar el problema.
És possible que una instal·lació residencial no estigui registrada als anals de l'USRR. Això és possible en relació als apartaments antics. Això és exactament el que no hauríeu de tenir por. La manca d'informació parla de l'absoluta puresa jurídica de l'apartament, perquè no s'ha fet cap transacció amb ell des del moment de la privatització. Per a una total tranquil·litat, podeu enviar una sol·licitud sobre la legalitat dels drets del propietari al Departament de Política d'Habitatge.
En cas de dubte, presentar una sol·licitud de legalitat dels drets del propietari al Departament de Política d'Habitatge
Com comprovar la qualitat d'un apartament?
Per fer-ho, necessitareu els documents d'habitatge expedits per la BTI. T'ajudaran a assegurar-te que no hi hagi alteracions il·legals a la casa. D'acord amb la llei, gairebé totes les transformacions d'habitatge s'han de coordinar amb les autoritats competents. Si no hi ha permís, totes les actuacions es consideraran no autoritzades.
Assegureu-vos que no hi hagi reurbanitzacions il·legals
Per legitimar la reurbanització, l'autoconstrucció és una tasca costosa i ingrata. Val la pena implicar-se? Decidiu per vosaltres mateixos.
Comprovació del venedor
Després d'haver comprovat l'apartament, no us oblideu de fer el mateix amb el seu propietari. Heu de començar per comprovar l'autenticitat del passaport. La informació continguda a la pàgina web de la Direcció General de Migracions, on es publiquen els números de documents no vàlids, us ajudarà. La confirmació oficial de la legitimitat del passaport només es pot lliurar a l'oficina de passaports local.
Comproveu la validesa del passaport del venedor
La situació es complica si els interessos del venedor estan representats per un intermediari. Aquest últim ha de disposar d'un poder notarial per dur a terme aquestes activitats. Llegeix el document! Hi ha poques impressions disponibles. Busca informació sobre els poders del representant. És possible que no tingui dret a rebre diners de la transacció. L'àmbit de la seva activitat es limita només a la signatura de contractes.
L'intermediari ha de tenir un poder per a la venda de l'habitatge
Un altre punt que definitivament cal desconcertar en el cas d'interacció amb un intermediari és la capacitat del venedor. Els veïns poden facilitar informació sobre la identitat d'aquest últim. Oficialment, pel teu compte, no rebràs aquesta informació.
Excloem la participació de tercers
Un moment d'extrema importància. Abans de la transacció, heu d'estar completament convençuts que ningú reclama l'apartament. No són estranys les situacions en què, després d'una magnífica festa d'inauguració de casa, un familiar del venedor que es va materialitzar del no-res apareix a la porta de la casa i declara que està empadronat en aquesta adreça i es vol traslladar a la seva habitació. Bàsicament, aquests "parents" són persones que han sortit de la presó, amb menys freqüència, aquelles que han estat en tractament a llarg termini, en viatge de negocis o en expedicions.
Un altre element de risc són els menors. Si en cas de transacció es vulneren els seus drets, és a dir, els seus pares els traslladaran a pitjors condicions, les autoritats tutelars intervindran i simplement sereu desallotjat, reconeixent la compravenda com a il·legal.
comproveu si hi ha nens menors registrats a l'apartament
Per evitar aquests problemes, el propietari ha de disposar d'un certificat, en el qual s'indicarà a totes les persones empadronades a l'apartament amb una explicació de si conservaran el seu dret a residir després de la venda de l'habitatge o no.
Hi ha diverses categories de ciutadans que no poden ser donats d'alta de la plaça sota cap circumstància. En concret, es tracta de nens, i fins i tot d'aquells que estan sota tutela o col·locats en el moment de la venda d'habitatges en orfenats. No es podrà acomiadar de les persones marcades en el testament del testador com a dret d'ús de l'habitatge. No desallotjareu el vostre exmarit/dona si van comprar aquest apartament durant el seu matrimoni legal. I això només és una part de la categoria de ciutadans de dretes, als quals el tribunal protegirà incondicionalment.
tornar a l'índex ↑Avís legal
Podeu minimitzar el risc de trobar-se amb venedors deshonestos seguint aquestes regles:
1. Realitzar un acord per comprar un habitatge a través d'agències immobiliàries oficials. És possible adquirir un espai habitable legalment net sense la participació de professionals, però és massa arriscat.
2. A l'hora de seleccionar els assistents, recollir la màxima informació possible sobre les seves activitats. Les ressenyes d'antics clients i les recomanacions de coneguts que van col·laborar personalment amb una oficina concreta seran molt útils.
Quan trieu un agent immobiliari, mireu les ressenyes
3. En l'etapa de conclusió d'un acord, presteu atenció al punt que determina el grau de responsabilitat de l'agent immobiliari per un treball de mala qualitat.
4. Una línia separada en el cas de venda i compra són les opcions de pagament per a la transacció.
5. El pagament anticipat es realitza exclusivament contra rebut, el text del qual l'ha d'elaborar un advocat intel·ligent.
Quan feu un pagament per avançat, agafeu un rebut
6. No accepteu subestimar el valor de l'apartament en els documents per guanyar en el pagament d'impostos. Vostè, com a comprador, no es beneficiarà d'això, però pot tenir problemes considerables. Si es fa necessari revertir la transacció, no rebràs els diners íntegrament, ja que no tindràs res que acrediti que has transferit molt més al venedor del que consta al rebut o indicat en un altre document oficial. Per cert, aquesta és una estafa molt popular.
7. Ara directament sobre la transferència de l'import principal. Els diners són seriosos, per tant, els mètodes per transferir-los han de ser fiables. Seria millor utilitzar instruments bancaris. El pagament de les compres d'aquest nivell es pot fer mitjançant transferència bancària. Els diners es transfereixen al compte del venedor, però l'accés al mateix es desbloquejarà després que l'interessat presenti els documents que confirmin la finalització de la transacció als empleats de la institució.
Per pagar la compra d'un apartament, es recomana utilitzar una transferència bancària
8. Si la conversa és sobre la transferència d'efectiu, realitza l'operació a través d'una caixa de seguretat. El seu lloguer no costa diners fabulosos. Per defecte, quan s'insereixen bitllets en una cel·la, les dues cares estan presents. El venedor podrà obrir-lo i cobrar l'import que li correspon immediatament un cop finalitzada la transacció, tan bon punt rebi els documents certificats i pugui confirmar la venda de l'immoble.
9. I més. Cada document inclòs en la transacció s'ha de fotocopiar. Això no només ajudarà a verificar una vegada més la puresa legal d'aquesta propietat, sinó que també serà útil en cas de disputes o litigis.
tornar a l'índex ↑Conclusió
Comprar i vendre un pis és un procés que no tolera les presses. No tingueu por de perdre l'opció que us agrada: tingueu por de convertir-vos en víctima dels estafadors. Encara trobareu un bon apartament, però mai els diners que van anar a les butxaques dels estafadors.
Vídeo
