Pravděpodobně neexistuje déle očekávaná a radostnější událost než koupě vlastního bydlení. Ale bohužel tato transakce neproběhne vždy hladce. Aby vaši kolaudaci nezastínily problémy s nesprávným papírováním nebo reklamacemi z ničeho nic žadatelé o metry čtvereční, kteří přišli odnikud, je třeba se na postup pečlivě připravit a ponořit se do všech legislativních jemností týkajících se koupě a prodeje bydlení. . Jak tedy nezůstat na ulici koupí bytu?
Osobně nebo se zprostředkovatelem?
První otázka, která vás napadne, vás může zmást: kdo vlastně bude hledat vhodný byt a sbírat potřebné dokumenty? Tři možnosti:
1. Udělejte to sami.
2. Získejte realitního makléře.
3. Kontaktujte zprostředkovatele.
Přemýšlejte o všech způsobech. Odborná pomoc v této věci bude plně opodstatněná. Realitní kanceláře mají odpovídající vzdělání a bohaté zkušenosti s prováděním transakcí této úrovně, nicméně za svou práci požadují solidní platbu, jejíž výše může dosáhnout 6% nákladů na bydlení.
Realitní makléři poskytnou odbornou pomoc při koupi bytu
V tomto ohledu je příjemnější jednat se zprostředkovateli. Za výběr opce a asistenci při nákupu požadují maximálně 3 %.
Po zhodnocení, kolik získáte vlastním hledáním vhodných variant bydlení, nezapomeňte analyzovat, zda jsou reálně schopny zohlednit veškerý možný vývoj situace a vyhnout se vážným rizikům při pořizování nemovitosti. Když se sami ponoříte do proudu právních jemností, možná si nevšimnete podvodních útesů, do kterých vletíte, ztratíte mnohem více, než jste ušetřili na kompetentním asistentovi. Ale pokud máte dostatek znalostí, nadšení, časových zdrojů a jen morální síly - pak pokračujte!
zpět na index ↑kde zastavit?
Trh s bydlením má své dělení, takže než se pustíte do hledání bytu, promyslete si, v jaké kategorii byste jej chtěli vidět: primární nebo sekundární?
Nové budovy jsou klasifikovány jako primární bydlení pro metry čtvereční, ve kterých nebylo dosud nikdy formalizováno vlastnické právo jednotlivce. Primárním bydlením ve skutečnosti není jen dům, ale nemovitost, jejíž vlastnictví je zcela ve vlastnictví developera.
Novostavby - primární bydlení
Sekundární bydlení je jakákoli nemovitost, která již byla alespoň jednou ve vlastnictví jednotlivce. To znamená, že byt v nové, nově postavené budově není vždy primárním bydlištěm. Hledat „primár“ v domě postaveném před sto lety je obecně nesmysl. Tam mají byty občas celé seznamy vlastníků.
Vedlejší bydlení - byt, který již svého majitele měl
Těžko říct, která varianta je lepší. Obojí má spoustu kladů i záporů.
primární bydlení
výhody:
1. Právní čistota. Takové bydlení a priori nemá prehistorii, protože neexistovali žádní majitelé.V souladu s tím se nemůžete obávat, že je někdo registrován v bytě a zapomenout na problémy s bývalými majiteli.
2. Novost bydlení. V nově postaveném domě nebudete muset provádět velké opravy, modernizovat komunikace atd.
3. Rozumná cena. Týká se to koupě bytu v domě, který je teprve ve výstavbě. Skutečnost kapitálové investice je stanovena uzavřením smlouvy o kapitálové účasti.
Byt v primárním bydlení je právně čistý
nedostatky:
1. Zdlouhavý proces získávání bydlení do osobního vlastnictví. Oficiální doklad o vlastnictví této nemovitosti lze získat nejdříve za několik měsíců nebo dokonce let, což znemožňuje legální povolení k pobytu na tuto dobu.
2. Umístění. Novostavby se staví především na okrajích města, což s sebou nese řadu problémů společenského řádu.
3. Nedostatek povrchové úpravy. Po zakoupení bytu „od nuly“ jej budete muset zcela dokončit a zahájíte proces s výstavbou vnitřních stěn a příček.
4. Riziko ztráty investovaných peněz. Staveniště jsou často zamrzlá, developerské společnosti o sobě prohlašují bankrot nebo hůř, zpočátku jsou to podvodníci.
Prodejci
výhody:
1. Rychlé provedení transakce.
2. Možnost výběru regionu.
3. Ihned se můžete nastěhovat a bydlet.
Byt ve vedlejším bydlení je již připraven k nastěhování
nedostatky:
Právní rizika, která jsou ve vztahu k takovým nemovitostem neuvěřitelně vysoká. Zde budete muset zjistit spoustu nuancí. Ujistěte se, že z obytného prostoru byli propuštěni naprosto všichni nájemníci a že zde nejsou osoby, které si ponechaly právo na část, nyní již vašeho, majetku.
Při koupi bytu se ujistěte, že jsou propuštěni všichni nájemníci
Další metlou jsou dluhy na účtech za energie. Pokud nějaké byly, budete je muset uhasit. Mohou nastat i další situace, o kterých vás nikdo dobrovolně neinformuje. Například bydlení může být zabaveno nebo zastaveno. Obzvláště si musíte dávat pozor, pokud se objekt prodává za příliš nízkou cenu.
zpět na index ↑Kde hledat možnosti?
Nejlepší je začít hledat inzeráty v novinách. Dodnes mnoho lidí využívá tento starý způsob prodeje bydlení. Můžete procházet více weby, kde jsou takové informace zveřejněny na nástěnkách. Mimochodem, takové zdroje se spíše dostanou do kontaktu s přímým prodejcem bytu, než aby vyjednávali s řadou zprostředkovatelů.
Začněte hledat byt s inzeráty na prodej
Existují placené databáze nemovitostí na prodej. Použijte je nebo ne - vaše právo.
Bezplatné zdroje vám také umožňují najít zajímavé nabídky, ale budete tomu muset věnovat trochu více času. Někdy můžete vidět několik inzerátů na prodej stejné nemovitosti najednou. Toto není podvod. S největší pravděpodobností některé z nich byly sestaveny realitními kancelářemi, ale po zavolání na všechna čísla můžete majitele najít osobně.
Oblíbeným a velmi efektivním způsobem může být banální vkládání inzerátů v oblasti, kde byste chtěli koupit bydlení. Udělejte je vtipně nebo nějak originálně tak, aby přitahovaly pozornost.
Umístěte na nástěnku inzerát sovy
Nebude zbytečné obcházet vrátnice u vchodů do zájmových domů. Mohou pro vás mít také užitečné informace.
Klidně se zeptejte přátel. Možná někdo z jejich okruhu chce prodat byt. Silně spoléhat na štěstí v tomto případě nestojí za to, ale můžete zkusit své štěstí.
Některé tipy
- Hledejte další informace o bydlení na prodej pomocí komunikace se sousedy, vrátnými, zaměstnanci bytových úřadů.
- Je třeba se mít na pozoru před akutně prodávanými byty. Zde stojí za to velmi pozorně prostudovat dokumenty.
- Nemluvte o přítomnosti velkého množství po ruce ke koupi domu.To je nejjednodušší způsob, jak se stát obětí podvodníků.
– Nevkládejte velké naděje do podhodnocených nabídek. S největší pravděpodobností se jedná o marketingový tah realitního makléře, který chce přitáhnout pozornost k nemovitostem. Ve skutečnosti jsou takové nabídky extrémně vzácné a pokud se vyskytnou, nenajdete je sami.
zpět na index ↑V předvečer nákupu
Před konečným výběrem a uzavřením obchodu si musíte ověřit právní čistotu nemovitosti. Tradičně se touto problematikou zabývají realitní makléři. Pokud jste si tuto práci vzali na sebe, tak se naučte správně číst předložené dokumenty, abyste si později neukousli lokty. Co byste tedy měli vědět?
Co by mělo být v balíku dokumentů?
Po nalezení nabídky, která vám naprosto vyhovuje, si nejprve vyžádejte tlumočení dokumentů, na základě kterých vzniklo vlastnické právo prodávajícímu. To může být:
1. Kupní smlouva.
2. Darovací smlouva.
3. Směnná smlouva.
4. Osvědčení o dědictví majetku.
Ověřte si dostupnost všech dokumentů k bytu
Je to extrémně vzácné, ale přesto může prodávající poskytnout platné soudní rozhodnutí nebo dohodu o anuitě.
Nebuďte příliš líní se znovu setkat s majiteli a osobně si takové dokumenty prohlédnout. Když je vezmete do ruky, věnujte pozornost absenci oprav, výmazů, spár a dalších známek falšování. Opravy v listinách tohoto druhu mají právo být, ale každá z nich musí být úředně ověřena podpisy naprosto všech osob, které papír původně podepsaly. Pokud byly takové záznamy pořízeny za přítomnosti notáře, musí být dokument opatřen jeho pečetí a osobním podpisem.
V dokumentech k bytu by neměly být žádné opravy
Nezapomeňte zkontrolovat státní registraci dokumentu. Tyto informace jsou vydávány bez oficiálních žádostí a jsou dostupné každému občanovi naší země. Pokud smlouva stanovila určité podmínky, při jejichž nesplnění pozbyla platnosti, bude nutné zjistit, zda byla splněna všechna ujednání. Aby to bylo jasnější, zvažte standardní situaci. Ve smlouvě je stanovena povinnost kupujícího (ve vašem případě vystupujícího jako prodávající) uhradit celou částku nákladů na byt, řekněme, po šesti měsících od data koupě. Není-li podmínka splněna, smlouva automaticky zaniká, to znamená, že osoba stojící před vámi není v žádném případě vlastníkem vám nabízené nemovitosti a jeho vysvětlení, že prodej bydlení je nucen krok a dělá to výhradně s ušlechtilým cílem splatit dluh, by mělo být považováno za podvod.
Důležité! Podívejte se na datum, které hovoří o vstupu dokumentu v platnost. Měli byste být velmi opatrní, pokud od okamžiku, kdy jste vstoupili do dědictví nebo darovali nemovitost, uplynula velmi krátká doba, zejména pokud takové darovací gesto učinila osoba, která není příbuznou prodávajícího.
Jak jinak můžete zkontrolovat historii bytu?
S odkazem na záznamy USRR. Jednotný státní registr odráží všechny informace o nemovitostech, včetně historie transakcí s rezidenčními nemovitostmi od roku 1998. Máte právo požádat vlastníka, aby Vám poskytl příslušný výpis z této evidence, potvrzující, že v posledních letech nebyly s bydlením žádné problémy.
Zkontrolujte záznamy bytu v USRR
Pozornost! Přemýšlejte o podvodu, pokud vámi nabízený byt příliš často měnil majitele a dlouho v něm nikdo nebydlel. Je možné, že je to tady nečisté a prostě se vás snaží rozmnožit. V každém případě by bylo lepší odmítnout koupi pochybného bydlení.
Pokud výpis předložený USRR obsahuje informace o majetkových sporech o byt, případech zabavení majetku atd., podívejte se na data událostí.Tímto způsobem můžete pochopit, zda tyto spory pokračují i dnes, nebo zda tyto problémy již dávno upadly v zapomnění. Pokud od posledního zúčtování uplynuly více než tři roky, lze situaci považovat za vyřešenou. Realitní transakci v současné době již nelze zneplatnit. Pokud v tomto období došlo k nestandardním situacím, požádejte vlastníka o soudní rozhodnutí o kontroverzních otázkách. Pokud budou akceptovány ve prospěch prodávajícího, pak jej lze považovat za zákonného vlastníka. Transakce musí být jednoznačně zamítnuta, pokud soudy tuto záležitost stále projednávají.
Rezidenční zařízení nesmí být registrováno v análech USRR. To je možné u starých bytů. To je přesně to, čeho byste se neměli bát. Nedostatek informací hovoří o absolutní právní čistotě bytu, protože od okamžiku privatizace s ním neproběhly absolutně žádné transakce. Pro naprostý klid můžete zaslat žádost o zákonnost práv vlastníka na odbor bytové politiky.
V případě pochybností podejte žádost o zákonnost práv vlastníka na odbor bytové politiky
Jak zkontrolovat kvalitu bytu?
K tomu budete potřebovat doklady o bydlení vydané ZISZ. Pomohou vám zajistit, aby v domě nedocházelo k nelegálním úpravám. Téměř všechny přestavby bytů musí být v souladu se zákonem koordinovány s příslušnými úřady. Pokud povolení neexistují, budou všechny akce považovány za neoprávněné.
Ujistěte se, že nedochází k nelegálním přestavbám
Uzákonit sanační výstavbu vlastními silami je nákladný a nevděčný úkol. Stojí za to se zapojit - rozhodněte se sami.
Kontrola prodejce
Po kontrole bytu nezapomeňte udělat totéž s jeho majitelem. Musíte začít kontrolou pravosti pasu. Pomohou vám k tomu informace obsažené na stránkách Generálního ředitelství pro otázky migrace, kde jsou zveřejněny počty neplatných dokladů. Oficiální potvrzení o legitimitě pasu vám může vydat pouze místní pasový úřad.
Zkontrolujte si platnost cestovního pasu prodejce
Situace se zkomplikuje, pokud zájmy prodávajícího zastupuje zprostředkovatel. Ten musí mít k výkonu takové činnosti notářsky ověřenou plnou moc. Přečtěte si dokument! K dispozici je několik výtisků. Hledejte informace o pravomocích zástupce. Nemusí mít nárok na příjem peněz z transakce. Obor jeho činnosti je omezen pouze na podepisování smluv.
Zprostředkovatel musí mít plnou moc k prodeji bytu
Dalším bodem, který si rozhodně musíte v případě interakce se zprostředkovatelem lámat hlavu, je kapacita prodejce. Sousedé mohou poskytnout informace o totožnosti druhého jmenovaného. Oficiálně od vás takové informace nedostanete.
Vylučujeme účast třetích stran
Mimořádně důležitý okamžik. Před transakcí musíte být zcela přesvědčeni, že si na byt nikdo nenárokuje. Nezřídka dochází k situacím, kdy se po velkolepé kolaudaci objeví na prahu domu odnikud zhmotněný příbuzný prodávajícího a prohlásí, že je na této adrese registrován a chce se nastěhovat do svého pokoje. V zásadě jsou takovými „příbuznými“ lidé, kteří byli propuštěni z vězení, méně často - ti, kteří byli dlouhodobě léčeni, na služební cestě nebo expedicích.
Další rizikovou položkou jsou nezletilí. Pokud v případě transakce dojde k porušení jejich práv, to znamená, že je rodiče převezou do horších podmínek, zasáhnou opatrovnické orgány a budete jednoduše vystěhováni, přičemž prodej a nákup uznáte za nelegální.
zkontrolovat, zda jsou v bytě přihlášeny nezletilé děti
Aby se vlastník vyhnul takovým problémům, musí mít potvrzení, které bude označovat všechny osoby registrované v bytě s vysvětlením, zda si po prodeji bydlení zachovají právo pobytu nebo ne.
Existuje řada kategorií občanů, které nelze za žádných okolností z náměstí vypustit. Zejména se jedná o děti, a to i ty, které jsou v opatrovnictví nebo umístěny v době prodeje bydlení v dětských domovech. Nebude možné se rozloučit s osobami označenými v závěti zůstavitele jako mající právo užívat bydlení. Nebudete vystěhovat svého bývalého manžela/manželku, pokud si tento byt zakoupili během zákonného manželství. A to je jen část kategorie občanů práva, které bude soud bezvýhradně chránit.
zpět na index ↑Právní rada
Riziko setkání s nepoctivými prodejci můžete minimalizovat dodržováním těchto pravidel:
1. Uzavřete dohodu o koupi domu prostřednictvím oficiálních realitních kanceláří. Je možné pořídit si právně čistý obytný prostor bez účasti profesionálů, ale je to příliš riskantní.
2. Při výběru asistentů shromážděte co nejvíce informací o jejich činnosti. Velmi nám pomohou recenze bývalých klientů a doporučení známých, kteří s konkrétní kanceláří osobně spolupracovali.
Při výběru realitní kanceláře se podívejte na recenze
3. Ve fázi uzavírání dohody věnujte pozornost bodu, který určuje míru odpovědnosti realitní kanceláře za nekvalitní práci.
4. Samostatný řádek v případě prodeje a nákupu jsou platební možnosti transakce.
5. Platba předem se provádí výhradně na základě účtenky, jejíž text musí vyhotovit inteligentní právník.
Při platbě předem si vezměte účtenku
6. Nesouhlaste s tím, že podceníte hodnotu bytu v dokladech, abyste vyhráli na placení daní. Vy jako kupující z toho nebudete mít žádný prospěch, ale můžete mít značné problémy. Pokud bude nutné transakci zrušit, nedostanete své peníze zpět v plné výši, protože nebudete mít nic, co by prokázalo, že jste prodejci převedli mnohem více, než je uvedeno v potvrzení nebo uvedeno v jiném úředním dokumentu. Mimochodem, toto je velmi oblíbený podvod.
7. Nyní přímo o převodu jistiny. Peníze jsou vážné, proto musí být způsoby jejich převodu spolehlivé. Bylo by lepší používat bankovní nástroje. Platbu za nákupy této úrovně lze provést bankovním převodem. Peníze jsou převedeny na účet prodávajícího, ale přístup k nim bude odblokován poté, co zájemce předloží zaměstnancům instituce dokumenty potvrzující dokončení transakce.
K platbě za koupi bytu se doporučuje použít bankovní převod
8. Pokud je rozhovor o převodu hotovosti, proveďte operaci prostřednictvím bezpečnostní schránky. Jeho pronájem nestojí pohádkové peníze. Ve výchozím nastavení jsou při vkládání bankovek do buňky přítomny obě strany. Prodejce ji bude moci otevřít a inkasovat dlužnou částku ihned po dokončení transakce, jakmile obdrží ověřené dokumenty a bude moci potvrdit prodej nemovitosti.
9. A další. Každý dokument zahrnutý v transakci musí být zkopírován. To nejen pomůže znovu ověřit právní čistotu tohoto majetku, ale přijde vhod i v případě sporů či soudních sporů.
zpět na index ↑Závěr
Nákup a prodej bytu je proces, který netoleruje spěch. Nebojte se ztratit možnost, která se vám líbí - nebojte se stát se obětí podvodníků. Pořád najdete dobrý byt, ale nikdy peníze, které šly do kapes podvodníků.
Video
