Es gibt wahrscheinlich kein lang ersehnteres und freudigeres Ereignis als den Kauf eines Eigenheims. Aber leider verläuft diese Transaktion nicht immer reibungslos. Damit Ihre Einweihungsparty nicht von Problemen mit fehlerhaften Papieren oder aus dem Nichts kommenden Quadratmeterbewerbern überschattet wird, müssen Sie sich sorgfältig auf das Verfahren vorbereiten und sich mit allen gesetzgeberischen Feinheiten beim Kauf und Verkauf von Wohnungen befassen . Wie kann man also nicht auf der Straße bleiben, indem man eine Wohnung kauft?
Persönlich oder mit einem Vermittler?
Die erste Frage, die Ihnen bevorsteht, kann Sie verwirren: Wer sucht eigentlich eine passende Wohnung und besorgt die nötigen Unterlagen? Drei Optionen:
1. Mach es selbst.
2. Holen Sie sich einen Makler.
3. Wenden Sie sich an einen Vermittler.
Denken Sie über alle Wege nach. Professionelle Hilfe in dieser Angelegenheit wird völlig gerechtfertigt sein. Immobilienmakler verfügen über die entsprechende Ausbildung und umfangreiche Erfahrung in der Durchführung von Transaktionen auf diesem Niveau, verlangen jedoch für ihre Arbeit eine solide Zahlung, deren Höhe 6% der Wohnkosten erreichen kann.
Immobilienmakler bieten professionelle Hilfe beim Kauf einer Wohnung
In dieser Hinsicht ist es angenehmer, mit Vermittlern umzugehen. Für die Auswahl einer Option und Unterstützung beim Kauf verlangen sie nicht mehr als 3 %.
Vergessen Sie nach der Einschätzung Ihres Gewinns durch die eigene Suche nach geeigneten Wohnmöglichkeiten nicht, zu analysieren, ob diese realistischerweise in der Lage sind, alle möglichen Entwicklungen der Situation zu berücksichtigen und ernsthafte Risiken beim Immobilienerwerb zu vermeiden. Wenn Sie alleine in den Strom der rechtlichen Feinheiten eingetaucht sind, bemerken Sie möglicherweise keine Unterwasserriffe, in die Sie hineingeflogen sind und die Sie viel mehr verlieren, als Sie an einem kompetenten Assistenten gespart haben. Aber wenn Sie genug Wissen, Enthusiasmus, Zeitressourcen und einfach nur moralische Stärke haben - dann machen Sie weiter!
zurück zum Inhaltsverzeichnis ↑Wo aufhören?
Der Wohnungsmarkt hat seine eigene Abteilung. Bevor Sie also mit der Wohnungssuche beginnen, überlegen Sie, in welcher Kategorie Sie sie sehen möchten: Haupt- oder Zweitwohnung?
Neubauten werden als Primärwohnungen für Quadratmeter eingestuft, an denen das Eigentumsrecht einer Person noch nie formalisiert wurde. Tatsächlich ist Primärwohnung nicht nur ein Haus, sondern eine Immobilie, deren Eigentum vollständig dem Entwickler gehört.
Neubauten - Primärwohnungen
Zweitwohnungen sind alle Immobilien, die bereits mindestens einmal im Besitz einer Person waren. Das bedeutet, dass eine Wohnung in einem Neubau nicht immer ein Hauptwohnsitz ist. In einem Haus, das vor hundert Jahren gebaut wurde, nach dem „Primär“ zu suchen, ist im Allgemeinen Unsinn. Dort haben Wohnungen teilweise ganze Eigentümerlisten.
Zweitwohnsitz - eine Wohnung, die bereits einen Eigentümer hatte
Es ist schwer zu sagen, welche Option besser ist. Beide haben viele Vor- und viele Nachteile.
primäres Wohnen
Vorteile:
1. Rechtliche Reinheit. Solche Wohnungen haben a priori keine Vorgeschichte, da es keine Eigentümer gab.Dementsprechend müssen Sie sich keine Sorgen machen, dass jemand in der Wohnung gemeldet ist und Probleme mit den Ex-Eigentümern vergessen.
2. Die Neuheit des Wohnens. In einem neu gebauten Haus müssen Sie keine größeren Reparaturen durchführen, die Kommunikation modernisieren usw.
3. Angemessener Preis. Dies gilt für den Kauf einer Wohnung in einem noch im Bau befindlichen Haus. Der Tatbestand der Kapitalanlage wird durch Abschluss eines Beteiligungsvertrages fixiert.
Die Wohnung in der Hauptwohnung ist rechtlich sauber
Mängel:
1. Der langwierige Prozess der Beschaffung von Wohnraum in Privateigentum. Ein offizielles Dokument über das Eigentum an dieser Immobilie kann frühestens in einigen Monaten oder sogar Jahren eingeholt werden, was eine legale Aufenthaltserlaubnis für diesen Zeitraum unmöglich macht.
2. Standort. Neubauten werden hauptsächlich am Stadtrand errichtet, was eine Reihe von Problemen der sozialen Ordnung mit sich bringt.
3. Mangelnde Fertigstellung. Nachdem Sie eine Wohnung „von Grund auf neu“ gekauft haben, müssen Sie sie vollständig fertigstellen und den Prozess mit dem Bau von Innenwänden und Trennwänden beginnen.
4. Das Risiko, das investierte Geld zu verlieren. Oft sind Baustellen eingefroren, Entwicklerfirmen melden sich für bankrott oder noch schlimmer, sie sind zunächst Betrüger.
Wiederverkäufer
Vorteile:
1. Schnelle Ausführung der Transaktion.
2. Möglichkeit, eine Region auszuwählen.
3. Sie können sofort einziehen und wohnen.
Die Wohnung im Zweitwohnhaus ist bereits bezugsfertig
Mängel:
Rechtliche Risiken, die bei solchen Immobilien unglaublich hoch sind. Hier müssen Sie viele Nuancen herausfinden. Stellen Sie sicher, dass absolut alle Mieter aus dem Wohnraum entlassen wurden und dass es keine Personen gibt, die das Recht auf einen Teil Ihres Eigentums behalten haben.
Achten Sie beim Kauf einer Wohnung darauf, dass alle Mieter entlassen werden
Eine weitere Geißel sind Schulden auf Stromrechnungen. Wenn es welche gab, müssen Sie sie löschen. Es kann andere Situationen geben, über die Sie niemand freiwillig informiert. Beispielsweise können Wohnungen beschlagnahmt oder verpfändet werden. Insbesondere müssen Sie aufpassen, wenn das Objekt zu niedrig verkauft wird.
zurück zum Inhaltsverzeichnis ↑Wo nach Optionen suchen?
Beginnen Sie Ihre Suche am besten mit Zeitungsanzeigen. Bis heute nutzen viele Menschen diese alte Art des Wohnungsverkaufs. Sie können durch mehrere Websites blättern, auf denen solche Informationen auf Bulletin Boards veröffentlicht werden. Übrigens wenden sich solche Ressourcen eher an den Direktverkäufer der Wohnung, als mit einer Reihe von Vermittlern zu verhandeln.
Beginnen Sie Ihre Wohnungssuche mit Verkaufsanzeigen
Es gibt kostenpflichtige Datenbanken für zum Verkauf stehende Immobilien. Verwenden Sie sie oder nicht - Ihr Recht.
Mit kostenlosen Ressourcen können Sie auch interessante Angebote finden, aber Sie müssen etwas mehr Zeit dafür aufwenden. Manchmal sehen Sie mehrere Anzeigen für den Verkauf derselben Immobilie gleichzeitig. Dies ist kein Betrug. Höchstwahrscheinlich wurden einige von Immobilienmaklern zusammengestellt, aber wenn Sie alle Nummern anrufen, können Sie den Eigentümer möglicherweise persönlich finden.
Ein beliebter und sehr effektiver Weg kann ein banales Schalten von Anzeigen in der Gegend sein, in der Sie ein Haus kaufen möchten. Machen Sie sie auf humorvolle oder originelle Weise, damit sie Aufmerksamkeit erregen.
Veröffentlichen Sie eine Eulenanzeige an einem Schwarzen Brett
Es ist nicht überflüssig, die Concierges an den Eingängen der interessanten Häuser zu umgehen. Sie können auch nützliche Informationen für Sie haben.
Fragen Sie gerne Freunde. Vielleicht möchte jemand aus ihrem Umfeld die Wohnung verkaufen. Sich stark auf das Glück zu verlassen, lohnt sich in diesem Fall nicht, aber Sie können Ihr Glück versuchen.
Einige Hinweise
- Suchen Sie nach zusätzlichen Informationen über zum Verkauf stehende Wohnungen, indem Sie mit Nachbarn, Hausmeistern und Mitarbeitern von Wohnungsämtern kommunizieren.
- Bei dringend verkauften Wohnungen ist Vorsicht geboten. Hier lohnt es sich, die Unterlagen sehr genau zu studieren.
- Sprechen Sie nicht über das Vorhandensein einer großen Menge auf der Hand, um ein Haus zu kaufen.Dies ist der einfachste Weg, Opfer von Betrügern zu werden.
- Setzen Sie keine großen Hoffnungen auf unterbewertete Angebote. Höchstwahrscheinlich ist dies ein Marketing-Trick eines Maklers, der versucht, die Aufmerksamkeit auf Immobilien zu lenken. In der Realität sind solche Angebote äußerst selten und wenn sie auftreten, dann werden Sie sie nicht von alleine finden.
zurück zum Inhaltsverzeichnis ↑Am Vorabend des Kaufs
Bevor Sie die endgültige Wahl treffen und ein Geschäft abschließen, müssen Sie die rechtliche Reinheit der Immobilie überprüfen. Traditionell wird dieses Thema von Spezialisten von Immobilienagenturen behandelt. Wenn Sie diese Arbeit auf sich genommen haben, dann lernen Sie, die eingereichten Unterlagen richtig zu lesen, damit Sie sich später nicht in die Ellbogen beißen. Was sollten Sie also wissen?
Was sollte in dem Dokumentenpaket enthalten sein?
Nachdem Sie ein Angebot gefunden haben, das absolut zu Ihnen passt, fordern Sie zunächst Dolmetschunterlagen an, auf deren Grundlage das Eigentumsrecht des Verkäufers entstanden ist. Das kann sein:
1. Kaufvertrag.
2. Geschenkvereinbarung.
3. Austauschvereinbarung.
4. Erbschein.
Überprüfen Sie die Verfügbarkeit aller Dokumente für die Wohnung
Es ist äußerst selten, aber dennoch kann der Verkäufer einen gültigen Gerichtsbeschluss oder eine Rentenvereinbarung vorlegen.
Seien Sie nicht zu faul, sich noch einmal mit den Eigentümern zu treffen und solche Papiere persönlich einzusehen. Achten Sie in der Hand auf das Fehlen von Korrekturen, Radierungen, Verfugungen und anderen Fälschungsspuren. Korrekturen in Dokumenten dieser Art haben das Recht, aber jede von ihnen muss offiziell durch die Unterschriften aller Personen beglaubigt werden, die das Dokument ursprünglich unterzeichnet haben. Wenn solche Aufzeichnungen in Anwesenheit eines Notars gemacht wurden, muss das Dokument sein Siegel und seine persönliche Unterschrift tragen.
Es sollten keine Korrekturen in den Unterlagen für die Wohnung vorhanden sein
Überprüfen Sie unbedingt die staatliche Registrierung des Dokuments. Diese Informationen werden ohne offizielle Anfrage herausgegeben und stehen jedem Bürger unseres Landes zur Verfügung. Wenn der Vertrag bestimmte Bedingungen enthält, bei deren Nichterfüllung er seine Gültigkeit verliert, muss festgestellt werden, ob alle Vereinbarungen erfüllt wurden. Betrachten Sie zur Verdeutlichung die Standardsituation. Der Vertrag legt die Verpflichtung des Käufers (in Ihrem Fall als Verkäufer) fest, den gesamten Kaufpreis der Wohnung beispielsweise nach sechs Monaten ab Kaufdatum zu zahlen. Ist die Bedingung nicht erfüllt, endet der Vertrag automatisch, d.h. der Ihnen gegenüber stehende Mensch ist in keiner Weise Eigentümer der Ihnen angebotenen Immobilie und seine Erklärung, dass es sich bei dem Wohnungsverkauf um einen Zwangsverkauf handelt Schritt und er tut dies ausschließlich mit dem edlen Ziel, die Schulden zurückzuzahlen, sollte als Betrug angesehen werden.
Wichtig! Schauen Sie sich das Datum an, das vom Inkrafttreten des Dokuments spricht. Sie sollten sehr vorsichtig sein, wenn seit dem Zeitpunkt, an dem Sie eine Erbschaft eingegangen sind oder eine Immobilie gespendet haben, nur ein sehr kurzer Zeitraum vergangen ist, insbesondere wenn eine solche Schenkungsgeste von einer Person gemacht wurde, die kein Verwandter des Verkäufers ist.
Wie sonst können Sie die Geschichte der Wohnung überprüfen?
Unter Bezugnahme auf die USRR-Aufzeichnungen. Das Unified State Register spiegelt alle Informationen über Immobilien wider, einschließlich der Geschichte der Transaktionen mit Wohnimmobilien seit 1998. Sie haben das Recht, vom Eigentümer einen entsprechenden Auszug aus diesem Register zu verlangen, der bestätigt, dass es in den letzten Jahren keine Wohnungsprobleme gegeben hat.
Überprüfen Sie die Aufzeichnungen der Wohnung in der USRR
Aufmerksamkeit! Denken Sie an eine Betrugsmasche, wenn die Ihnen angebotene Wohnung zu oft den Besitzer gewechselt hat und lange Zeit niemand mehr darin gewohnt hat. Es ist möglich, dass die Sache unsauber ist und sie einfach versuchen, dich zu züchten. In jedem Fall wäre es besser, den Kauf von dubiosen Wohnungen abzulehnen.
Wenn der von der USRR bereitgestellte Auszug Informationen über Eigentumsstreitigkeiten über eine Wohnung, Fälle von Eigentumsbeschlagnahme usw. enthält, sehen Sie sich die Daten der Ereignisse an.So können Sie nachvollziehen, ob diese Auseinandersetzungen bis heute andauern oder ob diese Probleme längst in Vergessenheit geraten sind. Wenn seit dem letzten Showdown mehr als drei Jahre vergangen sind, kann die Situation als gelöst betrachtet werden. Die Immobilientransaktion kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr ungültig gemacht werden. Wenn in diesem Zeitraum ungewöhnliche Situationen aufgetreten sind, bitten Sie den Eigentümer um gerichtliche Entscheidungen zu kontroversen Fragen. Wenn sie zugunsten des Verkäufers angenommen werden, kann dieser als rechtmäßiger Eigentümer angesehen werden. Die Transaktion muss eindeutig verweigert werden, wenn die Gerichte noch in der Prüfung der Frage sind.
Eine Wohneinrichtung darf nicht in die Annalen der USRR eingetragen werden. Bei Altbauwohnungen ist dies möglich. Genau davor sollten Sie keine Angst haben. Der Mangel an Informationen spricht für die absolute Rechtsreinheit der Wohnung, da seit dem Moment der Privatisierung absolut keine Transaktionen mit ihr getätigt wurden. Zur völligen Beruhigung können Sie eine Anfrage zur Rechtmäßigkeit der Rechte des Eigentümers an das Department of Housing Policy senden.
Stellen Sie im Zweifelsfall einen Antrag auf Rechtmäßigkeit der Eigentümerrechte beim Department of Housing Policy
Wie überprüfe ich die Qualität einer Wohnung?
Dazu benötigen Sie vom BTI ausgestellte Wohnungsdokumente. Sie helfen Ihnen sicherzustellen, dass keine illegalen Veränderungen im Haus vorgenommen werden. Nahezu alle Wohnungsumbauten müssen laut Gesetz mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden. Liegen keine Genehmigungen vor, gelten alle Handlungen als nicht genehmigt.
Stellen Sie sicher, dass es keine illegalen Sanierungen gibt
Sanierungs-Eigenbau zu legitimieren ist eine teure und undankbare Aufgabe. Lohnt es sich, sich zu engagieren – entscheiden Sie selbst.
Überprüfung des Verkäufers
Nachdem Sie die Wohnung überprüft haben, vergessen Sie nicht, dasselbe mit ihrem Besitzer zu tun. Sie müssen zunächst den Reisepass auf Echtheit überprüfen. Dabei helfen Ihnen die Informationen auf der Website der Generaldirektion für Migrationsfragen, auf der die Nummern ungültiger Dokumente veröffentlicht sind. Eine offizielle Bestätigung über die Rechtmäßigkeit des Reisepasses kann Ihnen nur bei der örtlichen Passbehörde ausgehändigt werden.
Überprüfen Sie die Gültigkeit des Reisepasses des Verkäufers
Komplizierter wird die Situation, wenn die Interessen des Verkäufers durch einen Mittelsmann vertreten werden. Letzterer muss über eine notariell beglaubigte Vollmacht verfügen, um solche Tätigkeiten ausüben zu können. Lesen Sie das Dokument! Wenige Drucke sind verfügbar. Informieren Sie sich über die Befugnisse des Vertreters. Er ist möglicherweise nicht berechtigt, Geld aus der Transaktion zu erhalten. Der Bereich seiner Tätigkeit beschränkt sich lediglich auf den Abschluss von Verträgen.
Der Vermittler muss über eine Vollmacht für den Verkauf der Wohnung verfügen
Ein weiterer Punkt, über den Sie im Falle einer Interaktion mit einem Vermittler unbedingt rätseln müssen, ist die Kapazität des Verkäufers. Nachbarn können Auskunft über dessen Identität geben. Offiziell werden Sie solche Informationen nicht erhalten.
Die Teilnahme Dritter schließen wir aus
Ein Moment von äußerster Wichtigkeit. Vor der Transaktion müssen Sie vollständig davon überzeugt sein, dass niemand Anspruch auf die Wohnung erhebt. Nicht selten kommt es vor, dass nach einer grandiosen Einweihungsparty ein aus dem Nichts aufgetauchter Verwandter des Verkäufers vor der Haustür steht und erklärt, dass er unter dieser Adresse gemeldet ist und sein Zimmer beziehen möchte. Grundsätzlich sind solche „Angehörigen“ Menschen, die aus der Haft entlassen wurden, seltener - diejenigen, die sich in Langzeitbehandlung, auf Geschäftsreise oder Expeditionen befanden.
Ein weiterer Risikopunkt sind Minderjährige. Wenn bei einer Transaktion ihre Rechte verletzt werden, das heißt, ihre Eltern sie zu schlechteren Bedingungen bringen, greift die Vormundschaftsbehörde ein und Sie werden einfach geräumt und der Verkauf und Kauf als illegal anerkannt.
prüfen, ob minderjährige Kinder in der Wohnung angemeldet sind
Um solche Probleme zu vermeiden, muss der Eigentümer über eine Bescheinigung verfügen, in der alle in der Wohnung registrierten Personen aufgeführt sind, mit einer Erklärung, ob sie ihr Wohnrecht nach dem Verkauf der Wohnung behalten oder nicht.
Es gibt eine Reihe von Kategorien von Bürgern, die unter keinen Umständen vom Platz entlassen werden können. Dies sind insbesondere Kinder und auch solche, die unter Vormundschaft stehen oder zum Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs in Waisenhäusern untergebracht sind. Der Abschied von Personen, die im Testament des Erblassers als wohnberechtigt gekennzeichnet sind, kann nicht verabschiedet werden. Sie werden Ihren Ex-Mann/Ihre Ex-Ehefrau nicht kündigen, wenn sie diese Wohnung während ihrer legalen Ehe gekauft haben. Und das ist nur ein Teil der Kategorie der Rechtsbürger, die das Gericht bedingungslos schützen wird.
zurück zum Inhaltsverzeichnis ↑Rechtliche Beratung
Sie können das Risiko, unehrliche Verkäufer zu treffen, minimieren, indem Sie diese Regeln befolgen:
1. Führen Sie einen Deal durch, um ein Haus über offizielle Immobilienagenturen zu kaufen. Der Erwerb eines rechtlich sauberen Wohnraums ohne Beteiligung von Fachleuten ist zwar möglich, aber zu riskant.
2. Sammeln Sie bei der Auswahl von Assistenten so viele Informationen wie möglich über ihre Aktivitäten. Bewertungen ehemaliger Kunden und Empfehlungen von Bekannten, die persönlich mit einem bestimmten Büro zusammengearbeitet haben, sind sehr hilfreich.
Schauen Sie sich bei der Auswahl eines Maklers die Bewertungen an
3. Achten Sie in der Phase des Vertragsabschlusses auf den Punkt, der den Grad der Verantwortung des Maklers für minderwertige Arbeit bestimmt.
4. Eine separate Zeile im Falle von Verkauf und Kauf sind Zahlungsoptionen für die Transaktion.
5. Vorauszahlung erfolgt ausschließlich gegen Quittung, deren Text von einem verständigen Rechtsanwalt erstellt werden muss.
Nehmen Sie bei einer Vorauszahlung eine Quittung mit
6. Stimmen Sie nicht zu, den Wert der Wohnung in den Dokumenten zu unterschätzen, um die Zahlung von Steuern zu gewinnen. Sie als Käufer profitieren davon zwar nicht, haben aber unter Umständen erhebliche Probleme. Wenn es notwendig wird, die Transaktion rückgängig zu machen, erhalten Sie Ihr Geld nicht vollständig zurück, da Sie nicht nachweisen können, dass Sie an den Verkäufer viel mehr überwiesen haben, als in der Quittung oder in einem anderen offiziellen Dokument angegeben ist. Übrigens ist dies ein sehr beliebter Betrug.
7. Nun direkt zur Überweisung der Hauptsumme. Das Geld ist seriös, daher müssen die Überweisungsmethoden zuverlässig sein. Es wäre besser, Bankinstrumente zu verwenden. Die Zahlung für Einkäufe dieser Stufe kann per Banküberweisung erfolgen. Das Geld wird auf das Konto des Verkäufers überwiesen, aber der Zugriff darauf wird freigeschaltet, nachdem der Interessent den Mitarbeitern der Institution Dokumente vorgelegt hat, die den Abschluss der Transaktion bestätigen.
Um den Kauf einer Wohnung zu bezahlen, wird empfohlen, eine Banküberweisung zu verwenden
8. Wenn es um die Überweisung von Bargeld geht, führen Sie den Vorgang über ein Schließfach durch. Seine Miete kostet kein sagenhaftes Geld. Beim Einlegen von Banknoten in eine Zelle sind standardmäßig beide Seiten vorhanden. Der Verkäufer kann es sofort nach Abschluss der Transaktion öffnen und den ihm zustehenden Betrag einziehen, sobald er beglaubigte Dokumente erhält und den Verkauf der Immobilie bestätigen kann.
9. Und mehr. Jedes der Transaktion beiliegende Dokument muss fotokopiert werden. Dies hilft nicht nur, die rechtliche Reinheit dieser Immobilie noch einmal zu überprüfen, sondern ist auch im Streitfall oder Rechtsstreit hilfreich.
zurück zum Inhaltsverzeichnis ↑Fazit
Der Kauf und Verkauf einer Wohnung ist ein Prozess, der keine Eile duldet. Haben Sie keine Angst, die gewünschte Option zu verlieren - haben Sie Angst, Opfer von Betrügern zu werden. Sie finden immer noch eine gute Wohnung, aber niemals das Geld, das in die Taschen von Betrügern geflossen ist.
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