Probablemente no haya evento más esperado y alegre que comprar su propia casa. Pero, desafortunadamente, esta transacción no siempre transcurre sin problemas. Para que su fiesta de inauguración no se vea ensombrecida por problemas con papeleo incorrecto o reclamos de la nada de solicitantes de metros cuadrados que han venido de la nada, debe prepararse cuidadosamente para el procedimiento y profundizar en todas las sutilezas legislativas relacionadas con las operaciones de compraventa de viviendas. . Entonces, ¿cómo no quedarse en la calle comprando un apartamento?
¿Personalmente o con un intermediario?
La primera pregunta que surge antes de que pueda confundirlo: ¿quién, de hecho, buscará un apartamento adecuado y recopilará los documentos necesarios? Tres opciones:
1. Hágalo usted mismo.
2. Consiga un agente de bienes raíces.
3. Póngase en contacto con un intermediario.
Piensa en todas las formas. La ayuda profesional en este asunto estará plenamente justificada. Los agentes inmobiliarios tienen la educación adecuada y una amplia experiencia en la realización de transacciones de este nivel, sin embargo, por su trabajo exigen un pago sólido, cuyo monto puede alcanzar el 6% del costo de la vivienda.
Los agentes inmobiliarios brindarán asistencia profesional al comprar un apartamento.
En este sentido, es más agradable tratar con intermediarios. Para la selección de una opción y asistencia en la compra, no piden más del 3%.
Después de evaluar cuánto ganará al buscar opciones de vivienda adecuadas por su cuenta, no olvide analizar si son capaces de tener en cuenta de manera realista todos los desarrollos posibles de la situación y evitar riesgos graves durante la adquisición de la propiedad. Habiéndose sumergido en la corriente de sutilezas legales por su cuenta, es posible que no se dé cuenta de los arrecifes submarinos, en los que, al volar, perderá mucho más de lo que ahorró en un asistente competente. Pero si tiene suficiente conocimiento, entusiasmo, recursos de tiempo y solo fuerza moral, ¡entonces adelante!
volver al índice ↑¿Dónde parar?
El mercado inmobiliario tiene su propia división, así que antes de empezar a buscar un apartamento, piensa en qué categoría te gustaría verlo: ¿primaria o secundaria?
Las edificaciones nuevas se clasifican como vivienda principal, por metros cuadrados en los que aún no se ha formalizado el derecho de propiedad de un individuo. De hecho, la vivienda principal no es solo una casa, sino un bien inmueble, cuya propiedad pertenece en su totalidad al desarrollador.
Obra nueva - vivienda principal
La vivienda secundaria es cualquier propiedad que ya ha sido propiedad de un individuo al menos una vez. Esto significa que un apartamento en un edificio nuevo, de nueva construcción, no siempre es una residencia principal. Buscar el “primario” en una casa construida hace cien años es generalmente una tontería. Allí, los apartamentos, a veces, tienen listas completas de propietarios.
Vivienda secundaria - un apartamento que ya tenía dueño
Es difícil decir qué opción es mejor. Ambos tienen muchos pros y muchos contras.
vivienda principal
ventajas:
1. Pureza jurídica. Dicha vivienda a priori no tiene prehistoria, ya que no hubo propietarios.En consecuencia, no puede preocuparse de que alguien esté registrado en el apartamento y olvidarse de los problemas con los ex propietarios.
2. La novedad de la vivienda. En una casa de nueva construcción no tendrás que hacer grandes reparaciones, modernizar las comunicaciones, etc.
3. Precio razonable. Esto se aplica a la compra de un apartamento en una casa que todavía está en construcción. El hecho de la inversión de capital se fija mediante la redacción de un acuerdo de participación accionaria.
El apartamento en la vivienda principal está legalmente limpio.
Defectos:
1. El dilatado proceso de obtención de vivienda en propiedad personal. Un documento oficial sobre la propiedad de esta propiedad se puede obtener no antes de unos pocos meses, o incluso años, lo que hace que sea imposible tener un permiso de residencia legal para este período.
2. Ubicación. Los nuevos edificios se construyen principalmente en las afueras de la ciudad, lo que conlleva una serie de problemas de orden social.
3. Falta de acabado. Habiendo comprado un apartamento "desde cero", deberá terminarlo por completo y comenzará el proceso con la construcción de paredes interiores y tabiques.
4. El riesgo de perder el dinero invertido. Los sitios de construcción a menudo se congelan, las empresas promotoras se declaran en quiebra o, lo que es peor, inicialmente son estafadores.
revendedores
ventajas:
1. Rápida ejecución de la transacción.
2. Posibilidad de elegir una región.
3. Puede mudarse y vivir de inmediato.
El apartamento en la vivienda secundaria ya está listo para ser ocupado
Defectos:
Riesgos legales que son increíblemente altos en relación con dichos bienes inmuebles. Aquí tendrás que descubrir muchos matices. Asegúrese de que absolutamente todos los inquilinos hayan sido dados de alta del espacio habitable y que no haya personas que hayan conservado el derecho a una parte de la propiedad, ahora suya.
Al comprar un apartamento, asegúrese de que todos los inquilinos estén dados de alta
Otro flagelo son las deudas en las facturas de servicios públicos. Si hubiera alguno, entonces tendrás que extinguirlo. Puede haber otras situaciones sobre las que nadie le informará voluntariamente. Por ejemplo, la vivienda puede ser embargada o pignorada. Especialmente, debe estar atento si el objeto se vende a un precio demasiado bajo.
volver al índice ↑¿Dónde buscar opciones?
Lo mejor es comenzar su búsqueda con anuncios en periódicos. A día de hoy, muchas personas utilizan esta antigua forma de vender viviendas. Puede desplazarse por varios sitios donde dicha información se publica en tableros de anuncios. Por cierto, es más probable que dichos recursos se comuniquen con el vendedor directo del apartamento, en lugar de negociar con una serie de intermediarios.
Inicie su búsqueda de piso con anuncios en venta
Hay bases de datos pagas de bienes raíces en venta. Úsalos o no, tienes derecho.
Los recursos gratuitos también le permiten encontrar ofertas interesantes, pero tendrá que dedicar un poco más de tiempo a esto. En ocasiones se pueden ver varios anuncios de venta de un mismo inmueble a la vez. Esto no es una estafa. Lo más probable es que algunos de ellos hayan sido compilados por agentes inmobiliarios, sin embargo, al llamar a todos los números, es posible que encuentre al propietario personalmente.
Una forma popular y muy efectiva puede ser la publicación de anuncios banales en el área donde le gustaría comprar una casa. Hágalos de forma humorística o algo original para que llamen la atención.
Publicar un anuncio de lechuza en un tablón de anuncios.
No estará de más eludir a los conserjes en las entradas de las casas de interés. También pueden tener información útil para usted.
Siéntete libre de preguntar a tus amigos. Quizás alguien de su círculo quiera vender el apartamento. Confiar fuertemente en la suerte en este caso no vale la pena, pero puedes probar suerte.
Algunos consejos
- Buscar información adicional sobre viviendas en venta comunicándose con vecinos, conserjes, empleados de oficinas de vivienda.
- Es necesario tener cuidado con los apartamentos vendidos con urgencia. Aquí vale la pena estudiar los documentos muy de cerca.
- No hable de la presencia de una gran cantidad disponible para comprar una casa.Esta es la forma más fácil de convertirse en víctima de los estafadores.
– No ponga grandes esperanzas en los listados a bajo precio. Lo más probable es que se trate de una estratagema de marketing de un agente inmobiliario que busca llamar la atención sobre los bienes raíces. En realidad, tales ofertas son extremadamente raras y, si ocurren, no las encontrará por su cuenta.
volver al índice ↑En la víspera de la compra.
Antes de tomar la decisión final y hacer un trato, debe verificar la pureza legal de la propiedad. Tradicionalmente, los agentes inmobiliarios se ocupan de este tema. Si se ha encargado de este trabajo, aprenda a leer correctamente los documentos presentados para no morderse los codos más tarde. Entonces, ¿qué debes saber?
¿Qué debe contener el paquete de documentos?
Una vez que haya encontrado una oferta que le convenga absolutamente, en primer lugar, solicite documentos que interpreten sobre la base de los cuales surgió el derecho de propiedad de la parte vendedora. Podría ser:
1. Contrato de compraventa.
2. Acuerdo de regalo.
3. Acuerdo de intercambio.
4. Certificado de herencia de la propiedad.
Compruebe la disponibilidad de todos los documentos para el apartamento
Es extremadamente raro, pero aun así el vendedor puede proporcionar una decisión judicial válida o un acuerdo de anualidad.
No sea demasiado perezoso para reunirse una vez más con los propietarios y ver personalmente dichos documentos. Tomándolos en la mano, preste atención a la ausencia de correcciones, borrados, lechadas y otros signos de falsificación. Las correcciones en documentos de este tipo tienen derecho a serlo, pero cada una de ellas debe ser certificada oficialmente por las firmas de absolutamente todas las personas que firmaron originalmente el papel. Si tales registros se hicieron en presencia de un notario, entonces el documento debe llevar su sello y firma personal.
No debe haber correcciones en los documentos del apartamento.
Asegúrese de verificar el registro estatal del documento. Esta información se emite sin solicitudes oficiales y está disponible para cualquier ciudadano de nuestro país. Si el contrato especificaba ciertas condiciones, en caso de incumplimiento de las cuales perdería su vigencia, será necesario averiguar si se cumplieron todos los acuerdos. Para hacerlo más claro, considere la situación estándar. El contrato establece la obligación del comprador (en su caso, actuando como vendedor) de pagar el monto total del costo del apartamento después de, digamos, seis meses a partir de la fecha de compra. Si la condición no se ha cumplido, el contrato está sujeto a resolución automática, es decir, la persona que está frente a usted no es de ninguna manera el dueño de la propiedad que se le ofrece, y su explicación de que la venta de la vivienda es un acto forzoso. paso y lo hace únicamente con el noble fin de saldar la deuda, debe ser considerado una estafa.
¡Importante! Fíjese en la fecha que habla de la entrada en vigor del documento. Debe tener mucho cuidado si ha pasado un período muy corto desde el momento en que ingresó en una herencia o donó una propiedad, especialmente si tal gesto de obsequio fue realizado por una persona que no es pariente del vendedor.
¿De qué otra manera puedes comprobar el historial del apartamento?
Refiriéndose a los registros de USRR. El Registro Estatal Unificado refleja toda la información sobre bienes inmuebles, incluido el historial de transacciones sobre propiedades residenciales desde 1998. Tiene derecho a solicitar al propietario que le proporcione un extracto adecuado de este registro, que confirme que no ha habido problemas con la vivienda en los últimos años.
Consultar los registros del apartamento en la USRR
¡Atención! Piense en una estafa si el apartamento que le ofrecen ha cambiado de propietario con demasiada frecuencia y nadie ha vivido en él durante mucho tiempo. Es posible que el asunto no esté limpio aquí y simplemente estén tratando de criarte. En cualquier caso, sería mejor negarse a comprar viviendas dudosas.
Si el extracto presentado por la USRR contiene información sobre disputas de propiedad sobre un apartamento, casos de incautación de propiedad, etc., mire las fechas de los hechos.De esta manera, puede comprender si estas disputas continúan hoy o si estos problemas se hundieron en el olvido hace mucho tiempo. Si han pasado más de tres años desde el último enfrentamiento, la situación puede considerarse resuelta. La transacción inmobiliaria en el momento actual ya no puede ser invalidada. Si se produjeron situaciones no estándar durante este período, solicite al propietario decisiones judiciales sobre temas controvertidos. Si se aceptan a favor del vendedor, entonces éste puede ser considerado propietario legal. La transacción debe rechazarse sin ambigüedades si los tribunales aún están en proceso de considerar el problema.
Una instalación residencial no puede registrarse en los anales de la USRR. Esto es posible en relación con los apartamentos antiguos. Esto es exactamente lo que no debes temer. La falta de información habla de la absoluta pureza legal del apartamento, porque no se han realizado absolutamente transacciones con él desde el momento de la privatización. Para su total tranquilidad, puede enviar una solicitud sobre la legalidad de los derechos del propietario al Departamento de Política de Vivienda.
En caso de duda, presente una solicitud de legalidad de los derechos del propietario al Departamento de Política de Vivienda
¿Cómo comprobar la calidad de un apartamento?
Para hacer esto, necesitará documentos de vivienda emitidos por el BTI. Ellos le ayudarán a asegurarse de que no haya alteraciones ilegales en la casa. De acuerdo con la ley, casi todas las conversiones de viviendas deben coordinarse con las autoridades pertinentes. Si no hay permisos, todas las acciones se considerarán no autorizadas.
Asegúrese de que no haya remodelaciones ilegales
Legitimar la autoconstrucción de reurbanización es una tarea costosa e ingrata. ¿Vale la pena involucrarse? Decide por ti mismo.
Comprobando al vendedor
Habiéndose llevado a revisar el apartamento, no olvide hacer lo mismo con su propietario. Debe comenzar por verificar la autenticidad del pasaporte. La información contenida en la página web de la Dirección General de Asuntos Migratorios, donde se publican los números de documentos inválidos, te ayudará en esto. La confirmación oficial de la legitimidad del pasaporte solo se le puede dar en la oficina de pasaportes local.
Comprobar la validez del pasaporte del vendedor
La situación se vuelve más complicada si los intereses del vendedor están representados por un intermediario. Este último debe tener un poder notarial para llevar a cabo tales actividades. ¡Lea el documento! Hay pocas copias disponibles. Busque información sobre los poderes del representante. Es posible que no tenga derecho a recibir dinero de la transacción. El campo de su actividad se limita únicamente a la firma de contratos.
El intermediario debe tener un poder notarial para la venta del apartamento.
Otro punto que definitivamente debe desconcertarse en el caso de la interacción con un intermediario es la capacidad del vendedor. Los vecinos pueden brindar información sobre la identidad de estos últimos. Oficialmente, por su cuenta, no recibirá dicha información.
Excluimos la participación de terceros
Un momento de extrema importancia. Antes de la transacción, debe estar completamente convencido de que nadie reclama el apartamento. No es raro que, después de una magnífica fiesta de inauguración de la casa, un pariente del vendedor que apareció de la nada aparezca en la puerta de la casa y declare que está registrado en esta dirección y quiere mudarse a su habitación. Básicamente, estos "familiares" son personas que han sido liberadas de prisión, con menos frecuencia, aquellas que han estado en tratamiento a largo plazo, en un viaje de negocios o en expediciones.
Otro elemento de riesgo son los menores. Si en caso de transacción se vulneran sus derechos, es decir, sus padres los trasladarán a peores condiciones, las autoridades tutelares intervendrán y simplemente serás desalojado, reconociendo la compraventa como ilícita.
comprobar si los niños menores están registrados en el apartamento
Para evitar tales problemas, el propietario debe tener un certificado, que indicará todas las personas registradas en el apartamento con una explicación de si conservarán su derecho a residir después de la venta de la vivienda o no.
Hay una serie de categorías de ciudadanos que no pueden ser dados de alta de la plaza bajo ningún concepto. En particular, se trata de niños, e incluso de aquellos que se encuentran bajo tutela o colocados en el momento de la venta de viviendas en orfanatos. No se podrá despedir de las personas señaladas en el testamento del testador como con derecho al uso de la vivienda. No desalojarás a tu ex-esposo/a si compraron este apartamento durante su matrimonio legal. Y esto es sólo una parte de la categoría de ciudadanos de derecho, a quienes el tribunal protegerá incondicionalmente.
volver al índice ↑Consejo legal
Puede minimizar el riesgo de encontrarse con vendedores deshonestos siguiendo estas reglas:
1. Realizar un trato para comprar una vivienda a través de agencias inmobiliarias oficiales. Es posible comprar un espacio habitable legalmente limpio sin la participación de profesionales, pero es demasiado arriesgado.
2. Al seleccionar asistentes, recopile la mayor cantidad de información posible sobre sus actividades. Las reseñas de antiguos clientes y las recomendaciones de conocidos que colaboraron personalmente con una oficina en particular serán de gran ayuda.
Al elegir un agente de bienes raíces, mire las reseñas
3. En la etapa de celebración de un acuerdo, preste atención al punto que determina el grado de responsabilidad del agente inmobiliario por el trabajo de mala calidad.
4. Una línea separada en el caso de compra y venta son las opciones de pago de la transacción.
5. El pago anticipado se hace exclusivamente contra recibo, cuyo texto debe ser redactado por un abogado inteligente.
Al hacer un pago por adelantado, lleve un recibo
6. No acepte subestimar el valor del apartamento en los documentos para ganar en el pago de impuestos. Usted, como comprador, no se beneficiará de esto, pero puede tener problemas considerables. Si es necesario revertir la transacción, no recibirá su dinero de vuelta en su totalidad, ya que no tendrá nada que demuestre que ha transferido mucho más al vendedor de lo que está escrito en el recibo o indicado en otro documento oficial. Por cierto, esta es una estafa muy popular.
7. Ahora directamente sobre la transferencia de la cantidad principal. El dinero es serio, por lo tanto, los métodos para transferirlos deben ser confiables. Sería mejor utilizar instrumentos bancarios. El pago de las compras de este nivel se puede realizar mediante transferencia bancaria. El dinero se transfiere a la cuenta del vendedor, pero el acceso se desbloqueará después de que el interesado presente documentos que confirmen la finalización de la transacción a los empleados de la institución.
Para pagar la compra de un apartamento, se recomienda utilizar una transferencia bancaria
8. Si la conversación es sobre la transferencia de efectivo, realice la operación a través de una caja de seguridad. Su alquiler no cuesta dinero fabuloso. Por defecto, al insertar billetes en una celda, ambos lados están presentes. El vendedor podrá abrirlo y cobrar el monto adeudado inmediatamente después de completar la transacción, tan pronto como reciba los documentos certificados y pueda confirmar la venta de la propiedad.
9. Y más. Cada documento incluido en la transacción debe ser fotocopiado. Esto no solo ayudará a verificar una vez más la pureza legal de esta propiedad, sino que también será útil en caso de disputas o litigios.
volver al índice ↑Conclusión
Comprar y vender un piso es un proceso que no tolera las prisas. No tenga miedo de perder la opción que le gusta, tenga miedo de convertirse en víctima de estafadores. Todavía encontrará un buen apartamento, pero nunca el dinero que fue a parar a los bolsillos de los estafadores.
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