Na što treba obratiti pažnju pri kupnji stana

Vjerojatno nema dugo iščekivanog i radosnijeg događaja od kupnje vlastitog doma. Ali, nažalost, ova transakcija ne ide uvijek glatko. Kako vaš domjenčić ne bi bio zasjenjen problemima s netočnom papirologijom ili potraživanjima niotkuda podnositeljima zahtjeva za četvorne metre koji su došli niotkuda, morate se pažljivo pripremiti za postupak i proniknuti u sve zakonske suptilnosti u vezi s kupoprodajnim transakcijama stambenih objekata. . Pa kako ne ostati na ulici kupnjom stana?

Osobno ili s posrednikom?

Prvo pitanje koje dolazi pred vas može vas zbuniti: tko će, zapravo, tražiti odgovarajući stan i prikupljati potrebne dokumente? tri opcije:

1. Učinite to sami.

2. Nađite agenta za nekretnine.

3. Kontaktirajte posrednika.

Razmislite o svim načinima. Stručna pomoć u ovom slučaju bit će potpuno opravdana. Realtori imaju odgovarajuće obrazovanje i veliko iskustvo u obavljanju transakcija ove razine, međutim, za svoj rad traže solidnu uplatu, čiji iznos može doseći 6% cijene stanovanja.

U tom smislu ugodnije je imati posla s posrednicima. Za odabir opcije i pomoć pri kupnji traže najviše 3%.

Nakon što procijenite koliko ćete dobiti vlastitim traženjem odgovarajućih stambenih mogućnosti, ne zaboravite analizirati jesu li doista u stanju uzeti u obzir sve moguće razvoje situacije i izbjeći ozbiljne rizike tijekom stjecanja nekretnine. Nakon što ste sami zaronili u tok pravnih suptilnosti, možda nećete primijetiti podvodne grebene, ulijevši u koje ćete izgubiti mnogo više nego što ste uštedjeli na kompetentnom pomoćniku. Ali ako imate dovoljno znanja, entuzijazma, vremena i samo moralne snage - samo naprijed!

natrag na indeks ↑

Gdje stati?

Tržište nekretnina ima svoju podjelu, pa prije nego krenete tražiti stan razmislite u kojoj biste ga kategoriji željeli vidjeti: primarnoj ili sekundarnoj?

Novogradnje se klasificiraju kao primarne stambene jedinice, za kvadratne metre u kojima još nikada nije formalizirano pravo vlasništva pojedinca. Zapravo, primarno stanovanje nije samo kuća, već nekretnina, čije je vlasništvo u cijelosti u vlasništvu investitora.

Sekundarni stan je svaka imovina koja je već barem jednom bila u vlasništvu pojedinca. To znači da stan u novoizgrađenoj zgradi nije uvijek primarno stanovanje. Tražiti "primarno" u kući izgrađenoj prije sto godina općenito je besmislica. Tamo stanovi ponekad imaju čitave liste vlasnika.

Teško je reći koja je opcija bolja. I jedno i drugo ima puno prednosti i puno nedostataka.

Primarno stanovanje

prednosti:

1. Pravna čistoća. Takvo stanovanje a priori nema pretpovijest, budući da nije bilo vlasnika.U skladu s tim, ne možete brinuti da je netko upisan u stan i zaboraviti na probleme s bivšim vlasnicima.

2. Novost stanovanja. U novoizgrađenoj kući nećete morati raditi velike popravke, modernizirati komunikacije itd.

3. Razumna cijena. To se odnosi na kupnju stana u kući koja je još u izgradnji. Činjenica ulaganja bilježi se sastavljanjem ugovora o udjelu.

Nedostaci:

1. Dugotrajan proces dobivanja stanovanja u osobnom vlasništvu. Službeni dokument o vlasništvu ove nekretnine može se dobiti najkasnije za nekoliko mjeseci, pa čak i godina, što onemogućuje legalnu boravišnu dozvolu za to razdoblje.

2. Mjesto. Nove zgrade se uglavnom grade na rubnim dijelovima grada, što za sobom povlači niz problema društvenog uređenja.

3. Nedostatak dorade. Nakon što ste kupili stan "od nule", morat ćete ga u potpunosti završiti, a proces ćete započeti s izgradnjom unutarnjih zidova i pregrada.

4. Rizik gubitka uloženog novca. Gradilišta su često zamrznuta, razvojne tvrtke proglašavaju se bankrotom ili još gore, u početku su prevaranti.

Preprodavači

prednosti:

1. Brzo izvršenje transakcije.

2. Mogućnost odabira regije.

3. Možete se odmah useliti i živjeti.

Nedostaci:

Pravni rizici koji su nevjerojatno visoki u odnosu na takve nekretnine. Ovdje ćete morati saznati puno nijansi. Pobrinite se da apsolutno svi stanari budu otpušteni iz stambenog prostora i da nema osoba koje su zadržale pravo na dio, sada Vaše, imovine.

Druga pošast su dugovi za komunalne račune. Ako ih je bilo, onda ćete ih morati ugasiti. Mogu postojati i druge situacije o kojima vas nitko neće dobrovoljno obavijestiti. Na primjer, stambeni objekti mogu biti zaplijenjeni ili dati u zalog. Posebno morate biti na oprezu ako se objekt proda po preniskoj cijeni.

natrag na indeks ↑

Gdje tražiti opcije?

Najbolje je započeti pretragu s novinskim oglasima. Do danas mnogi ljudi koriste ovaj stari način prodaje stanova. Možete se pomicati kroz više stranica na kojima su takve informacije objavljene na oglasnim pločama. Usput, vjerojatnije je da će takvi resursi stupiti u kontakt s izravnim prodavateljem stana, a ne pregovarati s nizom posrednika.

Postoje plaćene baze podataka nekretnina za prodaju. Koristite ih ili ne - vaše pravo.

Besplatni resursi također vam omogućuju da pronađete zanimljive ponude, ali na to ćete morati potrošiti malo više vremena. Ponekad možete vidjeti nekoliko oglasa za prodaju iste nekretnine odjednom. Ovo nije prijevara. Najvjerojatnije su neke od njih sastavili trgovci nekretninama, međutim, pozivanjem svih brojeva, možete osobno pronaći vlasnika.

Popularan i vrlo učinkovit način može biti banalno postavljanje oglasa na području gdje biste željeli kupiti kuću. Napravite ih na duhovit ili neki originalan način kako bi privukli pažnju.

Neće biti suvišno zaobići vratare na ulazima kuća od interesa. Oni također mogu imati korisne informacije za vas.

Slobodno pitajte prijatelje. Možda netko iz njihovog kruga želi prodati stan. Snažno se oslanjati na sreću u ovom slučaju se ne isplati, ali možete okušati svoju sreću.

Neki savjeti

- Potražite dodatne informacije o stanovima za prodaju komunicirajući sa susjedima, vratarima, zaposlenicima stambenih ureda.

- Potrebno je paziti na hitno prodane stanove. Ovdje je vrijedno pomno proučiti dokumente.

- Nemojte govoriti o prisutnosti velikog iznosa pri ruci za kupnju kuće.Ovo je najlakši način da postanete žrtvom prevaranta.

– Nemojte polagati velike nade u ponude s niskim cijenama. Najvjerojatnije, ovo je marketinški trik trgovca nekretninama koji želi privući pozornost na nekretnine. U stvarnosti su takve ponude iznimno rijetke i ako se i dogode, nećete ih sami pronaći.

natrag na indeks ↑

Uoči kupnje

Prije konačnog odabira i sklapanja posla potrebno je provjeriti pravnu čistoću nekretnine. Tradicionalno se ovim pitanjem bave agenti za nekretnine. Ako ste ovaj posao preuzeli na sebe, onda naučite pravilno čitati dostavljene dokumente kako se kasnije ne biste grizli za laktove. Dakle, što biste trebali znati?

Što bi trebalo biti u paketu dokumenata?

Nakon što ste pronašli ponudu koja Vama apsolutno odgovara, prije svega zatražite papire za tumačenje na temelju kojih je nastalo pravo vlasništva prodavatelja. To bi mogao biti:

1. Ugovor o prodaji.

2. Ugovor o daru.

3. Ugovor o zamjeni.

4. Potvrda o nasljeđivanju imovine.

Izuzetno je rijedak, ali ipak prodavatelj može dati pravovaljanu sudsku odluku ili ugovor o renti.

Nemojte biti lijeni da se još jednom sastanete s vlasnicima i osobno pogledate takve papire. Uzimajući ih u ruke, obratite pozornost na odsutnost ispravaka, brisanja, fugiranja i drugih znakova krivotvorenja. Ispravci u dokumentima ove vrste imaju pravo biti, ali svaki od njih mora biti službeno ovjeren potpisima apsolutno svih osoba koje su originalno potpisale papir. Ako su takvi zapisi sačinjeni u prisutnosti javnog bilježnika, tada isprava mora imati njegov pečat i osobni potpis.

Obavezno provjerite državnu registraciju dokumenta. Ove informacije se izdaju bez službenih zahtjeva i dostupne su svakom građaninu naše zemlje. Ako su ugovorom određeni uvjeti, u slučaju neispunjavanja kojih je izgubio snagu, bit će potrebno utvrditi jesu li svi ugovori ispunjeni. Da bi bilo jasnije, razmotrite standardnu ​​situaciju. Ugovorom je propisana obveza kupca (u Vašem slučaju kao prodavatelja) da plati cjelokupni iznos troška stana nakon, recimo, šest mjeseci od dana kupnje. Ako uvjet nije ispunjen, ugovor se automatski raskine, odnosno osoba koja stoji ispred vas ni na koji način nije vlasnik nekretnine koja vam se nudi, a njegovo objašnjenje da je prodaja stana prisilna korak a on to čini isključivo s plemenitim ciljem vraćanja duga, treba smatrati prijevarom.

Važno! Pogledajte datum koji govori o stupanju dokumenta na snagu. Trebate biti vrlo oprezni ako je prošlo vrlo kratko vrijeme od trenutka kada ste stupili u nasljedstvo ili darivanje imovine, pogotovo ako je takvu gestu darivanja učinila osoba koja nije u srodstvu s prodavateljem.

Kako inače možete provjeriti povijest stana?

Pozivajući se na zapise USRR. Jedinstveni državni registar odražava sve podatke o nekretninama, uključujući povijest transakcija stambenih nekretnina od 1998. Imate pravo tražiti od vlasnika da vam dostavi odgovarajući izvadak iz ovog registra koji potvrđuje da posljednjih godina nije bilo problema sa stanovanjem.

Pažnja! Razmislite o prijevari ako je stan koji vam se nudi prečesto mijenjao vlasnika i u njemu već dugo nitko ne živi. Moguće je da je ovdje stvar nečista i da vas jednostavno pokušavaju uzgajati. U svakom slučaju, bilo bi bolje odbiti kupnju sumnjivog stanovanja.

Ako izvadak koji je dostavio USRR sadrži podatke o imovinskim sporovima oko stana, slučajevima zapljene imovine itd., pogledajte datume događaja.Na taj način možete razumjeti traju li ti sporovi i danas ili su ti problemi odavno potonuli u zaborav. Ako je od posljednjeg obračuna prošlo više od tri godine, situacija se može smatrati riješenom. Transakcija nekretnine u ovom trenutku više se ne može poništiti. Ako su se tijekom tog razdoblja dogodile nestandardne situacije, zatražite od vlasnika sudske odluke o kontroverznim pitanjima. Ako su prihvaćeni u korist prodavatelja, onda se može smatrati zakonitim vlasnikom. Transakcija se mora nedvosmisleno odbiti ako su sudovi još uvijek u postupku razmatranja pitanja.

Stambeni objekt ne može biti upisan u anale USRR-a. To je moguće u odnosu na stare stanove. To je upravo ono čega se ne biste trebali bojati. Nedostatak informacija govori o apsolutnoj pravnoj čistoći stana, jer s njim od trenutka privatizacije nisu vođeni apsolutno nikakve transakcije. Za potpuni mir, zahtjev o zakonitosti vlasničkih prava možete poslati Odjelu za stambenu politiku.

Kako provjeriti kvalitetu stana?

Da biste to učinili, trebat će vam stambeni dokumenti koje izdaje BTI. Oni će vam pomoći osigurati da u kući nema nezakonitih preinaka. U skladu sa zakonom, gotovo sve prenamjene stanova moraju biti usklađene s nadležnim tijelima. Ako nema dozvola, sve radnje će se smatrati neovlaštenim.

Legitimiranje samogradnje preuređenja je skup i nezahvalan zadatak. Isplati li se uključiti - odlučite sami.

Provjera prodavača

Nakon što ste provjerili stan, ne zaboravite učiniti isto s njegovim vlasnikom. Morate započeti provjerom autentičnosti putovnice. U tome će vam pomoći informacije koje se nalaze na web stranici Glavne uprave za migracije, gdje su objavljeni brojevi nevažećih dokumenata. Službenu potvrdu o legitimnosti putovnice možete dobiti samo u lokalnom uredu za putovnice.

Situacija postaje složenija ako interese prodavača zastupa posrednik. Potonji mora imati javnobilježničku punomoć za obavljanje takvih djelatnosti. Pročitajte dokument! Dostupno je nekoliko otisaka. Potražite informacije o ovlastima zastupnika. Možda nema pravo na primanje novca iz transakcije. Područje njegovog djelovanja ograničeno je samo na potpisivanje ugovora.

Još jedna stvar koja vas svakako treba zbuniti u slučaju interakcije s posrednikom je kapacitet prodavatelja. Susjedi mogu dati informacije o identitetu potonjeg. Službeno, na svoju ruku, takve informacije nećete dobiti.

Isključujemo sudjelovanje trećih strana

Trenutak od izuzetne važnosti. Prije transakcije morate biti potpuno uvjereni da nitko ne polaže pravo na stan. Nisu rijetke situacije da se nakon veličanstvenog domjenka na kućnom pragu pojavi rođak prodavača koji se materijalizirao niotkuda i izjavi da je prijavljen na ovoj adresi i da se želi useliti u njegovu sobu. U osnovi, takvi "rođaci" su ljudi koji su pušteni iz zatvora, rjeđe - oni koji su bili na dugotrajnom liječenju, na poslovnom putu ili ekspediciji.

Druga rizična stavka su maloljetnici. Ako im se u slučaju transakcije povrijede prava, odnosno roditelji će ih prevesti u gore uvjete, intervenirati će organi starateljstva i jednostavno ćete biti deložirani, priznajući kupoprodaju kao nezakonitu.

Kako bi se izbjegli takvi problemi, vlasnik mora imati potvrdu, u kojoj će biti naznačene sve osobe prijavljene u stanu s obrazloženjem hoće li nakon prodaje stana zadržati pravo stanovanja ili ne.

Postoji niz kategorija građana koji ni pod kojim uvjetima ne mogu biti otpušteni s trga. Konkretno, to su djeca, pa čak i ona koja su pod skrbništvom ili su smještena u trenutku prodaje stambenog prostora u sirotištu. Neće se moći oprostiti od osoba koje su u oporuci ostavitelja označene da imaju pravo korištenja stambenog prostora. Nećete deložirati svog bivšeg muža/ženu ako su ovaj stan kupili tijekom svog zakonskog braka. A to je samo dio kategorije građana prava, koje će sud bezuvjetno štititi.

natrag na indeks ↑

Legalni savjet

Rizik susreta s nepoštenim prodavačima možete svesti na najmanju moguću mjeru slijedeći ova pravila:

1. Obavite dogovor o kupnji kuće preko službenih agencija za nekretnine. Moguće je kupiti legalno čist stambeni prostor bez sudjelovanja stručnjaka, ali je previše rizično.

2. Prilikom odabira pomoćnika prikupiti što više informacija o njihovim aktivnostima. Recenzije bivših klijenata i preporuke poznanika koji su osobno surađivali s određenim uredom bit će od velike pomoći.

3. U fazi sklapanja ugovora obratite pozornost na točku koja određuje stupanj odgovornosti posrednika za nekvalitetan rad.

4. Poseban redak u slučaju prodaje i kupnje su opcije plaćanja za transakciju.

5. Predujam se vrši isključivo uz račun, čiji tekst mora sastaviti inteligentan odvjetnik.

6. Nemojte pristati na podcjenjivanje vrijednosti stana u dokumentima kako biste dobili na plaćanju poreza. Vi kao kupac od toga nećete imati koristi, ali možete imati znatnih problema. Ako bude potrebno poništiti transakciju, novac nećete dobiti natrag u cijelosti, jer nećete imati čime dokazati da ste prodavatelju prenijeli puno više od onoga što je napisano na računu ili naznačeno u drugom službenom dokumentu. Inače, ovo je vrlo popularna prevara.

7. Sada izravno o tijeku prijenosa iznosa glavnice. Novac je ozbiljan, stoga metode njihovog prijenosa moraju biti pouzdane. Bilo bi bolje koristiti bankovne instrumente. Plaćanje za kupnju ove razine može se izvršiti bankovnim prijenosom. Novac se prenosi na račun prodavatelja, ali će mu pristup biti otključan nakon što zainteresirana strana zaposlenicima ustanove predoči dokumente koji potvrđuju izvršenje transakcije.

8. Ako je razgovor o prijenosu gotovine, izvršite operaciju putem sefa. Njegova najamnina ne košta basnoslovne novce. Prema zadanim postavkama, prilikom umetanja novčanica u ćeliju, prisutne su obje strane. Prodavatelj će ga moći otvoriti i naplatiti iznos koji mu pripada odmah po završetku transakcije, čim dobije ovjerene dokumente i može potvrditi prodaju nekretnine.

9. I više. Svaki dokument uključen u transakciju mora biti fotokopiran. To ne samo da će pomoći da se još jednom provjeri pravna čistoća ove nekretnine, već će biti od koristi i u slučaju sporova ili sudskih sporova.

natrag na indeks ↑

Zaključak

Kupoprodaja stana je proces koji ne tolerira žurbi. Nemojte se bojati izgubiti opciju koja vam se sviđa - bojte se postati žrtva prevaranta. Još ćete naći dobar stan, ali nikad novac koji je išao u džepove varalica.

Video

---