Probabilmente non c'è evento più atteso e gioioso dell'acquisto della propria casa. Ma, sfortunatamente, questa transazione non va sempre bene. Affinché la tua festa di inaugurazione della casa non sia oscurata da problemi con scartoffie errate o reclami dal nulla richiedenti per metri quadrati arrivati dal nulla, è necessario prepararsi con cura per la procedura e approfondire tutte le sottigliezze legislative relative alle transazioni di acquisto e vendita di alloggi . Allora come non restare in strada comprando un appartamento?
Personalmente o con un intermediario?
La prima domanda che ti viene prima può confonderti: chi, infatti, cercherà un appartamento adatto e raccoglierà i documenti necessari? Tre opzioni:
1. Fai da te.
2. Trova un agente immobiliare.
3. Contatta un intermediario.
Pensa a tutti i modi. L'aiuto professionale in questa materia sarà pienamente giustificato. Gli agenti immobiliari hanno l'istruzione adeguata e una vasta esperienza nella conduzione di transazioni di questo livello, tuttavia, per il loro lavoro chiedono un pagamento solido, il cui importo può raggiungere il 6% del costo dell'alloggio.
Gli agenti immobiliari forniranno assistenza professionale al momento dell'acquisto di un appartamento
A questo proposito, è più piacevole trattare con gli intermediari. Per la selezione di un'opzione e l'assistenza all'acquisto, chiedono non più del 3%.
Dopo aver valutato quanto guadagnerai cercando da solo opzioni abitative adeguate, non dimenticare di analizzare se sono realisticamente in grado di tenere conto di tutti i possibili sviluppi della situazione ed evitare seri rischi durante l'acquisizione della proprietà. Dopo esserti immerso da solo nel flusso di sottigliezze legali, potresti non notare le barriere coralline sottomarine, essendo volato in cui perderai molto più di quanto hai risparmiato su un assistente competente. Ma se hai abbastanza conoscenza, entusiasmo, risorse di tempo e solo forza morale, allora vai avanti!
torna all'indice ↑Dove fermarsi?
Il mercato immobiliare ha una sua divisione, quindi prima di iniziare a cercare un appartamento, pensa a quale categoria vorresti vederlo: primario o secondario?
Le nuove costruzioni sono classificate come abitazioni primarie, per mq in cui non è mai stato ancora formalizzato il diritto di proprietà di un individuo. In effetti, l'edilizia abitativa primaria non è solo una casa, ma un immobile, la cui proprietà è interamente di proprietà del promotore.
Nuove costruzioni - abitazione primaria
L'alloggio secondario è qualsiasi proprietà che è già stata posseduta da un individuo almeno una volta. Ciò significa che un appartamento in un edificio nuovo, di nuova costruzione, non è sempre una residenza primaria. Cercare la "primaria" in una casa costruita cento anni fa è generalmente una sciocchezza. Lì, gli appartamenti, a volte, hanno intere liste di proprietari.
Abitazione secondaria: un appartamento che aveva già un proprietario
È difficile dire quale opzione sia migliore. Entrambi hanno molti pro e molti contro.
abitazione primaria
vantaggi:
1. Purezza giuridica. Tali alloggi a priori non hanno una preistoria, poiché non c'erano proprietari.Di conseguenza, non puoi preoccuparti che qualcuno sia registrato nell'appartamento e dimenticare i problemi con gli ex proprietari.
2. La novità dell'abitare. In una casa di nuova costruzione, non dovrai fare grandi riparazioni, modernizzare le comunicazioni, ecc.
3. Prezzo ragionevole. Questo vale per l'acquisto di un appartamento in una casa ancora in costruzione. Il fatto dell'investimento di capitale viene fissato mediante la stipula di un accordo di partecipazione al capitale.
L'appartamento nell'alloggio principale è legalmente pulito
Screpolatura:
1. Il lungo processo per ottenere un alloggio di proprietà personale. Un documento ufficiale sulla proprietà di questa proprietà può essere ottenuto non prima di pochi mesi, o addirittura anni, il che rende impossibile avere un permesso di soggiorno legale per questo periodo.
2. Posizione. I nuovi edifici sono costruiti principalmente alla periferia della città, il che comporta una serie di problemi di ordine sociale.
3. Mancanza di rifiniture. Dopo aver acquistato un appartamento "da zero", dovrai completarlo completamente e inizierai il processo con la costruzione di pareti e tramezzi interni.
4. Il rischio di perdere il denaro investito. I cantieri sono spesso bloccati, le società di sviluppo si dichiarano fallite o peggio, inizialmente sono dei truffatori.
Rivenditori
vantaggi:
1. Esecuzione rapida della transazione.
2. Possibilità di scegliere una regione.
3. Puoi trasferirti immediatamente e vivere.
L'appartamento nell'alloggio secondario è già pronto per l'occupazione
Screpolatura:
Rischi legali incredibilmente alti in relazione a tali immobili. Qui dovrai scoprire molte sfumature. Assicurati che assolutamente tutti gli inquilini siano stati dimessi dallo spazio abitativo e che non ci siano persone che hanno conservato il diritto su una parte della, ora tua, proprietà.
Quando acquisti un appartamento, assicurati che tutti gli inquilini siano dimessi
Un altro flagello sono i debiti sulle bollette. Se ce ne fossero, dovrai estinguerli. Potrebbero esserci altre situazioni di cui nessuno ti informerà volontariamente. Ad esempio, l'alloggio può essere sequestrato o dato in pegno. Soprattutto devi stare attento se l'oggetto viene venduto a un prezzo troppo basso.
torna all'indice ↑Dove cercare le opzioni?
È meglio iniziare la ricerca con annunci sui giornali. Ancora oggi, molte persone usano questo vecchio modo di vendere abitazioni. È possibile scorrere più siti in cui tali informazioni sono pubblicate in bacheche. A proposito, è più probabile che tali risorse entrino in contatto con il venditore diretto dell'appartamento, piuttosto che negoziare con una serie di intermediari.
Inizia la ricerca di un appartamento con annunci in vendita
Esistono database a pagamento di immobili in vendita. Usali o no: hai il diritto.
Le risorse gratuite ti consentono anche di trovare offerte interessanti, ma su questo dovrai dedicare un po' più di tempo. A volte puoi vedere più annunci per la vendita della stessa proprietà contemporaneamente. Questa non è una truffa. Molto probabilmente, alcuni di essi sono stati compilati da agenti immobiliari, tuttavia, chiamando tutti i numeri, potresti trovare personalmente il proprietario.
Un modo popolare e molto efficace può essere quello di pubblicare annunci banali nell'area in cui vorresti acquistare una casa. Rendili in modo umoristico o in qualche modo originale in modo che attirino l'attenzione.
Pubblica un annuncio di un gufo su una bacheca
Non sarà superfluo aggirare i portieri agli ingressi delle case di interesse. Potrebbero anche avere informazioni utili per te.
Sentiti libero di chiedere agli amici. Forse qualcuno della sua cerchia vuole vendere l'appartamento. Affidarsi fortemente alla fortuna in questo caso non ne vale la pena, ma puoi tentare la fortuna.
Alcuni suggerimenti
- Cerca ulteriori informazioni sugli alloggi in vendita comunicando con vicini, portieri, dipendenti degli uffici abitativi.
- È necessario diffidare degli appartamenti venduti urgentemente. Qui vale la pena studiare i documenti molto da vicino.
- Non parlare della presenza di una grossa somma a disposizione per comprare casa.Questo è il modo più semplice per diventare una vittima di truffatori.
– Non riporre grandi speranze su inserzioni a basso prezzo. Molto probabilmente, questa è una manovra di marketing di un agente immobiliare che cerca di attirare l'attenzione sul settore immobiliare. In realtà, tali offerte sono estremamente rare e se si verificano, non le troverai da solo.
torna all'indice ↑Alla vigilia dell'acquisto
Prima di fare la scelta finale e concludere un affare, è necessario verificare la purezza giuridica dell'immobile. Tradizionalmente, gli agenti immobiliari si occupano di questo problema. Se hai preso questo lavoro su te stesso, impara a leggere correttamente i documenti inviati in modo da non morderti i gomiti in seguito. Quindi cosa dovresti sapere?
Cosa dovrebbe esserci nel pacchetto di documenti?
Avendo trovato un'offerta che ti si addice assolutamente, prima di tutto richiedi documenti di interpretariato sulla base dei quali è sorto il diritto di proprietà della parte venditrice. Potrebbe essere:
1. Contratto di vendita.
2. Accordo regalo.
3. Accordo di scambio.
4. Certificato di eredità di proprietà.
Verificare la disponibilità di tutti i documenti per l'appartamento
È estremamente raro, ma il venditore può comunque fornire una decisione giudiziaria valida o un contratto di rendita.
Non essere troppo pigro per incontrare ancora una volta i proprietari e visualizzare personalmente tali documenti. Prendendoli in mano, prestare attenzione all'assenza di correzioni, cancellature, stucchi e altri segni di falsificazione. Le correzioni in documenti di questo tipo hanno diritto di esistere, ma ciascuna di esse deve essere ufficialmente certificata dalle firme di tutte le persone che hanno firmato originariamente la carta. Se tali registrazioni sono state effettuate in presenza di un notaio, il documento deve recare il suo sigillo e la sua firma personale.
Non ci dovrebbero essere correzioni nei documenti per l'appartamento
Assicurati di controllare la registrazione statale del documento. Questa informazione viene rilasciata senza richieste ufficiali ed è disponibile per qualsiasi cittadino del nostro paese. Se il contratto prevedeva determinate condizioni, in caso di inadempimento delle quali ha perso efficacia, sarà necessario verificare se tutti gli accordi sono stati rispettati. Per chiarire, considera la situazione standard. Il contratto esplicita l'obbligo dell'acquirente (nel tuo caso, in qualità di venditore) di pagare l'intero importo del costo dell'appartamento dopo, diciamo, sei mesi dalla data di acquisto. Se la condizione non è soddisfatta, il contratto è soggetto a risoluzione automatica, ovvero la persona che ti sta di fronte non è in alcun modo il proprietario dell'immobile che ti viene offerto, e la sua spiegazione che la vendita di alloggi è forzata passo e lo fa unicamente con il nobile obiettivo di ripagare il debito, da considerarsi una truffa.
Importante! Guarda la data che parla dell'entrata in vigore del documento. Dovresti stare molto attento se è trascorso un periodo molto breve dal momento in cui hai stipulato un'eredità o hai donato una proprietà, soprattutto se un tale gesto di donazione è stato compiuto da una persona che non è un parente del venditore.
In quale altro modo puoi controllare la storia dell'appartamento?
Facendo riferimento ai record USRR. Il Registro dello Stato unificato riflette tutte le informazioni sugli immobili, inclusa la storia delle transazioni sugli immobili residenziali dal 1998. Hai il diritto di chiedere al proprietario di fornirti un apposito estratto di questo registro, a conferma che non ci sono stati problemi con l'alloggio negli ultimi anni.
Controlla i registri dell'appartamento nell'USRR
Attenzione! Pensa a una truffa se l'appartamento che ti viene offerto ha cambiato proprietario troppo spesso e nessuno ci ha abitato per molto tempo. È possibile che la questione sia impura qui e stiano semplicemente cercando di allevarti. In ogni caso, sarebbe meglio rifiutarsi di acquistare alloggi dubbi.
Se l'estratto presentato dall'USRR contiene informazioni su controversie sulla proprietà su un appartamento, casi di sequestro di proprietà, ecc., Guarda le date degli eventi.In questo modo, puoi capire se queste controversie continuano oggi o se questi problemi sono sprofondati da tempo nell'oblio. Se sono trascorsi più di tre anni dall'ultima resa dei conti, la situazione può considerarsi risolta. La transazione immobiliare al momento attuale non può più essere invalidata. Se durante questo periodo si sono verificate situazioni non standard, chiedi al proprietario decisioni del tribunale su questioni controverse. Se sono accettati a favore del venditore, allora può essere considerato il legittimo proprietario. La transazione deve essere rifiutata inequivocabilmente se i tribunali stanno ancora esaminando la questione.
Una struttura residenziale non può essere iscritta negli annali dell'USRR. Questo è possibile in relazione ai vecchi appartamenti. Questo è esattamente ciò di cui non dovresti aver paura. La mancanza di informazioni parla dell'assoluta purezza giuridica dell'appartamento, poiché dal momento della privatizzazione non sono state assolutamente condotte transazioni con esso. Per la massima tranquillità, puoi inviare una richiesta sulla legalità dei diritti del proprietario al Dipartimento per le politiche abitative.
In caso di dubbio, presentare una richiesta per la legalità dei diritti del proprietario al Dipartimento per le politiche abitative
Come verificare la qualità di un appartamento?
Per fare ciò, avrai bisogno di documenti abitativi rilasciati dall'ITV. Ti aiuteranno ad assicurarti che non ci siano alterazioni illegali in casa. A norma di legge, quasi tutte le ristrutturazioni abitative devono essere coordinate con le autorità competenti. Se non ci sono permessi, tutte le azioni saranno considerate non autorizzate.
Assicurati che non ci siano ristrutturazioni illegali
Legittimare l'autocostruzione della riqualificazione è un compito costoso e ingrato. Vale la pena essere coinvolti: decidi tu stesso.
Controllo del venditore
Dopo aver controllato l'appartamento, non dimenticare di fare lo stesso con il suo proprietario. Devi iniziare controllando l'autenticità del passaporto. Le informazioni contenute nel sito web della Direzione generale per le questioni migratorie, dove sono pubblicati i numeri dei documenti non validi, ti aiuteranno in questo. La conferma ufficiale della legittimità del passaporto può essere data solo all'ufficio passaporti locale.
Verifica la validità del passaporto del venditore
La situazione si complica se gli interessi del venditore sono rappresentati da un intermediario. Questi ultimi devono essere muniti di procura notarile per svolgere tali attività. Leggi il documento! Sono disponibili poche stampe. Cerca informazioni sui poteri del rappresentante. Potrebbe non avere diritto a ricevere denaro dalla transazione. Il campo della sua attività è limitato alla sola stipula di contratti.
L'intermediario deve avere una procura per la vendita dell'appartamento
Un altro punto che devi assolutamente essere perplesso nel caso di interazione con un intermediario è la capacità del venditore. I vicini possono fornire informazioni sull'identità di quest'ultimo. Ufficialmente, da solo, non riceverai tali informazioni.
Escludiamo la partecipazione di terzi
Un momento di estrema importanza. Prima della transazione, devi essere completamente convinto che nessuno stia reclamando l'appartamento. Non è raro che si verifichino situazioni in cui, dopo una magnifica festa di inaugurazione della casa, un parente del venditore che si è materializzato dal nulla compare sulla soglia di casa e dichiara di essere registrato a questo indirizzo e di volersi trasferire nella sua stanza. Fondamentalmente, tali "parenti" sono persone che sono state rilasciate dalla prigione, meno spesso: coloro che sono stati in cura a lungo termine, in viaggio d'affari o in spedizioni.
Un altro elemento di rischio sono i minori. Se, in caso di transazione, i loro diritti vengono violati, cioè i loro genitori li trasporteranno in condizioni peggiori, interverranno le autorità di tutela e tu verrai semplicemente sfrattato, riconoscendo la compravendita come illegale.
verificare se i figli minorenni sono registrati nell'appartamento
Per evitare tali problemi, il proprietario deve essere in possesso di un certificato, che indicherà tutte le persone registrate nell'appartamento con la spiegazione se manterranno o meno il diritto di soggiorno dopo la vendita dell'alloggio.
Ci sono alcune categorie di cittadini che non possono essere dimesse dalla piazza in nessun caso. In particolare si tratta di bambini, e anche di coloro che sono sotto tutela o collocati al momento della vendita di alloggi negli orfanotrofi. Non sarà possibile salutare le persone contrassegnate nel testamento del testatore come aventi diritto all'uso dell'alloggio. Non sfratterai il tuo ex marito/moglie se hanno acquistato questo appartamento durante il loro matrimonio legale. E questa è solo una parte della categoria dei cittadini di diritto, che il tribunale proteggerà incondizionatamente.
torna all'indice ↑Consulenza legale
Puoi ridurre al minimo il rischio di incontrare venditori disonesti seguendo queste regole:
1. Condurre un accordo per acquistare una casa tramite agenzie immobiliari ufficiali. È possibile acquistare uno spazio abitativo legalmente pulito senza la partecipazione di professionisti, ma è troppo rischioso.
2. Quando selezioni gli assistenti, raccogli quante più informazioni possibili sulle loro attività. Le recensioni di ex clienti e le raccomandazioni di conoscenti che hanno collaborato personalmente con un determinato ufficio saranno molto utili.
Quando scegli un agente immobiliare, guarda le recensioni
3. Nella fase di conclusione di un accordo, prestare attenzione al punto che determina il grado di responsabilità dell'agente immobiliare per un lavoro di scarsa qualità.
4. Una riga separata in caso di vendita e acquisto sono le opzioni di pagamento per la transazione.
5. Il pagamento anticipato avviene esclusivamente contro ricevuta fiscale, il cui testo deve essere redatto da un avvocato intelligente.
Quando si effettua un pagamento anticipato, prendere una ricevuta
6. Non accettare di sottovalutare il valore dell'appartamento nei documenti per vincere sul pagamento delle tasse. Tu, come acquirente, non ne trarrai vantaggio, ma potresti avere notevoli problemi. Qualora si rendesse necessario annullare la transazione, non riceverai integralmente il tuo denaro, poiché non avrai nulla per dimostrare di aver ceduto al venditore molto di più di quanto scritto nella ricevuta o indicato in altro documento ufficiale. A proposito, questa è una truffa molto popolare.
7. Ora direttamente sul trasferimento dell'importo principale. I soldi sono seri, quindi i metodi per trasferirli devono essere affidabili. Sarebbe meglio usare strumenti bancari. Il pagamento per acquisti di questo livello può essere effettuato tramite bonifico bancario. Il denaro viene trasferito sul conto del venditore, ma l'accesso ad esso sarà sbloccato dopo che l'interessato ha presentato i documenti che confermano il completamento della transazione ai dipendenti dell'istituto.
Per pagare l'acquisto di un appartamento si consiglia di utilizzare un bonifico bancario
8. Se la conversazione riguarda il trasferimento di denaro, eseguire l'operazione attraverso una cassetta di sicurezza. Il suo affitto non costa soldi favolosi. Per impostazione predefinita, quando si inseriscono banconote in una cella, sono presenti entrambi i lati. Il venditore potrà aprirlo e riscuotere l'importo a lui dovuto immediatamente al termine della transazione, non appena riceverà i documenti certificati e potrà confermare la vendita dell'immobile.
9. E altro ancora. Ogni documento incluso nella transazione deve essere fotocopiato. Questo non solo aiuterà a verificare ancora una volta la purezza giuridica di questa proprietà, ma tornerà anche utile in caso di controversie o contenziosi.
torna all'indice ↑Conclusione
Comprare e vendere un appartamento è un processo che non tollera la fretta. Non aver paura di perdere l'opzione che ti piace: abbi paura di diventare una vittima dei truffatori. Troverai comunque un buon appartamento, ma mai i soldi che sono finiti nelle tasche dei truffatori.
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