מה צריך לבדוק בקניית דירה

כנראה שאין אירוע משמח ומשמח יותר מרכישת בית משלך. אבל, למרבה הצער, העסקה הזו לא תמיד עוברת חלק. כדי שמסיבת חנוכת הבית שלכם לא תהא מאפילה על ידי בעיות בניירת שגויה או תביעות משום מקום מבקשי מ"ר שהגיעו משום מקום, עליכם להתכונן היטב להליך ולהעמיק בכל דקויות החקיקה בנוגע לעסקאות רכישה ומכירת דיור. . אז איך לא להישאר ברחוב בקניית דירה?

באופן אישי או עם מתווך?

השאלה הראשונה שעומדת לפניכם עלולה לבלבל אתכם: מי בעצם יחפש דירה מתאימה ויאסוף את המסמכים הדרושים? שלוש אפשרויות:

1. עשה זאת בעצמך.

2. קבל מתווך.

3. פנה למתווך.

תחשוב על כל הדרכים. עזרה מקצועית בעניין זה תהיה מוצדקת לחלוטין. המתווכים הינם בעלי השכלה מתאימה וניסיון רב בביצוע עסקאות ברמה זו, אולם עבור עבודתם הם מבקשים תשלום סולידי שגובהו יכול להגיע ל-6% מעלות הדיור.

בהקשר זה נעים יותר להתעסק עם מתווכים. עבור בחירת אופציה וסיוע ברכישה מבקשים לא יותר מ-3%.

לאחר הערכת כמה תרוויחו על ידי חיפוש אחר אפשרויות דיור מתאימות בעצמכם, אל תשכחו לנתח האם הן מסוגלות באופן ריאלי לקחת בחשבון את כל ההתפתחויות האפשריות של המצב ולהימנע מסיכונים חמורים במהלך רכישת הנכס. לאחר שצללת לתוך זרם הדקויות המשפטיות בעצמך, ייתכן שלא תבחין בשוניות תת-מימיות, לאחר שטסתי אליהן, תפסיד הרבה יותר ממה שחסכת על עוזר מוכשר. אבל אם יש לך מספיק ידע, התלהבות, משאבי זמן ורק כוח מוסרי - אז קדימה!

חזרה לאינדקס ↑

איפה לעצור?

לשוק הדיור יש חטיבה משלו, אז לפני שאתם מתחילים לחפש דירה, חשבו באיזו קטגוריה הייתם רוצים לראות אותה: ראשונית או משנית?

מבנים חדשים מסווגים כמגורים ראשוניים, למ"ר שזכות הבעלות של יחיד בהם טרם נקבעה. למעשה, דיור ראשוני אינו רק בית, אלא נדל"ן, שהבעלות עליו נמצאת בבעלותו המלאה של היזם.

דיור משני הוא כל נכס שכבר היה בבעלות יחיד לפחות פעם אחת. המשמעות היא שדירה בבניין חדש שנבנה זה לא תמיד בית מגורים ראשוני. לחפש את ה"עיקרי" בבית שנבנה לפני מאה שנה זה בכלל שטויות. שם, לדירות, לפעמים, יש רשימות שלמות של בעלים.

קשה לומר איזו אפשרות עדיפה. לשניהם יש הרבה יתרונות והרבה חסרונות.

דיור ראשוני

יתרונות:

1. טוהר המידות. לדיור כזה אפריורי אין פרהיסטוריה, שכן לא היו בעלים.בהתאם, אתה לא יכול לדאוג שמישהו רשום בדירה ולשכוח בעיות עם הבעלים לשעבר.

2. החידוש בדיור. בבית חדש שנבנה לא תצטרך לבצע תיקונים גדולים, לחדש את התקשורת וכו'.

3. מחיר סביר. זה חל על רכישת דירה בבית שעדיין בבנייה. עובדת השקעת הון נקבעת על ידי עריכת הסכם השתתפות בהון.

פגמים:

1. התהליך הממושך של השגת דיור בבעלות אישית. מסמך רשמי על הבעלות על נכס זה ניתן לקבל לא לפני כמה חודשים, ואפילו שנים, מה שלא מאפשר לקבל אישור שהייה חוקי לתקופה זו.

2. מיקום. מבנים חדשים נבנים בעיקר בפאתי העיר, דבר הטומן בחובו מספר בעיות של הסדר החברתי.

3. חוסר גימור. לאחר שרכשתם דירה "מאפס", תצטרכו לסיים אותה לחלוטין, ותתחילו את התהליך בבניית קירות ומחיצות פנימיות.

4. הסיכון לאבד את הכסף המושקע. אתרי בנייה מוקפאים לרוב, חברות מפתחות מכריזות על עצמן פושטות רגל או גרוע מכך, בתחילה הן רמאים.

משווקים

יתרונות:

1. ביצוע מהיר של העסקה.

2. אפשרות לבחירת אזור.

3. ניתן מיד לעבור לגור ולגור.

פגמים:

סיכונים משפטיים גבוהים להפליא ביחס לנדל"ן שכזה. כאן תצטרך לגלות הרבה ניואנסים. ודאו כי לחלוטין כל הדיירים שוחררו מחלל המגורים ושאין אנשים ששמרו על הזכות לחלק מהרכוש, כיום שלכם.

נגע נוסף הוא חובות על חשבונות שירות. אם היו כאלה, אז תצטרך לכבות אותם. ייתכנו מצבים אחרים שאיש לא יודיע לך עליהם מרצונו. לדוגמה, ניתן לתפוס דיור או להתחייב. במיוחד אתה צריך להיות זהיר אם החפץ נמכר במחיר נמוך מדי.

חזרה לאינדקס ↑

איפה לחפש אפשרויות?

עדיף להתחיל את החיפוש עם מודעות בעיתונים. עד היום, אנשים רבים משתמשים בדרך הישנה הזו של מכירת דיור. אתה יכול לגלול בין מספר אתרים שבהם מידע כזה מתפרסם בלוחות מודעות. אגב, משאבים כאלה נוטים יותר ליצור קשר עם המוכר הישיר של הדירה, במקום לנהל משא ומתן עם שורה של מתווכים.

ישנם מאגרי מידע בתשלום של נדל"ן למכירה. השתמש בהם או לא - זכותך.

משאבים בחינם גם מאפשרים לך למצוא הצעות מעניינות, אבל תצטרך להשקיע בזה קצת יותר זמן. לעיתים ניתן לראות מספר מודעות למכירה של אותו נכס בבת אחת. זו לא הונאה. סביר להניח שחלקם נערכו על ידי מתווכים, עם זאת, על ידי התקשרות לכל המספרים, אתה עשוי בהחלט למצוא את הבעלים באופן אישי.

דרך פופולרית ויעילה מאוד יכולה להיות פרסום בנאלי של מודעות באזור בו תרצו לקנות בית. הכינו אותם בצורה הומוריסטית או מקורית כדי שימשכו תשומת לב.

לא יהיה מיותר לעקוף את הקונסיירז'ים בכניסות לבתי העניין. ייתכן שיש להם גם מידע שימושי עבורך.

אתם מוזמנים לשאול חברים. אולי מישהו מהמעגל שלהם רוצה למכור את הדירה. להסתמך מאוד על מזל במקרה זה לא שווה את זה, אבל אתה יכול לנסות את מזלך.

כמה טיפים

- חפש מידע נוסף על דיור למכירה על ידי תקשורת עם שכנים, קונסיירז'ים, עובדי משרדי שיכון.

- יש להיזהר מדירות שנמכרות בדחיפות. כאן כדאי ללמוד מקרוב את המסמכים.

- אל תדבר על נוכחות של כמות גדולה בהישג יד כדי לקנות בית.זו הדרך הקלה ביותר להפוך לקורבן של רמאים.

- אל תיתן תקוות גדולות ברישומים במחיר נמוך. סביר להניח שמדובר בתכסיס שיווקי של מתווך המבקש למשוך תשומת לב לנדל"ן. במציאות, הצעות כאלה הן נדירות ביותר ואם הן אכן מתרחשות, אז לא תמצא אותן לבד.

חזרה לאינדקס ↑

ערב הרכישה

לפני ביצוע הבחירה הסופית וביצוע עסקה, יש לבדוק את טוהר המידות המשפטי של הנכס. באופן מסורתי, נושא זה מטופל על ידי מומחים של סוכנויות תיווך. אם לקחתם על עצמכם את העבודה הזו, אז למד לקרוא את המסמכים שהוגשו בצורה נכונה כדי שלא תנשוך את המרפקים מאוחר יותר. אז מה כדאי לדעת?

מה צריך להיות בחבילת המסמכים?

לאחר שמצאתי הצעה שמתאימה לך באופן מוחלט, ראשית בקש מסמכי פרשנות שעל בסיסם קמה זכות הקניין של הצד המוכר. זה יכול להיות:

1. חוזה מכר.

2. הסכם מתנה.

3. הסכם חליפין.

4. תעודת ירושה של רכוש.

זה נדיר ביותר, אבל עדיין המוכר יכול לספק צו בית משפט תקף או הסכם קצבה.

אל תתעצלו להיפגש שוב עם הבעלים ולצפות במסמכים כאלה באופן אישי. לוקחים אותם ביד, שימו לב להיעדר תיקונים, מחיקות, דיסים וסימנים אחרים של זיוף. לתיקונים במסמכים מסוג זה יש את הזכות להיות, אבל כל אחד מהם חייב להיות מאושר רשמית על ידי חתימות של כל האנשים שחתמו על הנייר במקור. אם רישומים כאלה נערכו בנוכחות נוטריון, על המסמך לשאת את חותמו ואת חתימתו האישית.

הקפד לבדוק את רישום המדינה של המסמך. מידע זה מופק ללא בקשות רשמיות וזמין לכל אזרח במדינתנו. אם בחוזה צוינו תנאים מסוימים, שבמקרה של אי מילוים הוא איבד את כוחו, יהיה צורך לברר האם כל ההסכמות קוימו. כדי להבהיר את זה, שקול את המצב הסטנדרטי. החוזה מפרט את חובתו של הקונה (במקרה שלך, הפועל כמוכר) לשלם את מלוא עלות הדירה לאחר, נניח, חצי שנה ממועד הרכישה. אם התנאי לא התקיים, החוזה נתון לסיום אוטומטי, כלומר העומד מולך אינו בעל הנכס המוצע לך בשום אופן, וההסבר שלו כי מכירת דיור היא בגדר כפויה. צעד והוא עושה זאת אך ורק מתוך מטרה נעלה של החזר החוב, יש לראות בו הונאה.

חָשׁוּב! תסתכל על התאריך שמדבר על כניסת המסמך לתוקף. כדאי מאוד להיזהר אם חלפה תקופה קצרה מאוד מהרגע שבו נכנסתם לירושה או תרמתם נכס, במיוחד אם מחוות מתנה כזו נעשתה על ידי אדם שאינו קרוב משפחה של המוכר.

איך עוד אפשר לבדוק את ההיסטוריה של הדירה?

בהתייחס לרישומי USRR. מרשם המדינה המאוחדת משקף את כל המידע על נדל"ן, כולל היסטוריית העסקאות בנכסי מגורים מאז 1998. זכותך לבקש מהבעלים לספק לך תמצית מתאימה מפנקס זה, המאשרת כי לא היו בעיות בדיור בשנים האחרונות.

תשומת הלב! חשבו על הונאה אם ​​הדירה המוצעת לכם החליפה בעלים לעיתים קרובות מדי ואף אחד לא גר בה זמן רב. יכול להיות שהעניין לא נקי ופשוט מנסים להרבות אותך. בכל מקרה, עדיף לסרב לקנות דיור מפוקפק.

אם התמצית שהוגשה על ידי ה-USRR מכילה מידע על סכסוכי רכוש על דירה, מקרים של תפיסת רכוש וכדומה, יש לעיין בתאריכי האירועים.כך תוכלו להבין האם המחלוקות הללו נמשכות גם היום או שהבעיות הללו שקעו מזמן אל השכחה. אם חלפו יותר משלוש שנים מאז העימות האחרון, המצב יכול להיחשב כפתור. לא ניתן עוד לבטל את עסקת המקרקעין כרגע. אם במהלך תקופה זו התרחשו מצבים לא סטנדרטיים, בקש מהבעלים החלטות בית המשפט בנושאים שנויים במחלוקת. אם הם מתקבלים לטובת המוכר, אז זה יכול להיחשב הבעלים החוקי. יש לסרב חד משמעית לעסקה אם בתי המשפט עדיין נמצאים בתהליך של בחינת הסוגיה.

אין לרשום מתקן מגורים בדברי הימים של USRR. הדבר אפשרי ביחס לדירות ישנות. זה בדיוק מה שאתה לא צריך לפחד ממנו. חוסר המידע מדבר על טוהר המידות המוחלט של הדירה, כי ממש לא נערכו עמה עסקאות מרגע ההפרטה. לשקט נפשי מוחלט ניתן לשלוח בקשה לגבי חוקיות זכויות הבעלים למחלקת מדיניות השיכון.

איך בודקים את איכות הדירה?

לשם כך, תזדקק למסמכי דיור שהונפקו על ידי ה-BTI. הם יעזרו לכם לוודא שאין שינויים לא חוקיים בבית. בהתאם לחוק, יש לתאם כמעט את כל הסבות הדיור מול הגורמים הרלוונטיים. אם אין היתרים, כל הפעולות ייחשבו כבלתי מורשות.

לתת לגיטימציה לפיתוח מחדש בנייה עצמית היא משימה יקרה וחסרת תודה. האם כדאי להסתבך - תחליטו בעצמכם.

בודקים את המוכר

לאחר שסחפתי את הדירה, אל תשכח לעשות את אותו הדבר עם בעליה. אתה צריך להתחיל בבדיקת אותנטיות הדרכון. המידע המופיע באתר המנהל הכללי לענייני הגירה, בו מתפרסמים מספרי המסמכים הפסולים, יסייע לכם בכך. אישור רשמי של חוקיות הדרכון יכול להינתן רק לך במשרד הדרכונים המקומי.

המצב מסתבך יותר אם האינטרסים של המוכר מיוצגים על ידי מתווך. על האחרון להיות בעל ייפוי כוח נוטריוני לביצוע פעולות מסוג זה. קרא את המסמך! מעט הדפסים זמינים. חפש מידע על סמכויות הנציג. ייתכן שהוא לא יהיה זכאי לקבל כסף מהעסקה. תחום פעילותו מוגבל רק לחתימת חוזים.

נקודה נוספת שבהחלט צריך להתלבט במקרה של אינטראקציה עם מתווך היא היכולת של המוכר. השכנים יכולים לספק מידע על זהותו של האחרון. באופן רשמי, בעצמך, לא תקבל מידע כזה.

אנו לא כוללים השתתפות של צדדים שלישיים

רגע בעל חשיבות יתרה. לפני העסקה עליכם להשתכנע לחלוטין שאף אחד לא תובע את הדירה. לא נדירים מצבים בהם לאחר מסיבת חנוכת בית מפוארת מופיע על מפתן הבית קרוב משפחתו של המוכר שהתממש משום מקום ומצהיר כי הוא רשום בכתובת זו ורוצה לעבור לחדרו. בעיקרון, "קרובי משפחה" כאלה הם אנשים ששוחררו מהכלא, לעתים רחוקות יותר - אלה שהיו בטיפול ארוך טווח, בנסיעת עסקים או משלחות.

סעיף סיכון נוסף הוא קטינים. אם במקרה של עסקה, זכויותיהם ייפגעו, כלומר הוריהם יעבירו אותם לתנאים גרועים יותר, רשויות האפוטרופסות יתערבו ואתם פשוט יפונו, מתוך הכרה במכירה וברכישה כלא חוקיים.

כדי להימנע מבעיות מסוג זה, על הבעלים להחזיק בתעודה, אשר תציין את כל הרשומים בדירה עם הסבר האם ישמרו על זכותם למגורים לאחר מכירת דיור או לא.

ישנן מספר קטגוריות של אזרחים שלא ניתן להשתחרר מהכיכר בשום פנים ואופן. בפרט מדובר בילדים, ואפילו כאלה שנמצאים תחת אפוטרופסות או מוצבים בעת מכירת דיור בבתי יתומים. לא ניתן יהיה להיפרד מאנשים המסומנים בצוואת המוריש כבעלי זכות שימוש בדיור. לא תפנו את בעלך/אשתך לשעבר אם הם קנו את הדירה הזו במהלך נישואיהם החוקיים. וזה רק חלק מקטגוריית אזרחי הימין, שבית המשפט יגן עליהם ללא תנאי.

חזרה לאינדקס ↑

עצה חוקית

אתה יכול למזער את הסיכון לפגוש מוכרים לא ישרים על ידי הקפדה על הכללים הבאים:

1. ערכו עסקה לרכישת בית באמצעות משרדי תיווך רשמיים. אפשר לרכוש חלל מגורים נקי כחוק ללא שיתוף אנשי מקצוע, אבל זה מסוכן מדי.

2. בעת בחירת עוזרים, אסוף מידע רב ככל האפשר על פעילותם. ביקורות של לקוחות לשעבר והמלצות של מכרים ששיתפו פעולה באופן אישי עם משרד מסוים יעזרו מאוד.

3. בשלב כריתת הסכם שימו לב לנקודה הקובעת את מידת האחריות של המתווך לעבודה לא איכותית.

4. שורה נפרדת במקרה של מכירה ורכישה הן אפשרויות תשלום עבור העסקה.

5. התשלום מראש מתבצע אך ורק כנגד קבלה, שנוסחה צריך להיערך על ידי עורך דין מושכל.

6. אין להסכים להמעיט בערך הדירה במסמכים על מנת לזכות בתשלום מיסים. אתה, כקונה, לא תרוויח מכך, אך עלולות להיות לך בעיות לא מבוטלות. אם יתעורר צורך בביטול העסקה, לא תקבל את כספך במלואו בחזרה, שכן לא יהיה לך מה להוכיח שהעברת למוכר הרבה יותר ממה שכתוב בקבלה או מצוין במסמך רשמי אחר. אגב, זו הונאה פופולרית מאוד.

7. כעת ישירות על העברת הקרן. הכסף רציני, לכן, שיטות העברתם חייבות להיות אמינות. עדיף להשתמש במכשירים בנקאיים. תשלום עבור רכישות ברמה זו ניתן לבצע בהעברה בנקאית. הכסף מועבר לחשבון המוכר, אך הגישה אליו תיפתח לאחר שהמתעניין יציג לעובדי המוסד מסמכים המאשרים את השלמת העסקה.

8. אם השיחה עוסקת בהעברת מזומנים, בצעו את העסקה באמצעות תא בנקאי. שכר הדירה שלו לא עולה כסף מדהים. כברירת מחדל, בעת הכנסת שטרות לתא, שני הצדדים קיימים. המוכר יוכל לפתוח אותו ולגבות את הסכום המגיע לו מיד עם השלמת העסקה, ברגע שיקבל מסמכים מאושרים ויוכל לאשר את מכירת הנכס.

9. ועוד. יש לצלם כל מסמך הכלול בעסקה. זה לא רק יעזור לאמת שוב את הטוהר המשפטי של נכס זה, אלא גם יהיה שימושי במקרה של מחלוקות או ליטיגציה.

חזרה לאינדקס ↑

סיכום

קנייה ומכירה של דירה היא תהליך שאינו סובל חיפזון. אל תפחד לאבד את האפשרות שאתה אוהב - תפחד להפוך לקורבן של רמאים. עדיין תמצאו דירה טובה, אבל אף פעם לא את הכסף שנכנס לכיסם של הרמאים.

וִידֵאוֹ

---