Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania

Chyba nie ma bardziej wyczekiwanego i radosnego wydarzenia niż kupno własnego domu. Ale niestety ta transakcja nie zawsze przebiega gładko. Aby Twoja parapetówka nie została przyćmiona problemami z niewłaściwą dokumentacją lub roszczeniami znikąd ubiegających się o metry kwadratowe, którzy przybyli znikąd, musisz starannie przygotować się do procedury i zagłębić się we wszystkie subtelności legislacyjne dotyczące transakcji kupna i sprzedaży mieszkań . Jak więc nie zostać na ulicy kupując mieszkanie?

Osobiście czy z pośrednikiem?

Pierwsze pytanie, które pojawia się przed tobą, może cię zmylić: kto tak naprawdę będzie szukał odpowiedniego mieszkania i zbierał niezbędne dokumenty? Trzy opcje:

1. Zrób to sam.

2. Znajdź pośrednika.

3. Skontaktuj się z pośrednikiem.

Pomyśl o wszystkich sposobach. Profesjonalna pomoc w tej sprawie będzie w pełni uzasadniona. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają odpowiednie wykształcenie i duże doświadczenie w przeprowadzaniu transakcji na tym poziomie, jednak za swoją pracę żądają solidnej zapłaty, której wysokość może sięgać 6% kosztów mieszkania.

W związku z tym przyjemniej jest radzić sobie z pośrednikami. Za wybór opcji i pomoc w zakupie proszą o nie więcej niż 3%.

Po oszacowaniu, ile zyskasz, szukając na własną rękę odpowiednich opcji mieszkaniowych, nie zapomnij przeanalizować, czy są one realnie w stanie uwzględnić wszystkie możliwe kierunki rozwoju sytuacji i uniknąć poważnych zagrożeń podczas nabywania nieruchomości. Zanurzając się na własną rękę w nurt prawniczych subtelności, możesz nie zauważyć podwodnych raf, do których wlatując, stracisz znacznie więcej, niż zaoszczędziłeś na kompetentnym asystencie. Ale jeśli masz wystarczającą wiedzę, entuzjazm, zasoby czasowe i po prostu siłę moralną - to śmiało!

powrót do indeksu ↑

Gdzie się zatrzymać?

Rynek mieszkaniowy ma swój podział, więc zanim zaczniesz szukać mieszkania, zastanów się, w jakiej kategorii chciałbyś je zobaczyć: podstawowe czy drugorzędne?

Nowe budynki są klasyfikowane jako mieszkania podstawowe, za metry kwadratowe, w których prawo własności jednostki nigdy nie zostało sformalizowane. W rzeczywistości podstawowe mieszkanie to nie tylko dom, ale nieruchomość, której właścicielem jest w całości deweloper.

Mieszkanie drugorzędne to dowolna nieruchomość, która była już własnością danej osoby przynajmniej raz. Oznacza to, że mieszkanie w nowym, nowo wybudowanym budynku nie zawsze jest podstawowym miejscem zamieszkania. Szukanie „pierwotnego” w domu zbudowanym sto lat temu jest generalnie nonsensem. Tam mieszkania mają czasami całe listy właścicieli.

Trudno powiedzieć, która opcja jest lepsza. Oba mają wiele zalet i wiele wad.

obudowa podstawowa

Zalety:

1. Czystość prawna. Takie mieszkanie a priori nie ma prehistorii, ponieważ nie było właścicieli.W związku z tym nie możesz się martwić, że ktoś jest zarejestrowany w mieszkaniu i zapomnieć o problemach z byłymi właścicielami.

2. Nowość mieszkaniowa. W nowo wybudowanym domu nie będziesz musiał dokonywać większych napraw, modernizować komunikacji itp.

3. Rozsądna cena. Dotyczy to zakupu mieszkania w domu, który jest jeszcze w budowie. Fakt lokaty kapitałowej ustala się poprzez sporządzenie umowy o udział w kapitale.

Wady:

1. Przedłużający się proces uzyskiwania mieszkania na własność osobistą. Dokument urzędowy dotyczący własności tej nieruchomości można uzyskać nie wcześniej niż za kilka miesięcy, a nawet lat, co uniemożliwia uzyskanie legalnego zezwolenia na pobyt na ten okres.

2. Lokalizacja. Nowe budynki powstają głównie na obrzeżach miasta, co pociąga za sobą szereg problemów porządku społecznego.

3. Brak wykończenia. Kupując mieszkanie „od zera”, będziesz musiał je całkowicie wykończyć, a proces rozpoczniesz od budowy ścian wewnętrznych i ścianek działowych.

4. Ryzyko utraty zainwestowanych pieniędzy. Place budowy są często zamrożone, firmy deweloperskie deklarują upadłość lub, co gorsza, początkowo są oszustami.

Sprzedawcy

Zalety:

1. Szybka realizacja transakcji.

2. Możliwość wyboru regionu.

3. Możesz od razu wprowadzić się i zamieszkać.

Wady:

Ryzyka prawne, które są niezwykle wysokie w stosunku do takich nieruchomości. Tutaj będziesz musiał poznać wiele niuansów. Upewnij się, że absolutnie wszyscy lokatorzy zostali usunięci z powierzchni mieszkalnej i że nie ma osób, które zachowały prawo do części, teraz Twojej nieruchomości.

Kolejną plagą są długi na rachunkach za media. Jeśli takie były, będziesz musiał je ugasić. Mogą zaistnieć inne sytuacje, o których nikt dobrowolnie Cię nie poinformuje. Na przykład mieszkanie może zostać zajęte lub zastawione. Szczególnie musisz uważać, jeśli przedmiot zostanie sprzedany za zbyt niską cenę.

powrót do indeksu ↑

Gdzie szukać opcji?

Najlepiej rozpocząć wyszukiwanie od ogłoszeń prasowych. Do dziś wiele osób korzysta z tego starego sposobu sprzedaży mieszkań. Możesz przewijać wiele witryn, w których takie informacje są publikowane na tablicach ogłoszeń. Nawiasem mówiąc, takie zasoby są bardziej skłonne nawiązać kontakt z bezpośrednim sprzedawcą mieszkania, niż negocjować z szeregiem pośredników.

Na sprzedaż dostępne są płatne bazy danych nieruchomości. Używaj ich lub nie - masz prawo.

Darmowe zasoby pozwalają również na znalezienie ciekawych ofert, ale będziesz musiał poświęcić na to trochę więcej czasu. Czasami można zobaczyć kilka ogłoszeń sprzedaży tej samej nieruchomości jednocześnie. To nie jest oszustwo. Najprawdopodobniej niektóre z nich zostały opracowane przez pośredników w handlu nieruchomościami, jednak dzwoniąc pod wszystkie numery, możesz osobiście znaleźć właściciela.

Popularnym i bardzo skutecznym sposobem może być banalne umieszczanie ogłoszeń w okolicy, w której chciałbyś kupić dom. Zrób je w humorystyczny lub oryginalny sposób, aby przyciągnęły uwagę.

Nie będzie zbyteczne omijanie konsjerżów przy wejściach do interesujących domów. Mogą również mieć dla Ciebie przydatne informacje.

Zapytaj znajomych. Być może ktoś z ich kręgu chce sprzedać mieszkanie. Mocno polegać na szczęściu w tym przypadku nie jest tego warte, ale możesz spróbować szczęścia.

Kilka porad

- Poszukaj dodatkowych informacji o mieszkaniach na sprzedaż, komunikując się z sąsiadami, concierge, pracownikami biur mieszkaniowych.

- Trzeba uważać na mieszkania sprzedawane w trybie pilnym. Tutaj warto bardzo dokładnie przestudiować dokumenty.

- Nie mów o obecności dużej kwoty pod ręką na zakup domu.To najłatwiejszy sposób na stanie się ofiarą oszustów.

– Nie pokładaj wielkich nadziei w ofertach o zaniżonych cenach. Najprawdopodobniej jest to chwyt marketingowy pośrednika w obrocie nieruchomościami, który chce zwrócić uwagę na nieruchomości. W rzeczywistości takie oferty są niezwykle rzadkie, a jeśli już się pojawią, to sam ich nie znajdziesz.

powrót do indeksu ↑

W przeddzień zakupu

Przed dokonaniem ostatecznego wyboru i zawarciem umowy należy sprawdzić czystość prawną nieruchomości. Tradycyjnie tym problemem zajmują się agenci nieruchomości. Jeśli wziąłeś tę pracę na siebie, naucz się poprawnie czytać przesłane dokumenty, aby później nie gryźć łokci. Więc co powinieneś wiedzieć?

Co powinno znajdować się w paczce dokumentów?

Po znalezieniu oferty, która absolutnie Ci odpowiada, poproś w pierwszej kolejności o dokumenty tłumaczące, na podstawie których powstało prawo własności strony sprzedającej. Mogłoby być:

1. Umowa sprzedaży.

2. Umowa podarunkowa.

3. Umowa wymiany.

4. Zaświadczenie o dziedziczeniu majątku.

Zdarza się to niezwykle rzadko, ale sprzedający może przedstawić prawomocne orzeczenie sądu lub umowę renty.

Nie bądź zbyt leniwy, aby ponownie spotkać się z właścicielami i osobiście przejrzeć takie gazety. Biorąc je do ręki, zwróć uwagę na brak poprawek, skreśleń, fug i innych śladów fałszerstw. Korekty w tego rodzaju dokumentach mają prawo być, ale każda z nich musi być urzędowo poświadczona podpisami absolutnie wszystkich osób, które oryginalnie podpisały dokument. Jeżeli takie zapisy zostały sporządzone w obecności notariusza, wówczas dokument musi być opatrzony jego pieczęcią i własnoręcznym podpisem.

Pamiętaj, aby sprawdzić państwową rejestrację dokumentu. Informacje te są wydawane bez oficjalnych wniosków i są dostępne dla każdego obywatela naszego kraju. Jeżeli umowa określała określone warunki, których niespełnienie utraciło moc obowiązującą, konieczne będzie sprawdzenie, czy wszystkie umowy zostały spełnione. Aby było to jaśniejsze, rozważ standardową sytuację. Umowa określa zobowiązanie kupującego (w Twoim przypadku działającego jako sprzedający) do zapłaty całości kosztów mieszkania po, powiedzmy, sześciu miesiącach od daty zakupu. Jeżeli warunek nie został spełniony, umowa ulega automatycznemu rozwiązaniu, to znaczy osoba stojąca przed Tobą nie jest w żaden sposób właścicielem oferowanej Ci nieruchomości, a jej wyjaśnienie, że sprzedaż mieszkania jest przymusowa krok i robi to wyłącznie w szlachetnym celu spłaty długu, należy uznać za oszustwo.

Ważny! Spójrz na datę, która mówi o wejściu w życie dokumentu. Powinieneś być bardzo ostrożny, jeśli minął bardzo krótki okres od momentu wejścia w spadek lub darowiznę, zwłaszcza jeśli taki gest darowania wykonała osoba, która nie jest krewną sprzedającego.

Jak jeszcze można sprawdzić historię mieszkania?

Powołując się na zapisy ZSRR. Jednolity Rejestr Państwowy odzwierciedla wszystkie informacje o nieruchomościach, w tym historię transakcji na nieruchomościach mieszkaniowych od 1998 roku. Masz prawo poprosić właściciela o dostarczenie Ci odpowiedniego odpisu z tego rejestru, potwierdzającego, że w ostatnich latach nie było żadnych problemów mieszkaniowych.

Uwaga! Pomyśl o oszustwie, jeśli oferowane Ci mieszkanie zbyt często zmieniało właścicieli i od dawna nikt w nim nie mieszkał. Możliwe, że sprawa jest tu nieczysta i po prostu próbują cię rozmnażać. W każdym razie lepiej byłoby odmówić zakupu wątpliwego mieszkania.

Jeżeli wyciąg złożony przez ZSRR zawiera informacje o sporach majątkowych o mieszkanie, przypadkach zajęcia mienia itp., spójrz na daty wydarzeń.W ten sposób możesz zrozumieć, czy te spory trwają do dziś, czy też te problemy już dawno odeszły w zapomnienie. Jeśli od ostatniego starcia minęły ponad trzy lata, sytuację można uznać za rozwiązaną. Nie można już unieważnić transakcji dotyczącej nieruchomości w chwili obecnej. Jeśli w tym okresie miały miejsce niestandardowe sytuacje, poproś właściciela o decyzje sądu w kontrowersyjnych kwestiach. Jeśli zostaną zaakceptowane na korzyść sprzedawcy, można go uznać za prawnego właściciela. Transakcja musi zostać jednoznacznie odrzucona, jeśli sądy są nadal w trakcie rozpatrywania sprawy.

Obiekt mieszkalny nie może być zarejestrowany w annałach ZSRR. Jest to możliwe w stosunku do starych mieszkań. Właśnie tego nie powinieneś się bać. Brak informacji świadczy o absolutnej czystości prawnej mieszkania, ponieważ od momentu prywatyzacji nie przeprowadzano z nim absolutnie żadnych transakcji. Dla pełnego spokoju możesz wysłać prośbę o legalność praw właściciela do Departamentu Polityki Mieszkaniowej.

Jak sprawdzić jakość mieszkania?

Aby to zrobić, będziesz potrzebować dokumentów mieszkaniowych wydanych przez WIT. Pomogą Ci upewnić się, że w domu nie ma nielegalnych przeróbek. Zgodnie z prawem prawie wszystkie przebudowy mieszkań muszą być skoordynowane z odpowiednimi władzami. W przypadku braku zezwoleń wszystkie działania będą uważane za nieautoryzowane.

Zalegalizowanie przebudowy samodzielnych prac jest zadaniem kosztownym i niewdzięcznym. Czy warto się zaangażować - zdecyduj sam.

Sprawdzanie sprzedawcy

Po sprawdzeniu mieszkania nie zapomnij zrobić tego samego z jego właścicielem. Musisz zacząć od sprawdzenia autentyczności paszportu. Pomogą Ci w tym informacje zawarte na stronie internetowej Generalnej Dyrekcji ds. Migracji, gdzie publikowane są numery nieważnych dokumentów. Oficjalne potwierdzenie legalności paszportu możesz wydać tylko w lokalnym biurze paszportowym.

Sytuacja komplikuje się, gdy interesy sprzedawcy reprezentuje pośrednik. Ten ostatni musi posiadać poświadczone notarialnie pełnomocnictwo do wykonywania takich czynności. Przeczytaj dokument! Dostępnych jest kilka odbitek. Poszukaj informacji o uprawnieniach przedstawiciela. Może nie być uprawniony do otrzymania pieniędzy z transakcji. Pole jego działalności ogranicza się jedynie do podpisywania umów.

Kolejną kwestią, którą na pewno trzeba się zastanowić w przypadku interakcji z pośrednikiem, jest pojemność sprzedawcy. Sąsiedzi mogą udzielić informacji o tożsamości tego ostatniego. Oficjalnie na własną rękę nie otrzymasz takich informacji.

Wykluczamy udział osób trzecich

Moment niezwykle ważny. Przed transakcją musisz być całkowicie przekonany, że nikt nie rości sobie prawa do mieszkania. Nierzadko zdarzają się sytuacje, kiedy po wspaniałej parapetówce na progu domu pojawia się krewny sprzedawcy, który zmaterializował się znikąd i oświadcza, że ​​jest zarejestrowany pod tym adresem i chce się wprowadzić do swojego pokoju. W zasadzie takimi „krewnymi” są osoby, które zostały zwolnione z więzienia, rzadziej – osoby przebywające na długotrwałym leczeniu, w podróży służbowej, czy na wyprawach.

Kolejną pozycją ryzyka są osoby nieletnie. Jeśli w przypadku transakcji zostaną naruszone ich prawa, czyli rodzice przetransportują ich do gorszych warunków, władze opiekuńcze interweniują i zostaniesz po prostu eksmitowany, uznając sprzedaż i kupno za nielegalne.

Aby uniknąć takich problemów, właściciel musi posiadać zaświadczenie, które wskaże wszystkie osoby zarejestrowane w mieszkaniu z wyjaśnieniem, czy zachowają prawo pobytu po sprzedaży mieszkania, czy nie.

Istnieje wiele kategorii obywateli, których pod żadnym pozorem nie można zwolnić z placu. W szczególności są to dzieci, a nawet te znajdujące się pod opieką lub umieszczone w momencie sprzedaży mieszkań w domach dziecka. Nie będzie można pożegnać się z osobami oznaczonymi w testamencie jako posiadające prawo do mieszkania. Nie eksmitujesz swojego byłego męża/żony, jeśli kupili to mieszkanie podczas legalnego małżeństwa. A to tylko część kategorii obywateli prawa, których sąd będzie chronił bezwarunkowo.

powrót do indeksu ↑

Porada prawna

Możesz zminimalizować ryzyko spotkania nieuczciwych sprzedawców, przestrzegając tych zasad:

1. Przeprowadź umowę kupna domu za pośrednictwem oficjalnych agencji nieruchomości. Możliwy jest zakup legalnie czystej przestrzeni życiowej bez udziału fachowców, ale jest to zbyt ryzykowne.

2. Wybierając asystentów, zbierz jak najwięcej informacji o ich działaniach. Bardzo pomocne będą recenzje byłych klientów oraz rekomendacje znajomych, którzy osobiście współpracowali z danym urzędem.

3. Na etapie zawierania umowy zwróć uwagę na punkt, który określa stopień odpowiedzialności pośrednika za pracę o niskiej jakości.

4. Osobną linią w przypadku sprzedaży i zakupu są opcje płatności za transakcję.

5. Przedpłata dokonywana jest wyłącznie za pokwitowaniem, którego tekst musi sporządzić inteligentny prawnik.

6. Nie zgadzaj się na zaniżanie wartości mieszkania w dokumentach w celu wygrania w zapłacie podatków. Ty jako kupujący nie skorzystasz z tego, ale możesz mieć spore problemy. Jeśli konieczne będzie cofnięcie transakcji, nie otrzymasz pełnego zwrotu pieniędzy, ponieważ nie będziesz miał nic, aby udowodnić, że przekazałeś sprzedającemu znacznie więcej niż to, co jest napisane na paragonie lub wskazane w innym oficjalnym dokumencie. Nawiasem mówiąc, jest to bardzo popularne oszustwo.

7. Teraz bezpośrednio o przebiegu przelewu kwoty głównej. Pieniądze są poważne, dlatego metody ich przekazywania muszą być niezawodne. Lepiej byłoby skorzystać z instrumentów bankowych. Płatności za zakupy tego poziomu można dokonać przelewem bankowym. Pieniądze trafiają na konto sprzedawcy, ale dostęp do nich zostanie odblokowany po przedstawieniu przez zainteresowanego pracownikom instytucji dokumentów potwierdzających wykonanie transakcji.

8. Jeżeli rozmowa dotyczy przelewu gotówki, przeprowadź operację poprzez skrytkę depozytową. Jego czynsz nie kosztuje bajecznych pieniędzy. Domyślnie podczas wkładania banknotów do komórki obecne są obie strony. Sprzedający będzie mógł ją otworzyć i odebrać należną mu kwotę natychmiast po zakończeniu transakcji, gdy tylko otrzyma poświadczone dokumenty i będzie mógł potwierdzić sprzedaż nieruchomości.

9. I więcej. Każdy dokument objęty transakcją musi być kserowany. Pomoże to nie tylko raz jeszcze zweryfikować czystość prawną tej nieruchomości, ale również przyda się w przypadku sporów czy sporów sądowych.

powrót do indeksu ↑

Wniosek

Kupno i sprzedaż mieszkania to proces, który nie toleruje pośpiechu. Nie bój się stracić opcji, którą lubisz - bój się stać ofiarą oszustów. Nadal znajdziesz dobre mieszkanie, ale nigdy pieniądze, które trafiły do ​​kieszeni oszustów.

Wideo

---