Provavelmente não há evento mais esperado e alegre do que comprar sua própria casa. Mas, infelizmente, essa transação nem sempre corre bem. Para que sua festa de inauguração não seja ofuscada por problemas com papelada incorreta ou reivindicações do nada solicitantes de metros quadrados que vieram do nada, você precisa se preparar cuidadosamente para o procedimento e se aprofundar em todas as sutilezas legislativas relacionadas às transações de compra e venda de imóveis . Então como não ficar na rua comprando um apartamento?
Pessoalmente ou com um intermediário?
A primeira pergunta que vem antes de você pode confundi-lo: quem, de fato, estará procurando um apartamento adequado e coletando os documentos necessários? Três opções:
1. Faça você mesmo.
2. Obter um corretor de imóveis.
3. Entre em contato com um intermediário.
Pense em todas as maneiras. A ajuda profissional neste assunto será totalmente justificada. Os corretores de imóveis têm a educação adequada e ampla experiência na realização de transações desse nível, no entanto, por seu trabalho, exigem um pagamento sólido, cujo valor pode chegar a 6% do custo da habitação.
Corretores de imóveis fornecerão assistência profissional na compra de um apartamento
Nesse sentido, é mais agradável lidar com intermediários. Para a seleção de uma opção e assistência na compra, eles pedem no máximo 3%.
Depois de avaliar quanto você ganhará procurando por opções de moradia adequadas por conta própria, não se esqueça de analisar se elas são realmente capazes de levar em conta todos os desenvolvimentos possíveis da situação e evitar sérios riscos durante a aquisição do imóvel. Tendo mergulhado no fluxo de sutilezas legais por conta própria, você pode não notar recifes subaquáticos, tendo voado para os quais perderá muito mais do que economizou em um assistente competente. Mas se você tem conhecimento suficiente, entusiasmo, recursos de tempo e apenas força moral - então vá em frente!
voltar ao índice ↑Onde parar?
O mercado imobiliário tem uma divisão própria, por isso, antes de começar a procurar um apartamento, pense em que categoria gostaria de o ver: primário ou secundário?
Os novos edifícios são classificados como habitação primária, para metros quadrados em que o direito de propriedade de um indivíduo ainda não foi formalizado. De fato, a habitação primária não é apenas uma casa, mas um imóvel, cuja propriedade é de propriedade integral do desenvolvedor.
Novos edifícios - habitação primária
A habitação secundária é qualquer propriedade que já tenha pertencido a um indivíduo pelo menos uma vez. Isso significa que um apartamento em um prédio novo nem sempre é uma residência principal. Procurar o “primário” em uma casa construída há cem anos é geralmente um absurdo. Lá, os apartamentos, às vezes, têm listas inteiras de proprietários.
Habitação secundária - um apartamento que já tinha um proprietário
É difícil dizer qual opção é melhor. Ambos têm muitos prós e muitos contras.
habitação principal
Vantagens:
1. Pureza jurídica. Tal habitação a priori não tem pré-história, pois não havia proprietários.Assim, você não pode se preocupar que alguém esteja registrado no apartamento e esquecer os problemas com os ex-proprietários.
2. A novidade da habitação. Em uma casa recém-construída, você não precisará fazer grandes reparos, modernizar as comunicações etc.
3. Preço razoável. Isso se aplica à compra de um apartamento em uma casa que ainda está em construção. O fato do investimento de capital é fixado pela elaboração de um acordo de participação no capital.
O apartamento na habitação principal está legalmente limpo
Imperfeições:
1. O processo demorado de obtenção de habitação em propriedade pessoal. Um documento oficial sobre a propriedade deste imóvel pode ser obtido em poucos meses, ou mesmo anos, o que impossibilita a obtenção de uma autorização de residência legal para esse período.
2. Localização. As novas construções são construídas principalmente na periferia da cidade, o que acarreta uma série de problemas de ordem social.
3. Falta de acabamento. Tendo comprado um apartamento “do zero”, você terá que terminá-lo completamente e iniciará o processo com a construção de paredes e divisórias internas.
4. O risco de perder o dinheiro investido. Os canteiros de obras são frequentemente congelados, as empresas desenvolvedoras se declaram falidas ou pior, são inicialmente golpistas.
Revendedores
Vantagens:
1. Rápida execução da transação.
2. Possibilidade de escolher uma região.
3. Você pode se mudar imediatamente e morar.
O apartamento na habitação secundária já está pronto para ocupação
Imperfeições:
Riscos legais que são incrivelmente altos em relação a esses imóveis. Aqui você precisará descobrir muitas nuances. Certifique-se de que absolutamente todos os inquilinos foram dispensados do espaço vital e que não há pessoas que tenham retido o direito a uma parte da propriedade, agora sua.
Ao comprar um apartamento, certifique-se de que todos os inquilinos tenham alta
Outro flagelo são as dívidas nas contas de serviços públicos. Se houver algum, você terá que extingui-los. Pode haver outras situações sobre as quais ninguém o informará voluntariamente. Por exemplo, a habitação pode ser penhorada ou penhorada. Especialmente você precisa estar atento se o objeto for vendido a um preço muito baixo.
voltar ao índice ↑Onde procurar opções?
É melhor começar sua busca com anúncios de jornal. Até hoje, muitas pessoas usam essa maneira antiga de vender imóveis. Você pode percorrer vários sites onde essas informações são postadas em quadros de avisos. By the way, tais recursos são mais propensos a entrar em contato com o vendedor direto do apartamento, em vez de negociar com uma série de intermediários.
Comece sua busca por um apartamento com anúncios à venda
Existem bancos de dados pagos de imóveis para venda. Use-os ou não - seu direito.
Recursos gratuitos também permitem que você encontre ofertas interessantes, mas você terá que gastar um pouco mais de tempo nisso. Às vezes você pode ver vários anúncios para a venda do mesmo imóvel de uma só vez. Esta não é uma farsa. Muito provavelmente, alguns deles foram compilados por corretores de imóveis, no entanto, ligando para todos os números, você pode encontrar o proprietário pessoalmente.
Uma maneira popular e muito eficaz pode ser a banalização de anúncios na área onde você gostaria de comprar uma casa. Faça-os de uma forma bem-humorada ou original para que eles chamem a atenção.
Publique um anúncio de coruja em um quadro de avisos
Não será supérfluo contornar os porteiros nas entradas das casas de interesse. Eles também podem ter informações úteis para você.
Fique a vontade para perguntar aos amigos. Talvez alguém de seu círculo queira vender o apartamento. Confiar fortemente na sorte neste caso não vale a pena, mas você pode tentar a sua sorte.
Algumas dicas
- Procure informações adicionais sobre moradias à venda comunicando-se com vizinhos, porteiros, funcionários de escritórios de habitação.
- É preciso ter cuidado com os apartamentos vendidos com urgência. Aqui vale a pena estudar os documentos muito de perto.
- Não fale sobre a presença de uma grande quantia em mãos para comprar uma casa.Esta é a maneira mais fácil de se tornar uma vítima de golpistas.
- Não coloque grandes esperanças em listagens subvalorizadas. Muito provavelmente, trata-se de uma jogada de marketing de um corretor de imóveis que busca chamar a atenção para o setor imobiliário. Na realidade, essas ofertas são extremamente raras e, se ocorrerem, você não as encontrará por conta própria.
voltar ao índice ↑Na véspera da compra
Antes de fazer a escolha final e fazer um negócio, é preciso verificar a pureza jurídica do imóvel. Tradicionalmente, essa questão é tratada por especialistas de imobiliárias. Se você assumiu esse trabalho, aprenda a ler os documentos enviados corretamente para não morder os cotovelos depois. Então, o que você deve saber?
O que deve estar no pacote de documentos?
Tendo encontrado uma oferta que absolutamente lhe convém, em primeiro lugar, solicite papéis de interpretação com base nos quais surgiu o direito de propriedade do vendedor. Poderia ser:
1. Contrato de venda.
2. Contrato de presente.
3. Contrato de troca.
4. Certidão de herança de bens.
Verifique a disponibilidade de todos os documentos para o apartamento
É extremamente raro, mas ainda assim o vendedor pode fornecer uma ordem judicial válida ou um contrato de anuidade.
Não tenha preguiça de se encontrar novamente com os proprietários e ver pessoalmente esses papéis. Tomando-os em mãos, preste atenção à ausência de correções, rasuras, rejuntes e outros sinais de falsificação. Correções em documentos deste tipo têm o direito de ser, mas cada uma delas deve ser autenticada oficialmente pelas assinaturas de absolutamente todas as pessoas que assinaram o papel originalmente. Se tais registros foram feitos na presença de um notário, o documento deve conter seu selo e assinatura pessoal.
Não deve haver correções nos documentos do apartamento
Certifique-se de verificar o registro estadual do documento. Esta informação é emitida sem pedidos oficiais e está disponível para qualquer cidadão do nosso país. Se o contrato especificou certas condições, em caso de descumprimento do qual perdeu sua força, será necessário descobrir se todos os acordos foram cumpridos. Para deixar mais claro, considere a situação padrão. O contrato especifica a obrigação do comprador (no seu caso, atuando como vendedor) de pagar o valor total do custo do apartamento após, digamos, seis meses a partir da data da compra. Se a condição não for cumprida, o contrato está sujeito a rescisão automática, ou seja, a pessoa que está à sua frente não é de forma alguma o proprietário do imóvel que lhe é oferecido, e a sua explicação de que a venda de habitação é uma passo e ele faz isso apenas com o nobre objetivo de pagar a dívida, deve ser considerado uma farsa.
Importante! Veja a data que fala da entrada em vigor do documento. Você deve ter muito cuidado se tiver passado um período muito curto desde o momento em que você entrou em uma herança ou doou uma propriedade, especialmente se tal gesto de presente foi feito por uma pessoa que não é parente do vendedor.
De que outra forma você pode verificar a história do apartamento?
Referindo-se aos registros USRR. O Cadastro Estadual Unificado reflete todas as informações sobre imóveis, incluindo o histórico de transações de imóveis residenciais desde 1998. Você tem o direito de pedir ao proprietário que lhe forneça um extrato apropriado deste registro, confirmando que não houve problemas com moradia nos últimos anos.
Verifique os registros do apartamento na USRR
Atenção! Pense em um golpe se o apartamento que você oferece mudou de proprietário com muita frequência e ninguém mora nele há muito tempo. É possível que o assunto seja impuro e eles estejam simplesmente tentando procriá-lo. De qualquer forma, seria melhor se recusar a comprar casas duvidosas.
Se o extrato apresentado pelo USRR contiver informações sobre disputas de propriedade sobre um apartamento, casos de apreensão de bens, etc., verifique as datas dos eventos.Dessa forma, você pode entender se essas disputas continuam até hoje ou se esses problemas caíram no esquecimento há muito tempo. Se mais de três anos se passaram desde o último confronto, a situação pode ser considerada resolvida. A transação imobiliária no momento não pode mais ser invalidada. Se ocorrerem situações fora do padrão durante esse período, peça ao proprietário decisões judiciais sobre questões controversas. Se eles forem aceitos em favor do vendedor, ele poderá ser considerado o proprietário legal. A transação deve ser inequivocamente recusada se os tribunais ainda estiverem no processo de considerar a questão.
Uma instalação residencial não pode ser registrada nos anais da USRR. Isso é possível em relação aos apartamentos antigos. Isso é exatamente o que você não deve ter medo. A falta de informação fala da absoluta pureza jurídica do apartamento, porque absolutamente nenhuma transação foi realizada com ele desde o momento da privatização. Para total tranquilidade, você pode enviar uma solicitação sobre a legalidade dos direitos do proprietário ao Departamento de Política de Habitação.
Em caso de dúvida, envie uma solicitação de legalidade dos direitos do proprietário ao Departamento de Política de Habitação
Como verificar a qualidade de um apartamento?
Para fazer isso, você precisará de documentos de moradia emitidos pelo IPV. Eles irão ajudá-lo a garantir que não haja alterações ilegais na casa. De acordo com a lei, quase todas as conversões de habitação devem ser coordenadas com as autoridades competentes. Se não houver autorizações, todas as ações serão consideradas não autorizadas.
Certifique-se de que não há redesenvolvimentos ilegais
Legitimar a autoconstrução do redesenvolvimento é uma tarefa cara e ingrata. Vale a pena se envolver - decida por si mesmo.
Verificando o vendedor
Depois de verificar o apartamento, não se esqueça de fazer o mesmo com o proprietário. Você precisa começar verificando a autenticidade do passaporte. As informações contidas no site da Direção Geral de Assuntos Migratórios, onde são publicados os números de documentos inválidos, ajudarão você nisso. A confirmação oficial da legitimidade do passaporte só pode ser dada a você no escritório local de passaportes.
Verifique a validade do passaporte do vendedor
A situação torna-se mais complicada se os interesses do vendedor forem representados por um intermediário. Este último deverá possuir procuração com firma reconhecida para exercer tais atividades. Leia o documento! Poucas estampas estão disponíveis. Procure informações sobre os poderes do representante. Ele pode não ter direito a receber dinheiro da transação. O campo de sua atividade limita-se apenas à assinatura de contratos.
O intermediário deve ter uma procuração para a venda do apartamento
Outro ponto que você definitivamente precisa ficar intrigado no caso de interação com um intermediário é a capacidade do vendedor. Os vizinhos podem fornecer informações sobre a identidade deste último. Oficialmente, por conta própria, você não receberá tais informações.
Excluímos a participação de terceiros
Um momento de extrema importância. Antes da transação, você deve estar completamente convencido de que ninguém está reivindicando o apartamento. Não são raras as situações em que, após uma magnífica festa de inauguração, um familiar do vendedor que se materializou do nada aparece à porta da casa e declara que está registado nesta morada e quer mudar-se para o seu quarto. Basicamente, esses “parentes” são pessoas que foram libertadas da prisão, com menos frequência - aqueles que estiveram em tratamento de longo prazo, em viagem de negócios ou expedições.
Outro item de risco são os menores. Se, em caso de transação, seus direitos forem violados, ou seja, seus pais os transportarão para condições piores, as autoridades tutelares intervirão e você será simplesmente despejado, reconhecendo a venda e a compra como ilegais.
verifique se os filhos menores estão registrados no apartamento
Para evitar tais problemas, o proprietário deve ter um certificado, que indicará todas as pessoas registradas no apartamento com uma explicação se manterão ou não o direito de residência após a venda da habitação.
Há uma série de categorias de cidadãos que não podem ser dispensados da praça em nenhuma circunstância. Em particular, trata-se de crianças, e mesmo aquelas que estão sob tutela ou colocadas no momento da venda de moradia em orfanatos. Não será possível despedir-se de pessoas marcadas no testamento do testador como tendo direito ao uso de habitação. Você não vai despejar seu ex-marido/esposa se eles compraram este apartamento durante o casamento legal. E esta é apenas uma parte da categoria de cidadãos de direito, a quem o tribunal protegerá incondicionalmente.
voltar ao índice ↑Aconselhamento jurídico
Você pode minimizar o risco de encontrar vendedores desonestos seguindo estas regras:
1. Realize um acordo para comprar uma casa através de agências imobiliárias oficiais. É possível comprar um espaço legalmente limpo sem a participação de profissionais, mas é muito arriscado.
2. Ao selecionar assistentes, colete o máximo de informações possível sobre suas atividades. Avaliações de ex-clientes e recomendações de conhecidos que colaboraram pessoalmente com um determinado escritório serão muito úteis.
Ao escolher um corretor de imóveis, observe as avaliações
3. Na fase de celebração do contrato, preste atenção ao ponto que determina o grau de responsabilidade do corretor de imóveis por um trabalho de má qualidade.
4. Uma linha separada no caso de compra e venda são as opções de pagamento da transação.
5. O pagamento antecipado é feito exclusivamente contra recibo, cujo texto deve ser elaborado por advogado inteligente.
Ao fazer um pagamento antecipado, leve um recibo
6. Não aceite subestimar o valor do apartamento nos documentos para ganhar no pagamento de impostos. Você, como comprador, não se beneficiará com isso, mas poderá ter problemas consideráveis. Se for necessário reverter a transação, você não receberá seu dinheiro de volta integralmente, pois não terá nada que comprove que transferiu para o vendedor muito mais do que está escrito no recibo ou indicado em outro documento oficial. By the way, este é um golpe muito popular.
7. Agora diretamente sobre a transferência do valor principal. O dinheiro é sério, portanto, os métodos de transferi-los devem ser confiáveis. Seria melhor usar instrumentos bancários. O pagamento para compras deste nível pode ser feito por transferência bancária. O dinheiro é transferido para a conta do vendedor, mas o acesso ao mesmo será desbloqueado após o interessado apresentar documentos que comprovem a conclusão da transação aos funcionários da instituição.
Para pagar a compra de um apartamento, é recomendável usar uma transferência bancária
8. Se a conversa for sobre transferência de dinheiro, efetue a transação através de uma célula do banco. Seu aluguel não custa dinheiro fabuloso. Por padrão, ao inserir notas em uma célula, ambos os lados estão presentes. O vendedor poderá abri-lo e cobrar o valor que lhe é devido imediatamente após a conclusão da transação, assim que receber os documentos autenticados e puder confirmar a venda do imóvel.
9. E muito mais. Cada documento incluído na transação deve ser fotocopiado. Isso não apenas ajudará a verificar mais uma vez a pureza legal dessa propriedade, mas também será útil em caso de disputas ou litígios.
voltar ao índice ↑Conclusão
Comprar e vender um apartamento é um processo que não tolera pressa. Não tenha medo de perder a opção que você gosta - tenha medo de se tornar vítima de golpistas. Você ainda vai encontrar um bom apartamento, mas nunca o dinheiro que foi para os bolsos dos vigaristas.
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