Ce să cauți atunci când cumperi un apartament

Probabil că nu există un eveniment mai mult așteptat și mai vesel decât cumpărarea propriei case. Dar, din păcate, această tranzacție nu decurge întotdeauna fără probleme. Pentru ca petrecerea dvs. de inaugurare a casei să nu fie umbrită de probleme cu actele incorecte sau revendicări de la nicăieri solicitanții de metri pătrați care au venit de nicăieri, trebuie să vă pregătiți cu atenție pentru procedură și să aprofundați în toate subtilitățile legislative referitoare la tranzacțiile de cumpărare și vânzare de locuințe. . Deci, cum să nu stai pe stradă cumpărând un apartament?

Personal sau cu un intermediar?

Prima întrebare care vine înainte de a vă poate deruta: cine, de fapt, va căuta un apartament potrivit și va colecta documentele necesare? Trei variante:

1. Fă-o singur.

2. Ia un agent imobiliar.

3. Contactați un intermediar.

Gândește-te la toate căile. Ajutorul profesional în această problemă va fi pe deplin justificat. Agenții imobiliari au educația corespunzătoare și o experiență vastă în efectuarea tranzacțiilor de acest nivel, totuși, pentru munca lor, solicită o plată solidă, a cărei sumă poate ajunge la 6% din costul locuinței.

În acest sens, este mai plăcut să ai de-a face cu intermediari. Pentru selectarea unei opțiuni și asistență la achiziție, aceștia cer nu mai mult de 3%.

După ce ați evaluat cât veți câștiga căutând singuri opțiuni de locuințe potrivite, nu uitați să analizați dacă acestea sunt capabile, în mod realist, să țină cont de toate evoluțiile posibile ale situației și să evite riscurile grave în timpul achiziționării proprietății. După ce v-ați scufundat în fluxul de subtilități legale, este posibil să nu observați recife subacvatice, după ce ați zburat în care, veți pierde mult mai mult decât ați economisit la un asistent competent. Dar dacă aveți suficiente cunoștințe, entuziasm, resurse de timp și doar putere morală - atunci mergeți mai departe!

înapoi la indexul ↑

Unde să te oprești?

Piața imobiliară are propria sa diviziune, așa că înainte de a începe să cauți un apartament, gândește-te la ce categorie ai vrea să-l vezi: primar sau secundar?

Clădirile noi sunt clasificate drept locuințe primare, pentru metri pătrați în care dreptul de proprietate al unei persoane fizice nu a fost încă oficializat. De fapt, locuința primară nu este doar o casă, ci un imobil, a cărui proprietate este în întregime deținută de dezvoltator.

Locuința secundară este orice proprietate care a fost deja deținută de o persoană cel puțin o dată. Aceasta înseamnă că un apartament într-o clădire nouă, nou construită, nu este întotdeauna o reședință principală. Să cauți „primarul” într-o casă construită acum o sută de ani este în general un nonsens. Acolo, apartamentele, uneori, au liste întregi de proprietari.

Este greu de spus care opțiune este mai bună. Ambele au multe avantaje și multe dezavantaje.

locuințe primare

Avantaje:

1. Puritatea legală. O astfel de locuință a priori nu are o preistorie, deoarece nu existau proprietari.În consecință, nu vă puteți îngrijora că cineva este înregistrat în apartament și uita de problemele cu foștii proprietari.

2. Noutatea locuințelor. Intr-o casa nou construita nu va trebui sa faci reparatii majore, sa modernizezi comunicatiile etc.

3. Preț rezonabil. Acest lucru se aplică pentru achiziționarea unui apartament într-o casă care este încă în construcție. Faptul investiției de capital se stabilește prin întocmirea unui acord de participare la capitaluri proprii.

Defecte:

1. Procesul prelungit de obținere a locuințelor în proprietate personală. Un document oficial privind dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți poate fi obținut nu mai devreme de câteva luni, sau chiar ani, ceea ce face imposibilă deținerea unui permis de ședere legal pentru această perioadă.

2. Locația. Clădirile noi sunt construite în principal la marginea orașului, ceea ce implică o serie de probleme ale ordinii sociale.

3. Lipsa finisajului. După ce ați cumpărat un apartament „de la zero”, va trebui să-l finalizați complet și veți începe procesul cu construcția pereților interiori și a pereților despărțitori.

4. Riscul de a pierde banii investiți. Şantierele sunt adesea îngheţate, companiile de dezvoltare se declară falimentare sau, mai rău, sunt iniţial escroci.

Revânzători

Avantaje:

1. Executarea rapidă a tranzacției.

2. Posibilitatea de a alege o regiune.

3. Te poți muta imediat și locui.

Defecte:

Riscuri juridice care sunt incredibil de mari în raport cu astfel de bunuri imobiliare. Aici va trebui să aflați o mulțime de nuanțe. Asigurați-vă că absolut toți chiriașii au fost eliberați din spațiul de locuit și că nu există persoane care și-au păstrat dreptul la o parte din proprietatea, acum a dumneavoastră.

Un alt flagel sunt datoriile la facturile de utilități. Dacă au existat, atunci va trebui să le stingi. Pot exista și alte situații despre care nimeni nu vă va informa în mod voluntar. De exemplu, locuințele pot fi confiscate sau gajate. Mai ales trebuie să fii atent dacă obiectul este vândut la un preț prea mic.

înapoi la indexul ↑

Unde să caute opțiuni?

Cel mai bine este să începeți căutarea cu anunțuri în ziare. Până în prezent, mulți oameni folosesc acest mod vechi de a vinde locuințe. Puteți derula prin mai multe site-uri unde astfel de informații sunt postate pe panouri de buletin. Apropo, este mai probabil ca astfel de resurse să intre în contact cu vânzătorul direct al apartamentului, decât să negocieze cu o serie de intermediari.

Există baze de date plătite cu proprietăți imobiliare de vânzare. Folosește-le sau nu - dreptul tău.

Resursele gratuite vă permit și să găsiți oferte interesante, dar va trebui să petreceți puțin mai mult timp în acest sens. Uneori puteți vedea mai multe anunțuri pentru vânzarea aceleiași proprietăți simultan. Aceasta nu este o înșelătorie. Cel mai probabil, unele dintre ele au fost compilate de agenții imobiliari, cu toate acestea, sunând la toate numerele, s-ar putea să-l găsiți personal pe proprietar.

O modalitate populară și foarte eficientă poate fi o banală postare de anunțuri în zona în care ai dori să cumperi o locuință. Fă-le într-un mod plin de umor sau original, astfel încât să atragă atenția.

Nu va fi de prisos să ocoliți conciergerii de la intrările caselor de interes. Ei pot avea și informații utile pentru dvs.

Simțiți-vă liber să întrebați prietenii. Poate cineva din cercul lor vrea să vândă apartamentul. Să te bazezi puternic pe noroc în acest caz nu merită, dar poți să-ți încerci norocul.

Niste sfaturi

- Căutați informații suplimentare despre locuințele de vânzare prin comunicarea cu vecinii, conciergerii, angajații birourilor de locuințe.

- Este necesar să ne ferim de apartamentele vândute urgent. Aici merită să studiezi documentele foarte atent.

- Nu vorbiți despre prezența unei cantități mari la îndemână pentru a cumpăra o locuință.Acesta este cel mai simplu mod de a deveni o victimă a escrocilor.

- Nu vă puneți speranțe mari în înregistrări cu preț scăzut. Cel mai probabil, acesta este un truc de marketing al unui agent imobiliar care încearcă să atragă atenția asupra imobiliare. În realitate, astfel de oferte sunt extrem de rare și dacă apar, atunci nu le vei găsi singur.

înapoi la indexul ↑

În ajunul achiziției

Înainte de a face alegerea finală și de a face o afacere, trebuie să verificați puritatea legală a proprietății. În mod tradițional, această problemă este tratată de specialiștii agențiilor imobiliare. Dacă ți-ai asumat această lucrare, atunci învață să citești corect documentele depuse pentru a nu te mușca din coate mai târziu. Deci ce ar trebui să știi?

Ce ar trebui să fie în pachetul de documente?

După ce ați găsit o ofertă care vi se potrivește absolut, în primul rând, solicitați acte de interpretare în baza cărora a luat naștere dreptul de proprietate al părții vânzătoare. Ar putea fi:

1. Contract de vânzare.

2. Contract cadou.

3. Acord de schimb.

4. Certificat de moștenire a proprietății.

Este extrem de rar, dar totuși vânzătorul poate furniza o hotărâre judecătorească validă sau un contract de anuitate.

Nu fiți prea leneși să vă întâlniți din nou cu proprietarii și să vedeți personal astfel de lucrări. Luându-le în mână, acordați atenție absenței corecțiilor, ștersăturilor, chiturilor și altor semne de falsificare. Rectificările în documente de acest fel au dreptul să fie, dar fiecare dintre ele trebuie să fie certificată oficial prin semnăturile absolute ale tuturor persoanelor care au semnat inițial lucrarea. Dacă astfel de înregistrări au fost făcute în prezența unui notar, atunci documentul trebuie să poarte sigiliul și semnătura personală.

Asigurați-vă că verificați înregistrarea de stat a documentului. Aceste informații sunt emise fără solicitări oficiale și sunt disponibile oricărui cetățean al țării noastre. În cazul în care contractul prevedea anumite condiții, în cazul neîndeplinirii cărora și-a pierdut puterea, va fi necesar să se constate dacă toate acordurile au fost îndeplinite. Pentru a fi mai clar, luați în considerare situația standard. Contractul precizează obligația cumpărătorului (în cazul dumneavoastră, în calitate de vânzător) de a plăti întreaga sumă a costului apartamentului după, să zicem, șase luni de la data achiziției. În cazul în care condiția nu a fost îndeplinită, contractul este supus rezilierii în mod automat, adică persoana care stă în fața dvs. nu este în niciun caz proprietarul imobilului care vi se oferă, iar explicația sa că vânzarea locuinței este un forțat. pas și o face numai cu scopul nobil de a rambursa datoria, ar trebui considerată o înșelătorie.

Important! Uită-te la data care vorbește despre intrarea în vigoare a documentului. Ar trebui să fii foarte precaut dacă a trecut o perioadă foarte scurtă din momentul în care ai intrat într-o moștenire sau ai donat, mai ales dacă un astfel de gest de cadouri a fost făcut de o persoană care nu este rudă cu vânzătorul.

Cum altfel poți verifica istoricul apartamentului?

Referindu-ne la înregistrările USRR. Registrul unificat de stat reflectă toate informațiile despre imobiliare, inclusiv istoricul tranzacțiilor cu proprietăți rezidențiale din 1998. Aveți dreptul să cereți proprietarului să vă furnizeze un extras corespunzător din acest registru, confirmând că nu au existat probleme cu locuința în ultimii ani.

Atenţie! Gândiți-vă la o înșelătorie dacă apartamentul care vi se oferă și-a schimbat prea des proprietarii și nimeni nu a locuit în el de mult timp. Este posibil ca problema să fie necurată și pur și simplu încearcă să te reproducă. În orice caz, ar fi mai bine să refuzi să cumperi locuințe dubioase.

Daca extrasul depus de USRR contine informatii despre litigii de proprietate asupra unui apartament, cazuri de sechestru de bunuri etc., uita-te la datele evenimentelor.În acest fel, puteți înțelege dacă aceste dispute continuă și astăzi sau dacă aceste probleme au căzut de mult în uitare. Dacă au trecut mai mult de trei ani de la ultima confruntare, situația poate fi considerată rezolvată. Tranzacția imobiliară în acest moment nu mai poate fi invalidată. Dacă în această perioadă au avut loc situații nestandardizate, atunci cereți proprietarului hotărâri judecătorești pe probleme controversate. Dacă sunt acceptate în favoarea vânzătorului, atunci acesta poate fi considerat proprietarul legal. Tranzacția trebuie refuzată fără ambiguitate dacă instanțele sunt încă în curs de examinare a chestiunii.

Este posibil ca o unitate rezidențială să nu fie înregistrată în analele USRR. Acest lucru este posibil în legătură cu apartamentele vechi. Este exact ceea ce nu ar trebui să vă fie frică. Lipsa de informații vorbește despre puritatea legală absolută a apartamentului, deoarece nu s-au efectuat absolut nicio tranzacție cu acesta din momentul privatizării. Pentru o liniște deplină, puteți trimite o cerere cu privire la legalitatea drepturilor proprietarului către Departamentul Politicii Locuințelor.

Cum se verifică calitatea unui apartament?

Pentru a face acest lucru, veți avea nevoie de documente de locuință eliberate de ITO. Ele vă vor ajuta să vă asigurați că nu există modificări ilegale în casă. În conformitate cu legea, aproape toate transformările de locuințe trebuie coordonate cu autoritățile competente. Dacă nu există autorizații, toate acțiunile vor fi considerate neautorizate.

A legitima reamenajarea auto-construcția este o sarcină costisitoare și ingrată. Merită să te implici - decideți singuri.

Verificarea vânzătorului

După ce verificați apartamentul, nu uitați să faceți același lucru cu proprietarul său. Trebuie să începeți prin a verifica autenticitatea pașaportului. Informațiile conținute pe site-ul Direcției Generale Probleme Migrație, unde sunt publicate numerele de documente nevalide, vă vor ajuta în acest sens. Confirmarea oficială a legitimității pașaportului vă poate fi oferită numai la biroul local de pașapoarte.

Situația devine mai complicată dacă interesele vânzătorului sunt reprezentate de un intermediar. Acesta din urmă trebuie să aibă o procură legalizată pentru a desfășura astfel de activități. Citiți documentul! Puține imprimeuri sunt disponibile. Căutați informații despre atribuțiile reprezentantului. Este posibil să nu aibă dreptul să primească bani din tranzacție. Domeniul său de activitate este limitat doar la semnarea de contracte.

Un alt punct de care trebuie neapărat să fii nedumerit în cazul interacțiunii cu un intermediar este capacitatea vânzătorului. Vecinii pot oferi informații despre identitatea acestuia din urmă. Oficial, pe cont propriu, nu veți primi astfel de informații.

Excludem participarea terților

Un moment de extremă importanță. Înainte de tranzacție, trebuie să fii complet convins că nimeni nu revendică apartamentul. Nu sunt neobișnuite situațiile în care, după o magnifică petrecere de inaugurare a casei, o rudă a vânzătorului care s-a concretizat de nicăieri apare în pragul casei și declară că este înregistrat la această adresă și vrea să se mute în camera lui. Practic, astfel de „rude” sunt oameni care au fost eliberați din închisoare, mai rar - cei care au fost în tratament de lungă durată, într-o călătorie de afaceri sau în expediții.

Un alt element de risc sunt minorii. Dacă, în cazul unei tranzacții, li se încalcă drepturile, adică părinții îi vor transporta în condiții mai proaste, autoritățile tutelare vor interveni și pur și simplu vei fi evacuat, recunoscând vânzarea și cumpărarea ca fiind ilegală.

Pentru a evita astfel de probleme, proprietarul trebuie să aibă o adeverință, care va indica toate persoanele înscrise în apartament cu o explicație dacă își vor păstra dreptul de ședere după vânzarea locuinței sau nu.

Există o serie de categorii de cetățeni care nu pot fi externați din piață sub nicio formă. În special, aceștia sunt copii, și chiar cei care sunt sub tutelă sau plasați în momentul vânzării locuințelor în orfelinate. Nu se va putea lua rămas bun de la persoanele marcate în testamentul testatorului ca având drept de folosință a locuinței. Nu vă veți evacua fostul soț/soție dacă au cumpărat acest apartament în timpul căsătoriei legale. Și aceasta este doar o parte din categoria cetățenilor de drept, pe care instanța îi va proteja necondiționat.

înapoi la indexul ↑

Consultanță juridică

Puteți minimiza riscul de a întâlni vânzători necinstiți urmând aceste reguli:

1. Încheiați o afacere pentru cumpărarea unei locuințe prin intermediul agențiilor imobiliare oficiale. Este posibil să achiziționați un spațiu de locuit curat din punct de vedere legal fără participarea profesioniștilor, dar este prea riscant.

2. Atunci când selectați asistenții, colectați cât mai multe informații despre activitățile lor. Recenziile foștilor clienți și recomandările cunoscuților care au colaborat personal cu un anumit birou vor fi de mare ajutor.

3. În etapa încheierii unui acord, acordați atenție punctului care determină gradul de responsabilitate a agentului imobiliar pentru munca de proastă calitate.

4. O linie separată în cazul vânzării și cumpărării sunt opțiunile de plată pentru tranzacție.

5. Plata anticipată se face exclusiv pe baza unei chitanțe, al cărei text trebuie întocmit de un avocat inteligent.

6. Nu sunteti de acord sa subestimati valoarea apartamentului in acte pentru a castiga la plata taxelor. Tu, ca cumpărător, nu vei beneficia de asta, dar s-ar putea să ai probleme considerabile. Dacă devine necesară inversarea tranzacției, nu veți primi banii înapoi în totalitate, deoarece nu veți avea nimic de demonstrat că ați transferat vânzătorului mult mai mult decât ceea ce este scris în chitanță sau indicat într-un alt document oficial. Apropo, aceasta este o înșelătorie foarte populară.

7. Acum direct despre transferul sumei principalului. Banii sunt serioși, prin urmare, metodele de transfer al acestora trebuie să fie de încredere. Ar fi mai bine să folosiți instrumente bancare. Plata pentru achizițiile de acest nivel se poate face prin transfer bancar. Banii sunt virați în contul vânzătorului, dar accesul la acesta va fi deblocat după ce persoana interesată va prezenta angajaților instituției documente care confirmă finalizarea tranzacției.

8. Dacă conversația este despre transferul de numerar, efectuați tranzacția printr-o celulă bancară. Chiria lui nu costă bani fabulos. În mod implicit, atunci când inserați bancnote într-o celulă, ambele părți sunt prezente. Vânzătorul îl va putea deschide și încasa suma care i se cuvine imediat după finalizarea tranzacției, de îndată ce primește documente certificate și poate confirma vânzarea imobilului.

9. Și mai mult. Fiecare document inclus în tranzacție trebuie să fie fotocopiat. Acest lucru nu numai că va ajuta la verificarea din nou a purității juridice a acestei proprietăți, ci va fi și util în cazul unor litigii sau litigii.

înapoi la indexul ↑

Concluzie

Cumpărarea și vânzarea unui apartament este un proces care nu tolerează graba. Nu vă fie teamă să pierdeți opțiunea care vă place - să vă fie teamă să deveniți o victimă a escrocilor. Veți găsi totuși un apartament bun, dar niciodată banii care au intrat în buzunarele escrocilor.

Video

---