Pravdepodobne neexistuje viac očakávaná a radostnejšia udalosť ako kúpa vlastného bývania. Ale, bohužiaľ, táto transakcia nie vždy prebehne hladko. Aby vašu kolaudáciu nezatienili problémy s nesprávnym vybavovaním alebo reklamáciami z ničoho nič prichádzajúci záujemcovia o štvorcové metre, musíte sa na postup dôkladne pripraviť a ponoriť sa do všetkých legislatívnych jemností týkajúcich sa transakcií kúpy a predaja bývania. . Ako teda nezostať na ulici kúpou bytu?
Osobne alebo so sprostredkovateľom?
Prvá otázka, ktorá vás napadne, vás môže zmiasť: kto vlastne bude hľadať vhodný byt a zbierať potrebné dokumenty? Tri možnosti:
1. Urob to sám.
2. Získajte realitku.
3. Kontaktujte sprostredkovateľa.
Premýšľajte o všetkých spôsoboch. Odborná pomoc v tejto veci bude plne opodstatnená. Realitné kancelárie majú príslušné vzdelanie a bohaté skúsenosti s vykonávaním transakcií tejto úrovne, za svoju prácu však žiadajú solídnu platbu, ktorej výška môže dosiahnuť 6% nákladov na bývanie.
Realitní makléri poskytnú odbornú pomoc pri kúpe bytu
V tomto smere je príjemnejšie jednať so sprostredkovateľmi. Za výber opcie a asistenciu pri kúpe si pýtajú najviac 3 %.
Po zhodnotení, koľko získate vlastným hľadaním vhodných možností bývania, si nezabudnite analyzovať, či sú reálne schopné zohľadniť všetok možný vývoj situácie a vyhnúť sa vážnym rizikám pri obstaraní nehnuteľnosti. Keď sa sami ponoríte do prúdu právnych jemností, možno si nevšimnete podmorské útesy, do ktorých vletíte a stratíte oveľa viac, ako ste ušetrili na kompetentnom asistentovi. Ale ak máte dostatok vedomostí, nadšenia, časových zdrojov a len morálnej sily - potom pokračujte!
späť na index ↑Kde sa zastaviť?
Trh s bývaním má svoje členenie, takže predtým, ako sa pustíte do hľadania bytu, premyslite si, v akej kategórii by ste ho chceli vidieť: primárny alebo sekundárny?
Nové budovy sú klasifikované ako primárne bývanie v metroch štvorcových, v ktorých vlastnícke právo jednotlivca ešte nebolo nikdy formalizované. Primárne bývanie v skutočnosti nie je len dom, ale nehnuteľnosť, ktorej 100 % vlastníkom je developer.
Novostavby - primárne bývanie
Vedľajšie bývanie je každá nehnuteľnosť, ktorá už bola aspoň raz vo vlastníctve fyzickej osoby. To znamená, že byt v novej, novopostavenej budove nie je vždy primárnym sídlom. Hľadať „primár“ v dome postavenom pred sto rokmi je vo všeobecnosti nezmysel. Tam majú byty občas celé zoznamy vlastníkov.
Vedľajšie bývanie - byt, ktorý už mal majiteľa
Ťažko povedať, ktorá možnosť je lepšia. Obe majú veľa kladov a záporov.
Primárne bývanie
výhody:
1. Právna čistota. Takéto bývanie a priori nemá prehistóriu, pretože neexistovali majitelia.Preto sa nemôžete obávať, že je v byte niekto zaregistrovaný, a zabudnúť na problémy s bývalými majiteľmi.
2. Novosť bývania. V novopostavenom dome nebudete musieť robiť veľké opravy, modernizovať komunikácie atď.
3. Rozumná cena. Týka sa to kúpy bytu v dome, ktorý je ešte vo výstavbe. Skutočnosť investovania sa zaznamenáva vyhotovením zmluvy o podiele.
Byt v primárnom bývaní je právne čistý
nedostatky:
1. Zdĺhavý proces získania bývania do osobného vlastníctva. Oficiálny doklad o vlastníctve tejto nehnuteľnosti je možné získať najskôr o niekoľko mesiacov alebo dokonca rokov, čo znemožňuje legálne povolenie na pobyt na toto obdobie.
2. Umiestnenie. Novostavby sa stavajú najmä na okraji mesta, čo so sebou prináša množstvo problémov spoločenskej objednávky.
3. Nedostatok konečnej úpravy. Po zakúpení bytu „od nuly“ ho budete musieť úplne dokončiť a začnete proces s výstavbou vnútorných stien a priečok.
4. Riziko straty investovaných peňazí. Stavenisko je často zmrazené, developerské spoločnosti vyhlasujú bankrot alebo ešte horšie, sú to spočiatku podvodníci.
predajcovia
výhody:
1. Rýchla realizácia transakcie.
2. Možnosť výberu regiónu.
3. Okamžite sa môžete nasťahovať a bývať.
Byt vo vedľajšej bytovke je už pripravený na nasťahovanie
nedostatky:
Právne riziká, ktoré sú vo vzťahu k takýmto nehnuteľnostiam neskutočne vysoké. Tu budete musieť zistiť veľa nuancií. Uistite sa, že úplne všetci nájomníci boli prepustení z obytného priestoru a že neexistujú žiadne osoby, ktoré si ponechali právo na časť, teraz už vášho, majetku.
Pri kúpe bytu sa uistite, že sú všetci nájomníci prepustení
Ďalšou pohromou sú dlhy na účtoch za energie. Ak nejaké boli, budete ich musieť uhasiť. Môžu nastať aj ďalšie situácie, o ktorých vás nikto dobrovoľne neinformuje. Napríklad bývanie môže byť zabavené alebo zastavené. Obzvlášť si treba dávať pozor, ak sa objekt predáva za príliš nízku cenu.
späť na index ↑Kde hľadať možnosti?
Najlepšie je začať vyhľadávanie reklamami v novinách. Dodnes mnohí využívajú tento starý spôsob predaja bývania. Môžete prechádzať viacerými stránkami, kde sú takéto informácie zverejnené na nástenkách. Mimochodom, takéto zdroje sa s väčšou pravdepodobnosťou dostanú do kontaktu s priamym predajcom bytu, než aby vyjednávali s radom sprostredkovateľov.
Začnite hľadať byt pomocou inzerátov na predaj
Existujú platené databázy nehnuteľností na predaj. Použite ich alebo nie - vaše právo.
Bezplatné zdroje vám tiež umožňujú nájsť zaujímavé ponuky, ale budete tomu musieť venovať trochu viac času. Niekedy môžete vidieť viacero inzerátov na predaj tej istej nehnuteľnosti naraz. Toto nie je podvod. S najväčšou pravdepodobnosťou niektoré z nich zostavili realitné kancelárie, avšak zavolaním na všetky čísla môžete majiteľa nájsť osobne.
Obľúbeným a veľmi efektívnym spôsobom môže byť banálne zverejňovanie inzerátov v oblasti, kde by ste si chceli kúpiť bývanie. Urobte ich vtipným alebo nejakým originálnym spôsobom tak, aby upútali pozornosť.
Uverejnite na nástenke inzerát so sovou
Nebude zbytočné obchádzať vrátnikov pri vchodoch do záujmových domov. Môžu mať pre vás aj užitočné informácie.
Pokojne sa opýtajte priateľov. Možno niekto z ich okruhu chce predať byt. Silne sa spoliehať na šťastie v tomto prípade nestojí za to, ale môžete skúsiť šťastie.
Niekoľko tipov
- Hľadajte ďalšie informácie o bývaní na predaj komunikáciou so susedmi, vrátnikmi, zamestnancami bytových úradov.
- Treba si dávať pozor na súrne predávané byty. Tu stojí za to veľmi pozorne študovať dokumenty.
- Nehovorte o prítomnosti veľkého množstva na kúpu domu.Toto je najjednoduchší spôsob, ako sa stať obeťou podvodníkov.
– Nevkladajte veľké nádeje do cenových ponúk. S najväčšou pravdepodobnosťou ide o marketingový trik realitného makléra, ktorý sa snaží upútať pozornosť na nehnuteľnosť. V skutočnosti sú takéto ponuky veľmi zriedkavé a ak sa vyskytnú, nenájdete ich sami.
späť na index ↑V predvečer nákupu
Pred konečným výberom a uzavretím obchodu si musíte skontrolovať právnu čistotu nehnuteľnosti. Tradične sa tejto problematike venujú realitní makléri. Ak ste si túto prácu zobrali na seba, tak sa naučte správne čítať predložené dokumenty, aby ste si neskôr nehryzli lakte. Čo by ste teda mali vedieť?
Čo by malo byť v balíku dokumentov?
Po nájdení ponuky, ktorá vám absolútne vyhovuje, si v prvom rade vyžiadajte tlmočenie papierov, na základe ktorých vzniklo vlastnícke právo predávajúcemu. To môže byť:
1. Kúpna zmluva.
2. Darovacia zmluva.
3. Zmluva o výmene.
4. Osvedčenie o dedičstve majetku.
Skontrolujte dostupnosť všetkých dokumentov k bytu
Je to mimoriadne zriedkavé, ale napriek tomu môže predávajúci poskytnúť právoplatné rozhodnutie súdu alebo dohodu o anuite.
Nebuďte príliš leniví, aby ste sa znova stretli s majiteľmi a osobne si prezreli takéto dokumenty. Keď ich vezmete do ruky, dávajte pozor na absenciu opráv, výmazov, škár a iných známok falšovania. Opravy v dokumentoch tohto druhu majú právo byť, ale každá z nich musí byť úradne osvedčená podpismi úplne všetkých osôb, ktoré papier pôvodne podpísali. Ak boli takéto záznamy vyhotovené v prítomnosti notára, potom musí dokument obsahovať jeho pečiatku a vlastnoručný podpis.
V dokumentoch k bytu by nemali byť žiadne opravy
Nezabudnite skontrolovať štátnu registráciu dokumentu. Tieto informácie sa vydávajú bez oficiálnych žiadostí a sú dostupné každému občanovi našej krajiny. Ak zmluva špecifikovala určité podmienky, v prípade ktorých nesplnením stratila platnosť, bude potrebné zistiť, či boli splnené všetky dohody. Aby to bolo jasnejšie, zvážte štandardnú situáciu. V zmluve je zakotvená povinnosť kupujúceho (vo Vašom prípade vystupujúceho ako predávajúci) zaplatiť celú sumu ceny bytu, povedzme, po šiestich mesiacoch odo dňa kúpy. Ak podmienka nie je splnená, zmluva sa automaticky ukončí, to znamená, že osoba stojaca pred vami nie je v žiadnom prípade vlastníkom Vám ponúkanej nehnuteľnosti a jeho vysvetlenie, že predaj bývania je nútený krok a robí to výlučne s ušľachtilým cieľom splatiť dlh, treba považovať za podvod.
Dôležité! Pozrite sa na dátum, ktorý hovorí o nadobudnutí platnosti dokumentu. Mali by ste byť veľmi obozretní, ak uplynulo veľmi krátke obdobie od momentu, keď ste vstúpili do dedičstva alebo darovali nehnuteľnosť, najmä ak takéto darovacie gesto urobila osoba, ktorá nie je príbuznou predávajúceho.
Ako inak môžete skontrolovať históriu bytu?
S odvolaním sa na záznamy USRR. Jednotný štátny register odráža všetky informácie o nehnuteľnostiach vrátane histórie transakcií s rezidenčnými nehnuteľnosťami od roku 1998. Máte právo požiadať vlastníka, aby vám poskytol príslušný výpis z tohto registra, ktorý potvrdí, že v posledných rokoch neboli s bývaním žiadne problémy.
Skontrolujte záznamy o byte v USRR
Pozor! Myslite na podvod, ak byt, ktorý vám ponúka, príliš často menil majiteľa a nikto v ňom dlho nebýva. Je možné, že vec je tu nečistá a jednoducho sa vás snažia rozmnožiť. V každom prípade by bolo lepšie odmietnuť kúpu pochybného bývania.
Ak výpis predložený USRR obsahuje informácie o majetkových sporoch o byt, prípadoch zabavenia majetku atď., pozrite si dátumy udalostí.Týmto spôsobom môžete pochopiť, či tieto spory pokračujú aj dnes, alebo či tieto problémy už dávno upadli do zabudnutia. Ak od posledného zúčtovania uplynuli viac ako tri roky, situáciu možno považovať za vyriešenú. Momentálnu transakciu s nehnuteľnosťou už nie je možné zneplatniť. Ak v tomto období došlo k neštandardným situáciám, požiadajte vlastníka o súdne rozhodnutia o kontroverzných otázkach. Ak budú akceptované v prospech predávajúceho, potom ho možno považovať za zákonného vlastníka. Transakcia musí byť jednoznačne zamietnutá, ak súdy túto záležitosť ešte len posudzujú.
Rezidenčné zariadenie nesmie byť registrované v análoch USRR. To je možné v prípade starých bytov. To je presne to, čoho by ste sa nemali báť. Nedostatok informácií hovorí o absolútnej právnej čistote bytu, pretože od momentu privatizácie s ním neprebehli absolútne žiadne transakcie. Pre úplný pokoj v duši môžete poslať žiadosť o zákonnosť práv vlastníka na oddelenie bytovej politiky.
V prípade pochybností podajte žiadosť o zákonnosť práv vlastníka na odbor bytovej politiky
Ako skontrolovať kvalitu bytu?
Na to budete potrebovať doklady o bývaní vydané ZINZ. Pomôžu vám uistiť sa, že v dome nedochádza k nelegálnym úpravám. Takmer všetky prestavby bytov musia byť v súlade so zákonom koordinované s príslušnými úradmi. Ak neexistujú žiadne povolenia, všetky akcie sa budú považovať za neoprávnené.
Uistite sa, že neexistujú žiadne nelegálne prestavby
Legitimizácia prestavby vlastnej výstavby je nákladná a nevďačná úloha. Stojí za to zapojiť sa - rozhodnite sa sami.
Kontrola predajcu
Po kontrole bytu nezabudnite urobiť to isté s jeho majiteľom. Musíte začať kontrolou pravosti pasu. Pomôžu vám k tomu informácie na stránke Generálneho riaditeľstva pre otázky migrácie, kde sú zverejnené čísla neplatných dokladov. Oficiálne potvrdenie o oprávnenosti pasu vám môžu vydať iba na miestnom pasovom úrade.
Skontrolujte si platnosť pasu predajcu
Situácia sa skomplikuje, ak záujmy predávajúceho zastupuje sprostredkovateľ. Ten musí mať na vykonávanie takýchto činností notársky overenú plnú moc. Prečítajte si dokument! K dispozícii je málo výtlačkov. Hľadajte informácie o právomociach zástupcu. Nemusí mať nárok na získanie peňazí z transakcie. Oblasť jeho činnosti je obmedzená len na podpisovanie zmlúv.
Na predaj bytu musí mať sprostredkovateľ splnomocnenie
Ďalším bodom, nad ktorým si určite musíte lámať hlavu v prípade interakcie so sprostredkovateľom, je kapacita predajcu. Susedia môžu poskytnúť informácie o totožnosti týchto osôb. Oficiálne od seba takéto informácie nedostanete.
Vylučujeme účasť tretích strán
Mimoriadne dôležitý moment. Pred transakciou sa musíte úplne presvedčiť, že si na byt nikto nenárokuje. Nezriedka sa stáva, že po veľkolepej kolaudácii sa na prahu domu z ničoho nič zjaví zhmotnený príbuzný predávajúceho a vyhlási, že je na tejto adrese zaregistrovaný a chce sa nasťahovať do svojej izby. V zásade sú takíto „príbuzní“ ľudia, ktorí boli prepustení z väzenia, menej často - tí, ktorí boli dlhodobo liečení, na služobnej ceste alebo expedíciách.
Ďalšou rizikovou položkou sú maloletí. Ak v prípade transakcie dôjde k porušeniu ich práv, teda ak ich rodičia prevezú do horších podmienok, zasiahnu opatrovnícke orgány a jednoducho vás vysťahujú, pričom predaj a kúpu uznajú za nelegálny.
skontrolujte, či sú v byte prihlásené maloleté deti
Aby sa predišlo takýmto problémom, vlastník musí mať osvedčenie, v ktorom budú uvedené všetky osoby registrované v byte s vysvetlením, či im po predaji bývania zostane právo na pobyt alebo nie.
Existuje množstvo kategórií občanov, ktorých nemožno za žiadnych okolností z námestia vypustiť. Ide najmä o deti, a to aj o tie, ktoré sú v poručníctve alebo umiestnené v čase predaja bývania v detských domovoch. S osobami označenými v závete poručiteľa ako s právom užívať bývanie sa nebude možné rozlúčiť. Nebudete vysťahovať svojho bývalého manžela/manželku, ak si tento byt kúpili počas zákonného manželstva. A to je len časť kategórie občanov práva, ktorých bude súd bezvýhradne chrániť.
späť na index ↑Právne poradenstvo
Riziko stretnutia s nepoctivými predajcami môžete minimalizovať dodržiavaním týchto pravidiel:
1. Urobte dohodu o kúpe domu prostredníctvom oficiálnych realitných kancelárií. Je možné kúpiť legálne čistý životný priestor bez účasti profesionálov, ale je to príliš riskantné.
2. Pri výbere asistentov zozbierajte čo najviac informácií o ich činnosti. Veľmi pomôžu recenzie bývalých klientov a odporúčania známych, ktorí osobne spolupracovali s konkrétnou kanceláriou.
Pri výbere realitnej kancelárie sa dívajte na recenzie
3. Vo fáze uzatvárania dohody venujte pozornosť bodu, ktorý určuje mieru zodpovednosti realitnej kancelárie za nekvalitnú prácu.
4. Samostatným riadkom v prípade predaja a nákupu sú možnosti platby za transakciu.
5. Platba vopred sa vykonáva výlučne na základe potvrdenky, ktorej text musí vyhotoviť inteligentný právnik.
Pri platbe vopred si vezmite potvrdenie
6. Nesúhlaste s podhodnotením hodnoty bytu v dokladoch, aby ste vyhrali na zaplatení daní. Vy ako kupujúci z toho nebudete mať žiadny úžitok, no môžete mať nemalé problémy. Ak bude potrebné transakciu zvrátiť, nedostanete svoje peniaze späť v plnej výške, pretože nebudete mať nič, čo by dokázalo, že ste predajcovi previedli oveľa viac, ako je napísané na účtenke alebo uvedené v inom úradnom dokumente. Mimochodom, toto je veľmi populárny podvod.
7. Teraz priamo o prevode istiny. Peniaze sú vážne, preto musia byť spôsoby ich prevodu spoľahlivé. Bolo by lepšie použiť bankové nástroje. Platbu za nákupy tejto úrovne je možné uskutočniť bankovým prevodom. Peniaze sa prevedú na účet predajcu, no prístup k nemu sa odblokuje po tom, čo záujemca predloží zamestnancom inštitúcie doklady potvrdzujúce uskutočnenie transakcie.
Na zaplatenie kúpy bytu sa odporúča použiť bankový prevod
8. Ak je rozhovor o prevode hotovosti, vykonajte operáciu prostredníctvom bezpečnostnej schránky. Jeho prenájom nestojí rozprávkové peniaze. Štandardne sú pri vkladaní bankoviek do bunky obe strany. Predajca ho bude môcť otvoriť a inkasovať dlžnú sumu ihneď po dokončení transakcie, len čo dostane overené dokumenty a môže potvrdiť predaj nehnuteľnosti.
9. A ďalšie. Každý dokument zahrnutý v transakcii musí byť skopírovaný. Pomôže to nielen znovu overiť právnu čistotu tohto majetku, ale príde vhod aj v prípade sporov či súdnych sporov.
späť na index ↑Záver
Kúpa a predaj bytu je proces, ktorý netoleruje uponáhľanosť. Nebojte sa stratiť možnosť, ktorá sa vám páči - nebojte sa stať sa obeťou podvodníkov. Stále nájdete dobrý byt, ale nikdy nie peniaze, ktoré išli do vreciek podvodníkov.
Video
