Вероватно нема дуго очекиваног и радоснијег догађаја од куповине сопственог дома. Али, нажалост, ова трансакција не иде увек глатко. Да ваш дочек не би био у сенци проблема са нетачним папирима или потраживањима ниоткуда подносилаца захтева за квадрате који су дошли ниоткуда, потребно је да се пажљиво припремите за процедуру и удубите се у све законске суптилности у вези са купопродајним трансакцијама стамбених објеката. . Па како не остати на улици куповином стана?
Лично или са посредником?
Прво питање које долази пред вас може да вас збуни: ко ће, у ствари, тражити одговарајући стан и прикупљати потребна документа? Три опције:
1. Уради то сам.
2. Нађите агента за некретнине.
3. Контактирајте посредника.
Размислите о свим начинима. Стручна помоћ у овом случају биће потпуно оправдана. Реалтори имају одговарајуће образовање и велико искуство у обављању трансакција овог нивоа, али за свој рад траже солидну уплату, чији износ може достићи 6% трошкова становања.
Реалтори ће пружити стручну помоћ приликом куповине стана
С тим у вези, пријатније је имати посла са посредницима. За избор опције и помоћ при куповини траже највише 3%.
Након што процените колико ћете добити сопственим тражењем одговарајућих стамбених опција, не заборавите да анализирате да ли су оне реално у стању да узму у обзир све могуће развоје ситуације и избегну озбиљне ризике приликом стицања имовине. Када сте сами заронили у ток правних суптилности, можда нећете приметити подводне гребене, улетевши у које ћете изгубити много више него што сте уштедели на компетентном помоћнику. Али ако имате довољно знања, ентузијазма, времена и само моралне снаге - само напред!
назад на индекс ↑Где стати?
Тржиште станова има своју поделу, па пре него што почнете да тражите стан, размислите у којој категорији бисте желели да га видите: примарном или секундарном?
Новоградње су класификоване као примарно становање, за квадратне метре у којима право својине појединца још увек није формализовано. У ствари, примарно становање није само кућа, већ некретнина, чије је власништво у потпуности у власништву инвеститора.
Новоградња - примарно становање
Секундарни стан је свака имовина која је већ била у власништву појединца барем једном. То значи да стан у новоизграђеној згради није увек примарно становање. Тражити "примарно" у кући изграђеној пре сто година је генерално бесмислица. Тамо станови, понекад, имају читаве листе власника.
Секундарни стан - стан који је већ имао власника
Тешко је рећи која је опција боља. Оба имају много предности и много недостатака.
примарно становање
Предности:
1. Правна чистоћа. Такво становање а приори нема праисторију, пошто није било власника.Сходно томе, не можете да бринете да је неко пријављен у стану и заборавите на проблеме са бившим власницима.
2. Новина становања. У новоизграђеној кући нећете морати да правите велике поправке, модернизујете комуникације итд.
3. Разумна цена. Ово се односи на куповину стана у кући која је још у изградњи. Чињеница капиталног улагања се фиксира састављањем уговора о капиталном учешћу.
Стан у примарном стану је правно чист
Недостаци:
1. Дуготрајан процес добијања становања у личном власништву. Званичан документ о власништву ове имовине може се добити најраније за неколико месеци, па чак и година, што онемогућава легалну боравишну дозволу за овај период.
2. Локација. Нове зграде се углавном граде на периферији града, што за собом повлачи низ проблема друштвеног уређења.
3. Недостатак завршне обраде. Пошто сте купили стан „од нуле“, мораћете да га у потпуности завршите, а процес ћете започети са изградњом унутрашњих зидова и преграда.
4. Ризик губитка уложеног новца. Градилишта су често замрзнута, развојне компаније се проглашавају банкротом или још горе, у почетку су преваранти.
Реселлерс
Предности:
1. Брзо извршење трансакције.
2. Могућност избора региона.
3. Можете се одмах уселити и живети.
Стан у секундарном стану је већ усељив
Недостаци:
Правни ризици који су невероватно високи у односу на такве некретнине. Овде ћете морати да сазнате много нијанси. Уверите се да су апсолутно сви станари отпуштени из стамбеног простора и да нема лица која су задржала право на део, сада Ваше, имовине.
Када купујете стан, водите рачуна да сви станари буду отпуштени
Друга пошаст су дугови за рачуне за комуналије. Ако их је било, онда ћете морати да их угасите. Могу постојати и друге ситуације о којима вас нико неће добровољно обавестити. На пример, стамбени објекти могу бити заплењени или заложени. Посебно морате бити на опрезу ако се објекат продаје по прениској цени.
назад на индекс ↑Где тражити опције?
Најбоље је започети претрагу са новинским огласима. До данас многи људи користе овај стари начин продаје станова. Можете да се крећете кроз више сајтова на којима се такве информације постављају на огласне табле. Узгред, овакви ресурси ће вероватније ступити у контакт са директним продавцем стана, него преговарати са низом посредника.
Започните претрагу стана огласима за продају
Постоје плаћене базе података некретнина за продају. Користите их или не - ваше право.
Бесплатни ресурси вам такође омогућавају да пронађете занимљиве понуде, али ћете морати да потрошите мало више времена на ово. Понекад можете видети неколико огласа за продају исте некретнине одједном. Ово није превара. Највероватније су неке од њих саставили трговци некретнинама, али ако позовете све бројеве, можда ћете лично пронаћи власника.
Популаран и веома ефикасан начин може бити банално постављање огласа у области у којој желите да купите дом. Направите их на духовит или неки оригиналан начин како би привукли пажњу.
Поставите оглас сова на огласну таблу
Неће бити сувишно заобићи консијерже на улазима кућа од интереса. Они такође могу имати корисне информације за вас.
Слободно питајте пријатеље. Можда неко из њиховог круга жели да прода стан. Снажно се ослањати на срећу у овом случају није вредно тога, али можете окушати своју срећу.
Неки савети
- Потражите додатне информације о становима за продају комуницирајући са комшијама, консијержима, запосленима у стамбеним канцеларијама.
- Неопходно је пазити на хитно продате станове. Овде вреди пажљиво проучити документе.
- Немојте говорити о присуству велике количине при руци за куповину куће.Ово је најлакши начин да постанете жртва преваранта.
– Не полагајте велике наде на огласе са ниским ценама. Највероватније, ово је маркетиншки трик продавца некретнина који жели да привуче пажњу на некретнине. У стварности, такве понуде су изузетно ретке и ако се догоде, нећете их сами пронаћи.
назад на индекс ↑Уочи куповине
Пре коначног избора и склапања посла, потребно је да проверите правну чистоћу имовине. Традиционално, агенти за некретнине се баве овим питањем. Ако сте овај посао преузели на себе, онда научите да правилно читате поднете документе како се касније не бисте гризли за лактове. Па шта треба да знате?
Шта треба да буде у пакету докумената?
Након што сте нашли понуду која вам апсолутно одговара, пре свега затражите папире на основу којих је настало имовинско право продавца. То може бити:
1. Уговор о продаји.
2. Уговор о поклону.
3. Уговор о размени.
4. Потврда о наслеђивању имовине.
Проверите доступност свих докумената за стан
Изузетно је ретко, али ипак продавац може да обезбеди валидну судску одлуку или уговор о ануитету.
Немојте бити превише лењи да се још једном састанете са власницима и лично погледате такве папире. Узимајући их у руке, обратите пажњу на одсуство исправки, брисања, фугирања и других знакова фалсификовања. Исправке у документима ове врсте имају право да буду, али свака од њих мора бити званично оверена потписима апсолутно свих особа које су оригинално потписале папир. Ако су такви записи направљени у присуству нотара, онда документ мора имати његов печат и лични потпис.
У документима за стан не би требало бити исправки
Обавезно проверите државну регистрацију документа. Ове информације се издају без званичних захтева и доступне су сваком грађанину наше земље. Уколико су уговором прецизирани одређени услови, у случају чијег неиспуњавања је изгубио снагу, биће потребно утврдити да ли су сви договори испуњени. Да би било јасније, размотрите стандардну ситуацију. Уговором је прецизирана обавеза купца (у Вашем случају као продавца) да плати цео износ цене стана након, рецимо, шест месеци од дана куповине. Уколико услов није испуњен, уговор подлеже аутоматски раскиду, односно лице које стоји испред вас ни на који начин није власник некретнине која вам се нуди, а његово објашњење да је продаја стана принудна корак и он то чини искључиво са племенитим циљем да врати дуг, треба сматрати преваром.
Важно! Погледајте датум који говори о ступању документа на снагу. Требало би да будете веома опрезни ако је од тренутка када сте ушли у наследство или поклон имовине протекао веома кратак период, посебно ако је такав гест даривања учинила особа која није у сродству продавца.
Како другачије можете проверити историју стана?
Позивајући се на записе УСРР. Јединствени државни регистар одражава све информације о некретнинама, укључујући историју трансакција стамбених некретнина од 1998. године. Имате право да тражите од власника да вам достави одговарајући извод из овог регистра који потврђује да последњих година није било проблема са становањем.
Проверите евиденцију стана у УСРР
Пажња! Размислите о превари ако је стан који вам се нуди пречесто мењао власника и нико у њему већ дуже време не живи. Могуће је да је овде ствар нечиста и да те просто покушавају да оплемене. У сваком случају, било би боље одбити куповину сумњивог становања.
Ако извод који је доставио УСРР садржи информације о имовинским споровима око стана, случајевима заплене имовине итд., Погледајте датуме догађаја.На тај начин можете схватити да ли се ови спорови настављају и данас или су ови проблеми одавно потонули у заборав. Ако је од последњег обрачуна прошло више од три године, ситуација се може сматрати решеном. Трансакција са некретнинама у овом тренутку више не може бити поништена. Ако су се током овог периода догодиле нестандардне ситуације, онда тражите од власника судске одлуке о спорним питањима. Ако се прихвате у корист продавца, онда се може сматрати законитим власником. Трансакција се мора недвосмислено одбити ако су судови још увек у процесу разматрања питања.
Стамбени објекат не може бити уписан у анале УСРР. То је могуће у односу на старе станове. То је управо оно чега се не треба плашити. Недостатак информација говори о апсолутној правној чистоћи стана, јер са њим од момента приватизације нису вођене апсолутно никакве трансакције. За потпуни мир, захтев о законитости власничких права можете послати Одељењу за стамбену политику.
Уколико сте у недоумици, поднесите захтев за законитост власничких права Одељењу за стамбену политику
Како проверити квалитет стана?
Да бисте то урадили, биће вам потребни стамбени документи које издаје БТИ. Они ће вам помоћи да се уверите да у кући нема нелегалних промена. У складу са законом, скоро све конверзије стамбених објеката морају бити координиране са надлежним органима. Ако нема дозвола, све радње ће се сматрати недозвољеним.
Уверите се да нема нелегалних реконструкција
Легитимација самоградње поновног развоја је скуп и незахвалан задатак. Да ли је вредно да се укључите - одлучите сами.
Провера продавца
Након што сте провели стан, не заборавите да урадите исто са његовим власником. Морате почети тако што ћете провјерити аутентичност пасоша. У томе ће вам помоћи информације које се налазе на сајту Генералног директората за питања миграција, где су објављени бројеви неважећих докумената. Званичну потврду о легитимности пасоша можете добити само у локалној служби за пасоше.
Проверите валидност пасоша продавца
Ситуација постаје компликованија ако интересе продавца заступа посредник. Потоњи мора имати нотарско оверено пуномоћје за обављање таквих активности. Прочитајте документ! Неколико отисака је доступно. Потражите информације о овлашћењима представника. Он можда нема право да прими новац од трансакције. Област његове делатности ограничена је само на потписивање уговора.
Посредник мора имати пуномоћје за продају стана
Још једна ствар која вас свакако треба збунити у случају интеракције са посредником је капацитет продавца. Комшије могу дати информације о идентитету потоњег. Званично, сами нећете добити такве информације.
Искључујемо учешће трећих лица
Тренутак од изузетне важности. Пре трансакције морате бити потпуно уверени да нико не полаже право на стан. Нису ретке ситуације да се после величанствене новогодишње забаве на кућном прагу појави рођак продавца који се материјализовао ниоткуда и изјави да је пријављен на овој адреси и да жели да се усели у његову собу. У основи, такви „рођаци“ су људи који су пуштени из затвора, ређе - они који су били на дужем лечењу, на службеном путу или експедицији.
Друга ризична ставка су малолетници. Ако им се у случају трансакције наруше права, односно родитељи их транспортују у горе услове, интервенишу органи старатељства и једноставно ћете бити исељени, признајући продају и куповину као незаконите.
проверити да ли су у стану пријављена малолетна деца
Да би се избегли овакви проблеми, власник мора имати потврду, у којој ће бити назначена сва лица која су пријављена у стану са образложењем да ли ће задржати право становања након продаје стана или не.
Постоји низ категорија грађана који ни под којим условима не могу да буду отпуштени са трга. Конкретно, то су деца, па чак и она која су под старатељством или су смештена у време продаје стамбених јединица у сиротишту. Неће се моћи опростити од лица која су у тестаменту оставиоца означена као да имају право коришћења становања. Нећете иселити свог бившег мужа/жену ако су купили овај стан током свог законског брака. А ово је само део категорије грађана права, које ће суд безусловно штитити.
назад на индекс ↑Правни савети
Можете свести на минимум ризик од сусрета са непоштеним продавцима тако што ћете пратити ова правила:
1. Свршите договор о куповини куће преко званичних агенција за некретнине. Могуће је купити легално чист животни простор без учешћа професионалаца, али је превише ризично.
2. Приликом одабира асистената прикупити што више информација о њиховим активностима. Рецензије бивших клијената и препоруке познаника који су лично сарађивали са одређеном канцеларијом биће од велике помоћи.
Приликом избора агента за некретнине, погледајте рецензије
3. У фази склапања уговора обратите пажњу на тачку која одређује степен одговорности посредника за неквалитетан рад.
4. Посебан ред у случају продаје и куповине су опције плаћања за трансакцију.
5. Плаћање унапред се врши искључиво уз рачун, чији текст мора да сачини интелигентни адвокат.
Приликом плаћања аванса узмите рачун
6. Немојте пристати да потцењујете вредност стана у документима како бисте добили на плаћању пореза. Ви, као купац, нећете имати користи од овога, али можете имати значајне проблеме. Ако постане неопходно да поништите трансакцију, нећете добити свој новац у целости, јер нећете имати ништа да докажете да сте продавцу пренели много више од онога што је написано на признаници или назначено у другом званичном документу. Иначе, ово је веома популарна превара.
7. Сада директно о преносу износа главнице. Новац је озбиљан, стога методе њиховог преноса морају бити поуздане. Било би боље користити банкарске инструменте. Плаћање за куповину овог нивоа може се извршити банковним трансфером. Новац се пребацује на рачун продавца, али ће му приступ бити откључан након што заинтересовано лице запосленима у установи предочи документе који потврђују извршење трансакције.
За плаћање куповине стана препоручљиво је користити банковни трансфер
8. Ако је разговор о трансферу готовине, извршите операцију преко сефа. Његова кирија не кошта баснословне паре. Подразумевано, приликом уметања новчаница у ћелију, присутне су обе стране. Продавац ће моћи да га отвори и наплати износ који му припада одмах по завршетку трансакције, чим добије оверена документа и може потврдити продају имовине.
9. И више. Сваки документ укључен у трансакцију мора бити фотокопиран. Ово не само да ће помоћи да се још једном провери правна чистоћа ове имовине, већ ће такође бити од користи у случају спорова или судских спорова.
назад на индекс ↑Закључак
Куповина и продаја стана је процес који не толерише журби. Немојте се плашити да изгубите опцију која вам се свиђа - плашите се да постанете жртва преваранта. И даље ћете наћи добар стан, али никада новац који је отишао у џепове улизица.
Видео
