Vad ska man titta efter när man köper en lägenhet

Det finns nog ingen mer efterlängtad och glädjande händelse än att köpa en egen bostad. Men tyvärr går denna transaktion inte alltid smidigt. För att din inflyttningsfest inte överskuggas av problem med felaktiga pappersarbete eller anspråk från ingenstans sökande av kvadratmeter som har kommit från ingenstans, måste du noggrant förbereda dig för förfarandet och fördjupa dig i alla lagstiftande finesser angående bostadsköp och försäljningstransaktioner . Så hur kan man inte stanna på gatan genom att köpa en lägenhet?

Personligen eller med en mellanhand?

Den första frågan som kommer innan du kan förvirra dig: vem kommer faktiskt att leta efter en lämplig lägenhet och samla in de nödvändiga dokumenten? Tre alternativ:

1. Gör det själv.

2. Skaffa en mäklare.

3. Kontakta en mellanhand.

Tänk på alla sätt. Professionell hjälp i denna fråga kommer att vara fullt motiverad. Fastighetsmäklare har lämplig utbildning och lång erfarenhet av att genomföra transaktioner på denna nivå, men för sitt arbete ber de om en solid betalning, vars belopp kan nå 6% av kostnaden för boende.

I detta avseende är det trevligare att ha att göra med mellanhänder. För val av alternativ och hjälp med inköp ber de inte om mer än 3%.

Efter att ha bedömt hur mycket du kommer att vinna på att leta efter lämpliga boendealternativ på egen hand, glöm inte att analysera om de realistiskt kan ta hänsyn till alla möjliga utvecklingar av situationen och undvika allvarliga risker under fastighetsförvärvet. Efter att ha dykt in i strömmen av juridiska subtiliteter på egen hand kanske du inte märker undervattensrev, efter att ha flugit in i vilka du kommer att förlora mycket mer än du sparat på en kompetent assistent. Men om du har tillräckligt med kunskap, entusiasm, tidsresurser och bara moralisk styrka – varsågod!

tillbaka till index ↑

Var ska man sluta?

Bostadsmarknaden har sin egen uppdelning, så innan du börjar leta efter en lägenhet, fundera på vilken kategori du skulle vilja se den i: primär eller sekundär?

Nya byggnader klassas som primära bostäder, för kvadratmeter där äganderätten för en enskild ännu aldrig har formaliserats. I själva verket är primära bostäder inte bara ett hus, utan fastigheter, vars ägande är helägt av byggherren.

Sekundärbostad är varje fastighet som redan har ägts av en privatperson minst en gång. Det gör att en lägenhet i en nybyggd byggnad inte alltid är en primärbostad. Att leta efter det "primära" i ett hus som byggdes för hundra år sedan är i allmänhet nonsens. Där har lägenheter ibland hela ägarlistor.

Det är svårt att säga vilket alternativ som är bättre. Båda har många fördelar och många nackdelar.

Primärt boende

Fördelar:

1. Juridisk renhet. Sådana bostäder a priori har inte en förhistoria, eftersom det inte fanns några ägare.Följaktligen kan du inte oroa dig för att någon är registrerad i lägenheten och glömmer problem med ex-ägarna.

2. Nyheten med bostäder. I ett nybyggt hus behöver du inte göra större reparationer, modernisera kommunikationer etc.

3. Rimligt pris. Det gäller köp av lägenhet i ett hus som fortfarande är under uppförande. Faktumet om investeringen registreras genom att ett aktieavtal upprättas.

Brister:

1. Den utdragna processen att få bostad i personlig ägo. Ett officiellt dokument om ägandet av denna fastighet kan erhållas tidigast om några månader, eller till och med år, vilket gör det omöjligt att ha ett lagligt uppehållstillstånd för denna period.

2. Plats. Ny bebyggelse byggs främst i utkanten av staden, vilket medför en rad problem med samhällsordningen.

3. Brist på efterbehandling. Efter att ha köpt en lägenhet "från grunden", måste du avsluta den helt, och du kommer att börja processen med att bygga innerväggar och skiljeväggar.

4. Risken att förlora de investerade pengarna. Byggarbetsplatser är ofta frysta, byggherrar försätter sig i konkurs eller ännu värre, de är till en början bedragare.

Återförsäljare

Fördelar:

1. Snabbt genomförande av transaktionen.

2. Möjlighet att välja region.

3. Du kan genast flytta in och bo.

Brister:

Juridiska risker som är otroligt höga i förhållande till sådana fastigheter. Här måste du ta reda på många nyanser. Se till att absolut alla hyresgäster har skrivits ut från bostadsytan och att det inte finns personer som har behållit rätten till en del av, nu din, fastighet.

Ett annat gissel är skulder på elräkningar. Om det fanns några, måste du släcka dem. Det kan finnas andra situationer som ingen frivilligt kommer att informera dig om. Till exempel kan bostäder beslagtas eller pantsättas. Särskilt måste du vara uppmärksam om föremålet säljs till för lågt pris.

tillbaka till index ↑

Var ska man leta efter alternativ?

Det är bäst att börja din sökning med tidningsannonser. Än idag använder många människor det här gamla sättet att sälja bostäder. Du kan bläddra igenom flera webbplatser där sådan information publiceras på anslagstavlor. Förresten, sådana resurser är mer benägna att komma i kontakt med den direkta säljaren av lägenheten, snarare än att förhandla med en rad mellanhänder.

Det finns betalda databaser över fastigheter till salu. Använd dem eller inte - din rätt.

Gratis resurser låter dig också hitta intressanta erbjudanden, men du kommer att behöva lägga lite mer tid på detta. Ibland kan du se flera annonser för försäljning av samma fastighet samtidigt. Detta är inte en bluff. Troligtvis har några av dem sammanställts av fastighetsmäklare, men genom att ringa alla nummer kan du mycket väl hitta ägaren personligen.

Ett populärt och mycket effektivt sätt kan vara ett banalt att lägga ut annonser i området där du skulle vilja köpa bostad. Gör dem på ett humoristiskt eller något slags originellt sätt så att de drar till sig uppmärksamhet.

Det kommer inte att vara överflödigt att kringgå conciergerna vid ingångarna till de intressanta husen. De kan också ha användbar information för dig.

Fråga gärna vänner. Kanske någon ur deras krets vill sälja lägenheten. Att starkt lita på tur i det här fallet är inte värt det, men du kan prova lyckan.

Några tips

- Sök efter ytterligare information om bostäder till salu genom att kommunicera med grannar, concierger, anställda på bostadskontor.

– Det gäller att vara försiktig med akut sålda lägenheter. Här är det värt att studera dokumenten mycket noggrant.

- Tala inte om närvaron av en stor mängd till hands för att köpa ett hem.Detta är det enklaste sättet att bli offer för bedragare.

– Sätt inte höga förhoppningar på listor med underpris. Troligtvis är detta ett marknadsföringsknep av en fastighetsmäklare som vill locka uppmärksamhet till fastigheter. I verkligheten är sådana erbjudanden extremt sällsynta och om de inträffar kommer du inte att hitta dem på egen hand.

tillbaka till index ↑

På tröskeln till köpet

Innan du gör det slutgiltiga valet och gör en affär måste du kontrollera fastighetens juridiska renhet. Traditionellt hanterar fastighetsmäklare denna fråga. Om du har tagit på dig detta arbete, lär dig då att läsa de inlämnade dokumenten korrekt så att du inte biter i armbågarna senare. Så vad ska du veta?

Vad ska finnas i paketet med dokument?

Efter att ha hittat ett erbjudande som absolut passar dig, begär först och främst papperstolkningar på grundval av vilka äganderätten till den säljande parten uppstod. Det kan vara:

1. Försäljningskontrakt.

2. Gåvoavtal.

3. Bytesavtal.

4. Intyg om arv av egendom.

Det är ytterst sällsynt, men ändå kan säljaren lämna ett giltigt domstolsbeslut eller ett livräntaavtal.

Var inte för lat för att återigen träffa ägarna och personligen se sådana papper. Ta dem i handen, var uppmärksam på frånvaron av korrigeringar, raderingar, injekteringsbruk och andra tecken på förfalskning. Rättelser i dokument av detta slag har rätt att vara, men var och en av dem måste vara officiellt bestyrkt av underskrifterna från absolut alla personer som undertecknade papperet ursprungligen. Om sådana register gjordes i närvaro av en notarie, måste dokumentet bära hans sigill och personliga underskrift.

Var noga med att kontrollera den statliga registreringen av dokumentet. Denna information utfärdas utan officiella förfrågningar och är tillgänglig för alla medborgare i vårt land. Om avtalet angav vissa villkor, i händelse av bristande uppfyllelse av vilket det förlorade sin kraft, kommer det att vara nödvändigt att ta reda på om alla avtal uppfylldes. För att göra det tydligare, överväg standardsituationen. Kontraktet anger skyldigheten för köparen (i ditt fall, som agerar som säljare) att betala hela kostnaden för lägenheten efter till exempel sex månader från inköpsdatumet. Om villkoret inte är uppfyllt, är avtalet föremål för uppsägning automatiskt, det vill säga personen som står framför dig är inte på något sätt ägare till den fastighet som erbjuds dig, och hans förklaring att försäljning av bostad är en påtvingad steg och han gör det enbart med det ädla målet att betala tillbaka skulden, bör betraktas som en bluff.

Viktig! Titta på det datum som talar om dokumentets ikraftträdande. Du bör vara mycket försiktig om en mycket kort period har gått sedan det ögonblick du gick in i ett arv eller donerade egendom, särskilt om en sådan gåvogest gjordes av en person som inte är en släkting till säljaren.

Hur kan man annars kolla lägenhetens historia?

Med hänvisning till USRR-posterna. Unified State Register återspeglar all information om fastigheter, inklusive historien om transaktioner på bostadsfastigheter sedan 1998. Du har rätt att be ägaren att förse dig med ett lämpligt utdrag ur detta register som bekräftar att det inte har varit några problem med boendet de senaste åren.

Uppmärksamhet! Tänk på en bluff om lägenheten du erbjuds har bytt ägare för ofta och ingen har bott i den på länge. Det är möjligt att saken är oren här och att de helt enkelt försöker föda upp dig. Det vore i alla fall bättre att vägra köpa tvivelaktiga bostäder.

Om utdraget som lämnats av USRR innehåller information om egendomstvister om en lägenhet, fall av egendomsbeslag etc., titta på datumen för händelserna.På så sätt kan du förstå om dessa tvister fortsätter idag eller om dessa problem länge har sjunkit i glömska. Om det har gått mer än tre år sedan senaste uppgörelsen kan situationen anses löst. Fastighetsaffären för närvarande kan inte längre ogiltigförklaras. Om icke-standardiserade situationer ägde rum under denna period, be ägaren om domstolsbeslut i kontroversiella frågor. Om de accepteras till förmån för säljaren, kan den anses vara den juridiska ägaren. Transaktionen ska otvetydigt vägras om domstolarna fortfarande är i färd med att pröva frågan.

En bostadsanläggning får inte registreras i USRR:s annaler. Detta är möjligt i förhållande till gamla lägenheter. Det är precis det du inte ska vara rädd för. Bristen på information talar om lägenhetens absoluta juridiska renhet, eftersom absolut inga transaktioner har genomförts med den sedan privatiseringsögonblicket. För fullständig sinnesfrid kan du skicka en förfrågan om lagligheten av ägarens rättigheter till avdelningen för bostadspolitik.

Hur kontrollerar man kvaliteten på en lägenhet?

För att göra detta behöver du bostadsdokument utfärdade av BKB. De hjälper dig att se till att det inte sker några olagliga förändringar i huset. I enlighet med lagen ska nästan alla bostadsomvandlingar samordnas med berörda myndigheter. Om det inte finns några tillstånd kommer alla åtgärder att betraktas som otillåtna.

Att legitimera ombyggnad är en dyr och otacksam uppgift att bygga själv. Är det värt det att engagera sig – bestäm själv.

Kollar säljaren

Glöm inte att göra detsamma med sin ägare efter att ha kontrollerat lägenheten. Du måste börja med att kontrollera passet för äkthet. Informationen som finns på webbplatsen för Generaldirektoratet för migrationsfrågor, där antalet ogiltiga dokument publiceras, hjälper dig med detta. Officiell bekräftelse på passets legitimitet kan endast ges till dig på det lokala passkontoret.

Situationen blir mer komplicerad om säljarens intressen företräds av en mellanhand. Den senare måste ha en attesterad fullmakt för att utföra sådan verksamhet. Läs dokumentet! Få tryck finns tillgängliga. Leta efter information om företrädarens befogenheter. Han kanske inte har rätt att få pengar från transaktionen. Området för hans verksamhet är endast begränsat till undertecknande av kontrakt.

En annan punkt som du definitivt behöver förbryllas vid interaktion med en mellanhand är säljarens kapacitet. Grannar kan lämna uppgifter om den senares identitet. Officiellt, på egen hand, kommer du inte att få sådan information.

Vi utesluter deltagande av tredje part

Ett ögonblick av yttersta vikt. Innan transaktionen ska du vara helt övertygad om att ingen gör anspråk på lägenheten. Det är inte ovanligt att det efter en magnifik inflyttningsfest dyker upp en släkting till säljaren som materialiserats från ingenstans på husets tröskel och deklarerar att han är folkbokförd på denna adress och vill flytta in i sitt rum. I grund och botten är sådana "släktingar" människor som har släppts från fängelset, mindre ofta - de som har varit på långtidsbehandling, på affärsresa eller expeditioner.

En annan riskpost är minderåriga. Om deras rättigheter i händelse av en transaktion kränks, det vill säga deras föräldrar kommer att transportera dem till sämre förhållanden, kommer förmynderskapsmyndigheterna att ingripa och du kommer helt enkelt att bli vräkt och erkänner försäljningen och köpet som olagligt.

För att undvika sådana problem måste ägaren ha ett intyg, som visar alla personer som är registrerade i lägenheten med en förklaring om de kommer att behålla sin uppehållsrätt efter bostadsförsäljningen eller inte.

Det finns ett antal kategorier av medborgare som inte under några omständigheter kan skrivas ut från torget. I synnerhet handlar det om barn, och även de som är under förmynderskap eller placerade vid tidpunkten för försäljning av bostäder på barnhem. Det kommer inte att vara möjligt att ta farväl av personer som i testamentets testamente markerats med nyttjanderätt till bostad. Du kommer inte att vräka din före detta make/hustru om de köpte denna lägenhet under sitt lagliga äktenskap. Och detta är bara en del av kategorin rättighetsmedborgare, som domstolen kommer att skydda ovillkorligt.

tillbaka till index ↑

Juridisk rådgivning

Du kan minimera risken för att träffa oärliga säljare genom att följa dessa regler:

1. Gör en affär för att köpa en bostad genom officiella fastighetsbyråer. Det är möjligt att köpa ett lagligt rent bostadsutrymme utan medverkan av proffs, men det är för riskabelt.

2. När du väljer assistenter, samla in så mycket information som möjligt om deras aktiviteter. Recensioner av tidigare kunder och rekommendationer från bekanta som personligen samarbetade med ett visst kontor kommer att vara till stor hjälp.

3. Var uppmärksam på den punkt som bestämmer graden av ansvar hos fastighetsmäklaren för arbete av dålig kvalitet i det skede av att ingå ett avtal.

4. En separat rad vid försäljning och köp är betalningsalternativ för transaktionen.

5. Förskottsbetalning sker uteslutande mot ett kvitto, vars text måste upprättas av en intelligent advokat.

6. Gå inte med på att underskatta värdet på lägenheten i dokumenten för att vinna på betalning av skatter. Du som köpare kommer inte att gynnas av detta, men du kan ha betydande problem. Om det blir nödvändigt att ångra transaktionen kommer du inte att få tillbaka dina pengar i sin helhet, eftersom du inte har något att bevisa att du har överfört mycket mer till säljaren än vad som står på kvittot eller anges i ett annat officiellt dokument. Förresten, detta är en mycket populär bluff.

7. Nu direkt om överföringen av kapitalbeloppet. Pengarna är allvarliga, därför måste metoderna för att överföra dem vara tillförlitliga. Det vore bättre att använda bankinstrument. Betalning för köp av denna nivå kan göras via banköverföring. Pengarna överförs till säljarens konto, men tillgången till dem kommer att låsas upp efter att den intresserade parten presenterar dokument som bekräftar slutförandet av transaktionen för institutionens anställda.

8. Om samtalet handlar om överföring av kontanter, utför operationen genom ett bankfack. Dess hyra kostar inga fantastiska pengar. Som standard är båda sidor närvarande när sedlar infogas i en cell. Säljaren kommer att kunna öppna den och samla in beloppet som han ska betala omedelbart efter slutförandet av transaktionen, så snart han får bestyrkta dokument och kan bekräfta försäljningen av fastigheten.

9. Och mer. Varje dokument som ingår i transaktionen måste fotokopieras. Detta kommer inte bara att hjälpa till att återigen verifiera den juridiska renheten hos denna egendom, utan kommer också till nytta i händelse av tvister eller rättstvister.

tillbaka till index ↑

Slutsats

Att köpa och sälja en lägenhet är en process som inte tål brådska. Var inte rädd för att förlora alternativet du gillar - var rädd för att bli offer för bedragare. Du kommer fortfarande att hitta en bra lägenhet, men aldrig pengarna som gick i fickorna på bedragare.

Video

---