Những điều cần lưu ý khi mua một căn hộ

Có lẽ không có sự kiện nào đáng mong đợi và vui sướng hơn việc mua nhà cho riêng mình. Nhưng, thật không may, giao dịch này không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ. Để bữa tiệc tân gia của bạn không bị lu mờ bởi những rắc rối về thủ tục giấy tờ không chính xác hoặc những người nộp đơn xin thuê mét vuông không biết từ đâu đến, bạn cần chuẩn bị kỹ lưỡng về thủ tục và tìm hiểu kỹ mọi điều luật tinh tế liên quan đến các giao dịch mua bán nhà ở. . Vậy làm thế nào để không phải ở trên đường bằng cách mua một căn hộ?

Cá nhân hoặc với một bên trung gian?

Câu hỏi đầu tiên đặt ra trước mắt có thể khiến bạn bối rối: trên thực tế, ai sẽ tìm kiếm một căn hộ phù hợp và thu thập các tài liệu cần thiết? Ba lựa chọn:

1. Tự mình làm.

2. Nhận một môi giới bất động sản.

3. Liên hệ với một bên trung gian.

Suy nghĩ về tất cả các cách. Sự giúp đỡ chuyên nghiệp trong vấn đề này sẽ hoàn toàn hợp lý. Các môi giới viên có trình độ học vấn thích hợp và kinh nghiệm dày dặn trong việc thực hiện các giao dịch ở cấp độ này, tuy nhiên, đối với công việc của họ, họ yêu cầu một khoản thanh toán chắc chắn, số tiền này có thể lên tới 6% chi phí nhà ở.

Về vấn đề này, sẽ dễ chịu hơn khi giao dịch với người trung gian. Đối với việc lựa chọn một phương án và hỗ trợ mua hàng, họ yêu cầu không quá 3%.

Sau khi đánh giá xem bạn sẽ thu được bao nhiêu khi tự mình tìm kiếm các lựa chọn nhà ở phù hợp, đừng quên phân tích xem chúng có thực tế không để có thể tính đến tất cả các diễn biến có thể xảy ra của tình huống và tránh rủi ro nghiêm trọng trong quá trình mua lại bất động sản. Khi tự mình lặn xuống dòng suối tinh vi pháp lý, bạn có thể không nhận thấy các rạn san hô dưới nước, khi bay vào đó, bạn sẽ mất nhiều hơn những gì bạn đã tiết kiệm cho một trợ lý đắc lực. Nhưng nếu bạn có đủ kiến ​​thức, nhiệt huyết, thời gian và sức mạnh đạo đức - thì hãy tiếp tục!

quay lại chỉ mục ↑

Dừng ở đâu?

Thị trường nhà ở có sự phân chia riêng, vì vậy trước khi bắt đầu tìm kiếm một căn hộ, hãy nghĩ xem bạn muốn xem nó ở hạng mục nào: sơ cấp hay thứ cấp?

Các tòa nhà mới được phân loại là nhà ở chính, với diện tích mét vuông, trong đó quyền sở hữu của một cá nhân chưa bao giờ được chính thức hóa. Trên thực tế, nhà ở sơ cấp không chỉ là một ngôi nhà, mà còn là bất động sản, toàn bộ quyền sở hữu của chủ đầu tư.

Nhà ở thứ cấp là bất kỳ tài sản nào đã thuộc sở hữu của một cá nhân ít nhất một lần. Điều này có nghĩa là một căn hộ trong một tòa nhà mới xây không phải lúc nào cũng là nơi cư trú chính. Để tìm kiếm "chính" trong một ngôi nhà được xây dựng cách đây một trăm năm nói chung là vô nghĩa. Ở đó, các căn hộ, đôi khi, có toàn bộ danh sách chủ sở hữu.

Rất khó để nói lựa chọn nào tốt hơn. Cả hai đều có rất nhiều ưu và rất nhiều khuyết điểm.

nhà ở chính

Thuận lợi:

1. Sự trong sáng của pháp luật. Ngôi nhà như vậy không có tiền sử, vì không có chủ sở hữu.Theo đó, bạn không thể lo lắng rằng ai đó đã đăng ký ở trong căn hộ và quên đi những vấn đề với chủ sở hữu cũ.

2. Tính mới của nhà ở. Trong một ngôi nhà mới xây, bạn sẽ không phải sửa chữa lớn, hiện đại hóa thông tin liên lạc, v.v.

3. Giá cả hợp lý. Điều này áp dụng cho việc mua một căn hộ trong một ngôi nhà vẫn đang được xây dựng. Thực tế đầu tư vốn được xác định bằng cách lập một thỏa thuận tham gia cổ phần.

Flaws:

1. Quá trình kéo dài để có được nhà ở thuộc sở hữu cá nhân. Giấy tờ chính thức về quyền sở hữu bất động sản này có thể được cấp không sớm hơn một vài tháng, hoặc thậm chí vài năm, điều này khiến bạn không thể có giấy phép cư trú hợp pháp trong thời gian này.

2. Vị trí. Các công trình mới chủ yếu được xây dựng ở ngoại ô thành phố, kéo theo một số vấn đề về trật tự xã hội.

3. Thiếu hoàn thiện. Sau khi mua một căn hộ “từ đầu”, bạn sẽ phải hoàn thiện nó hoàn toàn, và bạn sẽ bắt đầu quá trình xây dựng các bức tường và vách ngăn bên trong.

4. Rủi ro mất tiền đã đầu tư. Các công trường xây dựng thường bị đóng băng, các công ty phát triển tự tuyên bố phá sản hoặc tệ hơn, ban đầu họ chỉ là những kẻ lừa đảo.

Người bán lại

Thuận lợi:

1. Thực hiện giao dịch nhanh chóng.

2. Khả năng chọn một khu vực.

3. Bạn có thể ngay lập tức chuyển đến và sinh sống.

Flaws:

Rủi ro pháp lý cực kỳ cao liên quan đến bất động sản đó. Ở đây bạn sẽ cần phải tìm ra rất nhiều sắc thái. Đảm bảo rằng hoàn toàn tất cả những người thuê đã được chuyển ra khỏi không gian sống và không có người nào giữ lại quyền đối với một phần tài sản của bạn, bây giờ là của bạn.

Một tai họa khác là các khoản nợ trên hóa đơn điện nước. Nếu có, thì bạn sẽ phải dập tắt chúng. Có thể có những tình huống khác mà không ai tự nguyện thông báo cho bạn. Ví dụ, nhà ở có thể bị thu giữ hoặc cầm cố. Đặc biệt bạn cần đề phòng nếu đối tượng bị bán với giá quá thấp.

quay lại chỉ mục ↑

Tìm kiếm các lựa chọn ở đâu?

Tốt nhất là bắt đầu tìm kiếm của bạn với các quảng cáo trên báo. Cho đến ngày nay, nhiều người vẫn sử dụng cách bán nhà cũ này. Bạn có thể cuộn qua nhiều trang web nơi thông tin đó được đăng trên bảng thông báo. Nhân tiện, những nguồn lực như vậy có nhiều khả năng liên hệ với người bán trực tiếp căn hộ hơn là thương lượng với hàng loạt bên trung gian.

Có cơ sở dữ liệu trả tiền về bất động sản để bán. Sử dụng chúng hay không - quyền của bạn.

Các nguồn tài nguyên miễn phí cũng cho phép bạn tìm thấy các ưu đãi thú vị, nhưng bạn sẽ phải dành thêm một chút thời gian cho việc này. Đôi khi bạn có thể thấy một số quảng cáo về việc bán cùng một tài sản cùng một lúc. Đây không phải là một scam. Rất có thể, một số trong số chúng được biên soạn bởi các nhà môi giới, tuy nhiên, bằng cách gọi tất cả các số, bạn có thể đích thân tìm ra chủ sở hữu.

Một cách phổ biến và rất hiệu quả có thể là đăng quảng cáo tầm thường ở khu vực bạn muốn mua nhà. Làm cho chúng theo cách hài hước hoặc độc đáo để chúng thu hút sự chú ý.

Sẽ không thừa nếu bỏ qua nhân viên hướng dẫn tại lối vào của các ngôi nhà quan tâm. Họ cũng có thể có thông tin hữu ích cho bạn.

Hãy hỏi bạn bè. Có lẽ ai đó từ vòng kết nối của họ muốn bán căn hộ. Mạnh dạn trông chờ vào vận may trong trường hợp này là không đáng, nhưng bạn có thể thử vận ​​may của mình.

Một số lời khuyên

- Tìm kiếm thêm thông tin về nhà ở để bán bằng cách giao tiếp với hàng xóm, nhân viên hướng dẫn, nhân viên của văn phòng nhà ở.

- Cần đề phòng những căn hộ cần bán gấp. Ở đây nó là giá trị nghiên cứu các tài liệu rất chặt chẽ.

- Đừng nói về sự hiện diện của một số tiền lớn trong tay để mua nhà.Đây là cách dễ dàng nhất để trở thành nạn nhân của những kẻ lừa đảo.

- Đừng đặt hy vọng cao vào những danh sách được định giá thấp. Rất có thể, đây là một chiêu trò tiếp thị của một tay môi giới đang tìm cách gây chú ý với bất động sản. Trên thực tế, những ưu đãi như vậy cực kỳ hiếm và nếu chúng xảy ra, thì bạn sẽ không thể tự mình tìm thấy chúng.

quay lại chỉ mục ↑

Vào đêm trước của giao dịch mua

Trước khi đưa ra lựa chọn cuối cùng và thực hiện giao dịch, bạn cần kiểm tra tính pháp lý của tài sản. Theo truyền thống, vấn đề này được giải quyết bởi các chuyên gia của các cơ quan bất động sản. Nếu bạn đã tự mình thực hiện công việc này, thì hãy học cách đọc các tài liệu đã nộp một cách chính xác để sau này không phải cắn cùi chỏ. Vì vậy, những gì bạn nên biết?

Những gì cần có trong gói tài liệu?

Sau khi tìm thấy một đề nghị hoàn toàn phù hợp với bạn, trước hết, yêu cầu các giấy tờ giải thích trên cơ sở đó phát sinh quyền tài sản của bên bán. Nó có thể là:

1. Hợp đồng mua bán.

2. Thỏa thuận quà tặng.

3. Thỏa thuận trao đổi.

4. Giấy chứng nhận quyền thừa kế tài sản.

Rất hiếm, nhưng người bán vẫn có thể cung cấp lệnh tòa hợp lệ hoặc thỏa thuận niên kim.

Đừng quá lười biếng để một lần nữa gặp gỡ các chủ sở hữu và đích thân xem các giấy tờ như vậy. Khi cầm chúng trên tay, hãy chú ý đến việc không có sửa chữa, tẩy xóa, vữa và các dấu hiệu giả mạo khác. Việc sửa chữa trong các tài liệu loại này có quyền được thực hiện, nhưng mỗi tài liệu phải được chính thức chứng nhận bằng chữ ký của tất cả những người đã ký vào tờ giấy đó ban đầu. Nếu biên bản đó được lập với sự chứng kiến ​​của công chứng viên thì văn bản đó phải có con dấu và chữ ký cá nhân của người đó.

Đảm bảo kiểm tra đăng ký trạng thái của tài liệu. Thông tin này được ban hành mà không có yêu cầu chính thức và có sẵn cho bất kỳ công dân nào của đất nước chúng tôi. Nếu hợp đồng quy định một số điều kiện nhất định, trong trường hợp không được thực hiện mà nó bị mất hiệu lực, thì cần phải tìm hiểu xem tất cả các thỏa thuận đã được thực hiện hay chưa. Để làm cho nó rõ ràng hơn, hãy xem xét tình huống tiêu chuẩn. Hợp đồng nêu rõ nghĩa vụ của người mua (trong trường hợp của bạn, đóng vai trò là người bán) phải thanh toán toàn bộ chi phí căn hộ sau sáu tháng kể từ ngày mua. Nếu điều kiện không được đáp ứng, hợp đồng sẽ tự động chấm dứt, nghĩa là người đứng trước mặt bạn không phải là chủ sở hữu tài sản được chào bán cho bạn, và lời giải thích của anh ta rằng việc bán nhà ở là một sự ép buộc. bước và anh ta làm điều đó chỉ với mục tiêu cao cả là trả nợ, nên bị coi là lừa đảo.

Quan trọng! Nhìn vào ngày tháng nói lên hiệu lực của tài liệu. Bạn nên hết sức cảnh giác nếu một thời gian rất ngắn đã trôi qua kể từ thời điểm bạn nhận tài sản thừa kế hoặc tài sản được tặng cho, đặc biệt nếu cử chỉ tặng quà đó được thực hiện bởi một người không phải là họ hàng của người bán.

Bạn có thể kiểm tra lịch sử của căn hộ bằng cách nào khác?

Đề cập đến các bản ghi USRR. Sổ đăng ký Nhà nước Thống nhất phản ánh tất cả thông tin về bất động sản, bao gồm cả lịch sử giao dịch về bất động sản nhà ở kể từ năm 1998. Bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu cung cấp cho bạn bản trích lục thích hợp từ sổ đăng ký này, xác nhận rằng không có vấn đề gì về nhà ở trong những năm gần đây.

Chú ý! Hãy nghĩ về một trò lừa đảo nếu căn hộ bạn được chào bán đã thay đổi chủ sở hữu quá thường xuyên và không có ai ở trong đó trong một thời gian dài. Có thể vấn đề là ô uế và chúng chỉ đơn giản là đang cố gắng gây giống bạn. Trong mọi trường hợp, tốt hơn là từ chối mua nhà ở đáng ngờ.

Nếu bản trích xuất do USRR đệ trình chứa thông tin về các tranh chấp tài sản đối với một căn hộ, các trường hợp tịch thu tài sản, v.v., hãy xem ngày của các sự kiện.Bằng cách này, bạn có thể hiểu liệu những tranh chấp này có tiếp diễn đến ngày nay hay những vấn đề này đã chìm vào quên lãng từ lâu. Nếu đã hơn ba năm trôi qua kể từ trận đấu cuối cùng, tình hình có thể được coi là đã giải quyết. Giao dịch bất động sản tại thời điểm này không thể vô hiệu được nữa. Nếu các tình huống phi tiêu chuẩn diễn ra trong giai đoạn này, hãy yêu cầu chủ sở hữu đưa ra quyết định của tòa án về các vấn đề gây tranh cãi. Nếu chúng được chấp nhận có lợi cho người bán, thì nó có thể được coi là chủ sở hữu hợp pháp. Giao dịch phải bị từ chối rõ ràng nếu tòa án vẫn đang trong quá trình xem xét vấn đề.

Một cơ sở dân cư có thể không được đăng ký trong biên niên sử của USRR. Điều này hoàn toàn có thể xảy ra với các căn hộ cũ. Đây chính xác là điều bạn không nên sợ. Việc thiếu thông tin nói lên tính pháp lý tuyệt đối của căn hộ, vì hoàn toàn không có giao dịch nào được thực hiện với nó kể từ thời điểm tư nhân hóa. Để hoàn toàn yên tâm, bạn có thể gửi yêu cầu về tính hợp pháp của các quyền của chủ sở hữu đến Bộ Chính sách Nhà ở.

Làm thế nào để kiểm tra chất lượng của một căn hộ?

Để làm điều này, bạn sẽ cần giấy tờ nhà ở do BTI cấp. Họ sẽ giúp bạn đảm bảo rằng không có thay đổi bất hợp pháp nào trong nhà. Theo quy định của pháp luật, hầu hết mọi việc chuyển đổi nhà ở đều phải có sự phối hợp của các cơ quan chức năng. Nếu không có giấy phép, tất cả các hành động sẽ được coi là trái phép.

Để hợp pháp hóa việc tái phát triển tự xây dựng là một nhiệm vụ tốn kém và vô ơn. Có đáng để tham gia không - hãy tự quyết định.

Kiểm tra người bán

Sau khi mang đi kiểm tra căn hộ, đừng quên làm điều tương tự với chủ nhân của nó. Bạn cần bắt đầu bằng cách kiểm tra tính xác thực của hộ chiếu. Thông tin có trên trang web của Tổng cục về các vấn đề di cư, nơi có số lượng tài liệu không hợp lệ được công bố, sẽ giúp bạn điều này. Xác nhận chính thức về tính hợp pháp của hộ chiếu chỉ có thể được cung cấp cho bạn tại văn phòng hộ chiếu địa phương.

Tình hình trở nên phức tạp hơn nếu quyền lợi của người bán được đại diện bởi một bên trung gian. Người sau phải có giấy ủy quyền có công chứng để thực hiện các hoạt động đó. Đọc tài liệu! Rất ít bản in có sẵn. Tìm kiếm thông tin về quyền hạn của người đại diện. Anh ta có thể không được quyền nhận tiền từ giao dịch. Lĩnh vực hoạt động của anh ấy chỉ giới hạn trong việc ký kết các hợp đồng.

Một điểm nữa mà bạn chắc chắn cần phân vân trong trường hợp tương tác với trung gian là năng lực của người bán. Hàng xóm có thể cung cấp thông tin về danh tính của người sau này. Về mặt chính thức, bạn sẽ không nhận được thông tin như vậy.

Chúng tôi loại trừ sự tham gia của các bên thứ ba

Một khoảnh khắc cực kỳ quan trọng. Trước khi giao dịch, bạn phải hoàn toàn thuyết phục rằng không có ai đòi căn hộ. Không hiếm trường hợp sau bữa tiệc tân gia hoành tráng, một người thân của người bán không biết từ đâu xuất hiện trước cửa nhà và tuyên bố rằng anh ta đã đăng ký ở địa chỉ này và muốn chuyển vào phòng của mình. Về cơ bản, những “người thân” như vậy là những người đã mãn hạn tù, ít thường xuyên hơn - những người đã điều trị dài hạn, đi công tác hoặc thám hiểm.

Một mặt hàng rủi ro khác là trẻ vị thành niên. Nếu trong trường hợp giao dịch, quyền của họ bị xâm phạm, tức là cha mẹ họ sẽ đưa họ đến những điều kiện tồi tệ hơn, cơ quan giám hộ sẽ can thiệp và bạn sẽ đơn giản bị đuổi ra khỏi nhà, công nhận việc mua bán là bất hợp pháp.

Để tránh những vấn đề như vậy, chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận, trong đó có ghi rõ tất cả những người đã đăng ký trong căn hộ kèm theo lời giải thích về việc họ có được giữ quyền cư trú sau khi bán nhà ở hay không.

Có một số loại công dân không thể rời khỏi quảng trường trong bất kỳ hoàn cảnh nào. Đặc biệt, đây là những trẻ em, và thậm chí cả những người đang được giám hộ hoặc được đưa vào thời điểm bán nhà ở trong các trại trẻ mồ côi. Không thể từ biệt những người được người lập di chúc cho là có quyền sử dụng nhà ở. Bạn sẽ không đuổi chồng / vợ cũ của mình nếu họ mua căn hộ này trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. Và đây chỉ là một phần của quyền công dân, người mà tòa án sẽ bảo vệ vô điều kiện.

quay lại chỉ mục ↑

Tư vấn pháp lý

Bạn có thể giảm thiểu rủi ro gặp người bán không trung thực bằng cách tuân theo các quy tắc sau:

1. Tiến hành giao dịch mua nhà thông qua các đại lý bất động sản chính thức. Có thể mua một không gian sống trong lành hợp pháp mà không cần sự tham gia của các chuyên gia, nhưng nó quá rủi ro.

2. Khi lựa chọn trợ lý, hãy thu thập càng nhiều thông tin càng tốt về các hoạt động của họ. Nhận xét của các khách hàng cũ và lời giới thiệu của những người quen đã từng cộng tác với một văn phòng cụ thể sẽ rất hữu ích.

3. Ở giai đoạn ký kết thỏa thuận, hãy chú ý đến điểm xác định mức độ trách nhiệm của bên bất động sản đối với công việc kém chất lượng.

4. Một dòng riêng trong trường hợp bán và mua là các tùy chọn thanh toán cho giao dịch.

5. Việc trả trước chỉ được thực hiện dựa trên một biên lai, văn bản của biên lai phải được soạn thảo bởi một luật sư thông minh.

6. Không đồng ý đánh giá thấp hơn giá trị của căn hộ trong các tài liệu để giành chiến thắng trong việc nộp thuế. Bạn, với tư cách là một người mua, sẽ không được lợi từ điều này, nhưng bạn có thể gặp phải những vấn đề đáng kể. Nếu cần thiết phải đảo ngược giao dịch, bạn sẽ không nhận lại được đầy đủ tiền của mình, vì bạn sẽ không có gì để chứng minh rằng bạn đã chuyển cho người bán nhiều hơn những gì được ghi trong biên lai hoặc được chỉ ra trong một tài liệu chính thức khác. Nhân tiện, đây là một trò lừa đảo rất phổ biến.

7. Bây giờ trực tiếp về việc chuyển số tiền gốc. Do đó, các phương thức chuyển tiền phải đáng tin cậy. Sẽ tốt hơn nếu sử dụng các công cụ ngân hàng. Thanh toán cho các giao dịch mua ở cấp độ này có thể được thực hiện bằng chuyển khoản ngân hàng. Tiền được chuyển vào tài khoản của người bán, nhưng quyền truy cập vào tài khoản đó sẽ được mở khóa sau khi bên quan tâm xuất trình giấy tờ xác nhận việc hoàn tất giao dịch cho nhân viên của tổ chức.

8. Nếu cuộc trò chuyện là về việc chuyển tiền mặt, hãy thực hiện giao dịch qua một ô ngân hàng. Tiền thuê của nó không tốn nhiều tiền. Theo mặc định, khi chèn tiền giấy vào một ô, cả hai mặt đều có mặt. Người bán sẽ có thể mở nó và thu số tiền đến hạn ngay sau khi hoàn thành giao dịch, ngay sau khi anh ta nhận được tài liệu được chứng nhận và có thể xác nhận việc bán tài sản.

9. Và hơn thế nữa. Mỗi tài liệu bao gồm trong giao dịch phải được sao chụp. Điều này sẽ không chỉ giúp một lần nữa xác minh tính pháp lý của tài sản này mà còn có ích trong trường hợp tranh chấp hoặc kiện tụng.

quay lại chỉ mục ↑

Sự kết luận

Mua và bán một căn hộ là một quá trình không thể chấp nhận được sự vội vàng. Đừng sợ mất tùy chọn bạn thích - hãy sợ trở thành nạn nhân của những kẻ lừa đảo. Bạn vẫn sẽ tìm thấy một căn hộ tốt, nhưng không bao giờ tiền rơi vào túi của những kẻ lừa đảo.

Băng hình

---